房地产企业计划运营管理讲义2010年12月房市金碟www.fdc01.com2WHY－房地产计划管理的价值WHAT－房地产计划运营的内容WHO－计划运营管理的组织体系如何设计？HOW－计划运营管理体系如何管？－计划运营管理体系如何改善？课程目标房市金碟www.fdc01.com1.计划本身：－走道哪儿黑、走到哪儿歇；－三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）；－你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道；－不给别人空间，给自己留足空间；2.计划执行－计划没有用，计划跟不上变化－计划达成率很低基本都是外部的原因－做得很快，质量很差进度计划管理表象：房市金碟www.fdc01.com41.为什么需要关注计划运营管理2.房地产企业计划运营体系简述?目录房市金碟www.fdc01.com5－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素1.为什么需要关注计划运营管理目录房市金碟www.fdc01.com计划运营管理对公司有什么好处？?房市金碟www.fdc01.com?万科缩短项目开发周期的实践：根据集团典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入时，销售回款提前一个月，项目的水平将提高左右。30-45%IRR0.7%—1%缩短开发周期带来的价值房市金碟www.fdc01.com计划管理对公司和个人有什么好处？房市金碟www.fdc01.com做事目标明确－更有效做事重点明确－更聚焦做事标准明确－更公平???房市金碟www.fdc01.com10－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素1.为什么需要关注计划运营管理目录房市金碟www.fdc01.com11哪些因素会影响开发效率？房市金碟www.fdc01.com12万科的黄金大奖—5个月零15天15151.2.案例分享：小组讨论：《万科的黄金大奖－个月零天》回答问题：成功运作项目的关键因素？对比这些关键因素，您认为以前的项目管理过程中有哪些可以改进之处？哪些是项目计划编制和执行中可以改进的？哪些是企业管理和团队文化可以改进的？房市金碟www.fdc01.com1.管理：管理标准化授权体系运营管理体系2.产品：标准化程度3.文化：协同与执行力4.人员：专业及管理能力5.激励：有效的高激励机制影响房地产开发时间进度最关键的五大因素房市金碟www.fdc01.com141.为什么需要关注计划运营管理2.房地产企业计划运营体系简述?目录房市金碟www.fdc01.com各部门年度职能计划公司年度经营与管理计划公司战略规划各项目运营目标书各项目年度经营开发计划年度经营计划年度开发计划（一级）年度资金计划三级节点计划（专项计划）二级节点计划部门季度/月度工作计划岗位季度/月度作计划《设计出图计划》-设计、《报建计划》-报建《配套计划》-项目事务、《采购计划》-采购《工程进度计划》-工程、《营销作业计划》-营销《开放区开盘专项计划》-营销、《竣工验收专项计划》-工程、《产品交付专项计划》-客户服务房地产企业的计划体系是什么？——城市型公司完整的三级计划体系一级计划二级计划三级计划房市金碟www.fdc01.com总部各部门年度职能计划总部部门季度/月度工作计划总部岗位季度/月度工作计划集团年度经营与管理计划子公司计划体系项目操作在子公司，集团总部定位业务决策、运营监控和支持服务集团战略规划集团型企业计划体系：房市金碟www.fdc01.com各部门年度职能计划年度经营计划年度开发计划（一级）年度资金计划三级节点计划（专项计划）二级节点计划部门季度/月度工作计划岗位季度/月度作计划项目经营和开发监控项目经营和开发评估对职能计划进行情况的跟踪对职能计划完成情况的考核公司年度经营与管理计划公司战略规划各项目运营目标书各项目年度经营开发计划P&DCA“计划运营”是什么？本质是计划的PDCA管理：——管理精细的城市型公司计划运营管理（PDCA）示意房市金碟www.fdc01.com总部各部门年度职能计划部门季度/月度工作计划岗位季度/月度工作计划总部对项目运营的监控总部对项目运营的评估对职能计划进行情况的跟踪对职能计划完成情况的考核集团战略规划集团年度经营与管理计划集团对子公司年度业绩评估子公司计划管理体系CA项目操作在子公司，集团总部定位业务决策、运营监控和支持服务P&D集团型企业计划运营管理（PDCA）示意：房市金碟www.fdc01.com192.1计划运营的P&D环节：计划的编制和细化分解执行2.2计划运营的C环节：如何进行运营监控2.3计划运营的A环节：如何进行计划考核2.4计划运营的组织管理体系2.房地产企业计划运营体系详述?