TotheSuccessfulProject20082008－－1212－－13-1413-14房地产行业项目运营最佳实践房地产行业项目运营最佳实践王勇PMPProjectandPortfolioManagementwww.fdc01.com房地产智库Agenda?EPM:企业、行业环境与房地产项目管理–经济环境与项目管理–房地产项目管理策略?EPM:房地产项目管理策略与运营体系–房地产项目管理策略选择–构架高效的项目运营体系?EPM运营体系:启动管理–土地定位–需求分析–项目范围说明书?EPM运营体系:计划管理–计划层次–计划编制–项目范围说明书Implementation?EPM运营体系:计划实施管理?EPM运营体系：项目收尾管理2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库EPM：企业、行业环境与房地产项目管理3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库企业能够基业常青吗？?据统计，世界500强的企业平均寿命是40岁，美国中小企业的平均寿命约5岁，而我国大企业的平均寿命约7.8岁，中小企业的平均寿命约3.5岁。?一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力，而企业竞争力的关键是企业成长问题。4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目管理的环境外部外部环环境境技术发展社会文化经济状况法律法规企企业业国际市场企业文化项项目管理目管理地区市场组织战略当前需求国内市场组织内内部部环环境境潜在需求市市场环场环境境技术/方法5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库人均GDP与房地产发展阶段的关系800-3000US$800-3000US$3000-4000US$3000-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-8000-US$US$发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主平稳发展，以质量超速发展以数量为主，向注重质缓慢发展发展特征为主，数量与质量单纯数量型量方向发展综合发展型并重２００５年，中国人均国内生产总值（ＧＤＰ）达到１７０３美元6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库GDP增长率与发展阶段的关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库最流行的运动：冬泳8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库企业成长的关键因素企业组织人员资源企业文化信息沟通9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库如何做？松下幸之助的观点也适用于您公司整体的绩效一分技术三分财务六分管理带来直接效益的PM10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务房地产企业可承受的业务结构驱动整个业务11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产投资波动周期滞涨滞涨饱和饱和过热过热正常正常一个房地产投资增长一个房地产投资增长周期通常为周期通常为8—108—10年年正常正常正常正常低迷低迷低迷低迷13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库新时代经营理念的转移－－新的角色定位市场营销企业营消由住宅开发商跃变为住宅需求服务商14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业的成功指标房地产企业的成功指标财务方面高收入/高利润高投资回报顾客方面高度的顾客满意和忠诚内部营运方面高效率的产品开发高质量的管理体系高效果的运营活动提高员工劳动生产力学习成长方面团队建设高素质的队伍15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库EPM：房地产项目管理策略与运营体系16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目管理目标17www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库18www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库19www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库新上市商品房项目销售失败的10大原因?消费者对项目的满意度不够（25%）?市场定位模糊，卖点不明确（20%）?价格过高，无法与竞争对手相抗衡（10%）?入市时机不正确（7%）?项目知名度不够（8%）?项目的销售管理、控制不合理（12%）?项目的工程进度慢（3%）?开发商信誉不好（3%）?促销活动不合适（5%）?企业领导的个人意愿（7%）20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目管理常见问题（一）?项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善，计划、目标意识不强?施工图设计文件供应迟慢，变更多,工期、预算失控?项目分包、总包商、其他干系人及其合同管理不可控?多项目资源冲突?项目组织构架和项目管理模式不协调21www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目管理常见问题（二）合格的项目经理很少缺乏有效的项目信息管理平台项目经理责大权小利小的现象比较普遍。项目各阶段之间信息真空现象严重。项目管理中经常出现缺位、越位、错位的现象22www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库23www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库存在的项目管理GAP24www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目管理名言“项目管理就是要集中注意力在缺乏权威、目标受多方制约、行为规则定义不清的环境中完成工作。”来源：JDavidsonFrame“TheNewProjectManagement”25www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目管理概念?房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。?根据角色不同可以分为：–开发商－建设项目管理–设计单位－设计项目管理–咨询监理单位－工程咨询项目管理–施工单位－施工项目管理(总包、分包)–物业公司－后期物业管理26www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目管理运营体系项目前期策划项目组织系统项项目计划系统目管理项目控制系统系统组织协调与MIS项目营销管理系统项目后管理系统27www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产管理发展的5个典型阶段－80％没有实现规范化运作80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段90％房地产企业没有实现有效的绩效管理精益化管理的高效性优化流程0％精细化管理的有效性完善流程20％规范化管理的一致性建立流程60％粗放式管理无序性依据感觉和个人经验手工作坊没有流程20％创业期成长期成熟期衰退期发展阶段企业的平均寿命为7年，中国企业为2年，房地产企业的寿命？28www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库组织的管理一定需要进入精益化管理阶段，而规范化是实现精益化管理的必由之路通过流程管理才能实现：有责有序有效高效房地产管理上最明显也是最根本的差异在于流程管理的差异精益化管理的高效性（协同优化流程0％管理）精细化管理的有效性（数完善流程20％字化管理）规范化管理的一致性（规则建立流程60％化管理）粗放式管理无序性依据感觉和个人经验手工作坊没有流程20％创业期成长期成熟期衰退期发展阶段29www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目管理的目标Theright战略project∑项目EffectivePMSystem∑目标30www.fdc01.com房地产智库创新是B-C项目之魂附加值分包管理市场＋渠道R&D市场、品牌31www.fdc01.com房地产智库项目管理的国际标准：PMIPMBOK项目管理过程过程组知识域PlanDevelopmentProjectIntegrationManagementInitiatingPlanExecutionChangeControlProjectScopeManagementPlanningProjectTimeManagementProjectCostManagementQualityPlanningExecutingProjectQualityManagementQualityAssuranceQualityControlProjectProcurementManagementControllingProjectCommunicationsManagementProjectRiskManagementClosingOrganizationPlanningProjectHumanResourceManagementStaffAcquisitionTeamDevelopment32www.fdc01.com房地产智库