第二章子目录房市金碟www.fdc01.com各部门年度职能计划年度经营计划年度开发计划（一级）年度资金计划三级节点计划（专项计划）二级节点计划部门季度/月度工作计划岗位季度/月度作计划项目经营和开发监控项目经营和开发评估对职能计划进行情况的跟踪对职能计划完成情况的考核公司年度经营与管理计划公司战略规划各项目运营目标书各项目年度经营开发计划P&DCA2.1.1一级计划之一“项目运营目标书/项目目标”在计划运营体系中的位置房市金碟www.fdc01.com21内部收益率净现值内部收益率净现值资金支付资金支付－－项目“进度”能够直接影响的指标现金流状况现金流状况项目经营状况项目开发周期项目经营状况项目开发周期销售回款销售回款销售回款客服管理营销管理所得税所得税工程管理项目利润实现区权益乘数权益乘数施工图设计成本、采购、报批报建总资产周转率总资产周转率销售结转收入销售结转收入××÷－－××÷－－扩初全部成本全部成本净投入资本回报率方案设计净投入资本回报率（年）净利润净利润成本项目策划销售利润率销售利润率项目利润项目利润投入资本回报率投入资本回报率项目利润规划区项目拓展销售结转收入销售结转收入销售结转收入项目的经济目标是由各种财务指标组成反映静态收益反映资金供求反映动态收益反映规模房市金碟www.fdc01.com22……反映项目进度情况：项目节点计划达成率（一级二级三级）反映项目的产品品质：项目客户满意度（规划设计工程质量销售服务物业服务）、产品户均返修数反映项目的成本控制：项目目标成本变动率、项目三项费用控制率反映标准化建设情况：标准化产品或部品应用率（以面积衡量）、项目经营开发模板形成率反映项目管理团队建设：向其他项目输送专业人员数量、人员培养目标达成率反映项目经营的风险防范：质量安全事故发生次数、重大客户投诉次数、被媒体负面曝光次数???????/////………………现实情况：追求“进度—项目节点达成率”成为首要，项目管理其他方面往往成为次要用于衡量项目开发和管理能力的管理型目标房市金碟www.fdc01.com23项目运营目标书复杂版项目运营目标书简化版.目录........................................................项目经营决策指导意见1.2.项目经营目标................................................................3.项目开发进度目标........................................................4.项目开发成本管理目标.................................................5.质量管理目标................................................................6.项目风险提示................................................................项目运营目标书——体现公司在项目获取后的投资战略意图和最初意愿，对整体运营策略及经营开发计划内容的整体规划，是项目经营计划细化及执行的总纲项目运营目标书：将项目目标固化，形成系统的项目经营指导策略运营指导策略、经营目标、开发进度目标是必备内容；成本管理目标因为其敏感性，也会被关注房市金碟www.fdc01.com24不一定要有复杂的项目运营目标书，但是必须要有清晰的项目目标和运营指导策略，才能清楚的承载公司对项目的经营管理要求项目目标和策略既是项目经营开发规划或计划的总纲，又必须要有细化的规划或计划作为执行支撑，形成完整的项目经营开发逻辑项目目标/运营目标书是公司管理层和项目经营（操作）层就项目运营达成的（初步）契约，对于项目运作成熟的公司可以成为绩效的依据，对于欠成熟的公司可以作为后续工作的指导或调整基准???关键词：承载公司要求、总纲、契约、调整基准项目目标/项目运营目标书的启发房市金碟www.fdc01.com25成本/资金方案成本/资金方案项目运营目标书战略控制性目标战略控制性目标项目投资角度业态选择/持有或出售比例业态选择/持有或出售比例开发节奏和开发进度开发节奏和开发进度范本调研规划指标分析规划设计草案产品技术角度单体户型及配置要求产品策划报告/概念设计成果三线并行的“专业协同、工作前置”竞品分析户型/楼型配比档次/功能需求市场线（营销）产品线（设计）运营线（计划/财务/成本）市场调研及客群分析市场/客户角度项目定位报告/产品建议书标杆经验：在项目策划阶段，基于项目定位和产品策划的成果，对项目运营做出整体性的安排如何得出项目目标/项目运营目标书房市金碟www.fdc01.com26市场线和产品线成果三线综合的成果运营线成果一二级计划一二级计划成本测算成本测算体验区选址定位体验区选址定位投资测算投资