沈阳精瀚堂销售技巧汇总成交高于一切！沈阳精瀚堂营销部地产主讲人：曾庆江前言?2008金融海啸席卷全球?2008中国房地产市场风云突变?2009市场前景不容乐观?重庆龙湖销售目标直指43亿?不论市场如何变幻，我们希望“成交高于一切”浸透每个营销人的骨髓。?通过此分享和总结，我们希望看到更多“9分钟下单”，“多人组合逼单”、“半年客户起死回生”的故事。地产主讲人：曾庆江目录1、销售技巧之规定动作2、多情形下销售技巧3、实战分析——销售技巧十四招地产主讲人：曾庆江规定动作商务礼仪标准自我介绍，交换名片目的：为了不流失每一组到访客户最基本的商务礼仪，让客户无法拒绝你的请求，即使客户没有名片，也能很自然的留下客户的姓名和电话……地产主讲人：曾庆江第二部分、不同情景下的销售方式首次来访二次回访多次到访来访多次购房意向有意向屡不成交……无什么主见强烈但非常理喜欢听旁边性人的意见……地产主讲人：曾庆江情景一：首次到访便表现出强大的购房意向……客户解析：我们通常会判断这种客户为冲动型客户，针对这类型客户，我们应时时让其保持亢奋状态地产主讲人：曾庆江促成成交的关键点1、首次来访购房意向强烈2二次回访有意向，但非常理性?现场热销气氛浓厚2、决不3多次到访放过今天?放大客户需求屡不成交……4来访多次?放大产品优势1、现场无什么主见气氛的烘?趁热打铁，短、平喜欢听旁边人托的意见……、快地产主讲人：曾庆江逼定技巧1、现场气氛的烘托（团队合作重点）技巧一：现场置业顾问之间的相互配合，利用现场的人气制造热销氛围。如：置业顾问不时的走到正在接待客户的置业顾问身边告知“**单位已被认购，现勿推荐”。技巧二：置业顾问当着客户面大声咨询前台多次“**单位是否售出？”前台置业顾问前2次应回答“抱歉，已售出，不能推荐”，在接受第三次咨询时才回答“未预定，可推荐”（注：每一次询问的单位应是不同的，目的是为了制造热销氛围）。技巧三：尽量让客户集中，太分散会显得售场冷清。未接待的置业顾问可适当的在客户身边走动，或是故意在客户身边打电话（关于售房的电话），让客户感觉工作人员的忙碌。技巧四：未接待客户的置业顾问择机给接待中的置业顾问打电话，咨询定房或签合同的事宜。（注意：考验团队配合的默契度，事前团队成员一定是协商好的，如动作、语言、眼神……）地产主讲人：曾庆江逼定技巧2、决不放过今天技巧一：强调产品优势1、突出产品优点，灌输得到它的好处，一旦客户有疑问之处，必须马上解决，但切忌勿放大问题。2、让客户感受到产品的稀缺性，强调今天不定，明天很有可能没有了。技巧二：协作配合置业顾问之间相互配合，利用现场客户对产品喜好，故意推荐同一房源，达成争抢的局面，如：旁边的置业顾问多次询问另一个置业顾问“你的客户是否要定这套房子，我的客户也在看，非常喜欢，基本上就要定了，要不让你的客户看另外一套差不多的。”地产主讲人：曾庆江情景二：二次回访，再次表明意向，但却非常理性……客户解析：此种客户相对比较理性，一般二次来访时会携带家人或朋友。这时的主要营销对象是客户本人，但也不能无视家人或朋友，家人和朋友往往会成为我们的帮手。地产主讲人：曾庆江促成成交的关键点1、首次来访购房意向强烈2二次回访有意向，但非常1、探清客户理性疑虑1、换位思考，3多次到访以退为进以退为进屡不成交……2、用其它人4来访多次正言2、利用专业，从身边人入手无什么主见打消疑虑喜欢听旁边人的意见……地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库逼定技巧1换位思考，以退为进销售是与人打交道的，是一个交流的过程，所以要学会换1、首次来访位思考。不能过于盲目乐观，你以为给客户讲明白了，但购房意向强烈实质上他没听明白。我们要思考“为客户解决什么问题才2二次回访有能受到客户的欢迎”，我们所有的销售都是建立在为客户意向，但非常服务的基础上。如果你仅仅是想：我要卖东西，我想跟客理性户说事情。那么，你将是个不受欢迎的人……3多次到访屡不成交……很多时候客户会提出自己的看法，或对产品提出负面评价4来访多次，置业顾问往往会急于辩解和反驳，但如果我们更多的与无什么主见客户站在同一平台，对其给予认同，反而会得到客户的信喜欢听旁边人任。的意见……案例如下……地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库换位思考，以退为进（案1、先认同客户异例）议例1：客户：“你们的房子什么都好，就是太密了？”Sales:“看得出您对高品质住宅有非常独到的理解，我们所打造的物业也是针对像您这样有品味的人士。您刚才提到房子很密，我很认同，它比起别墅和郊区的一些住宅是密了一些，同时我们也不得也不得承承认它的认它的地段地段、、土地价值土地价值、、以及完善以及完善的商业的商业配套是其它配套是其它项项目无法目无法复复制的，制的，甚至甚至它它还赋予还赋予了你很多了你很多隐形隐形的的价值价值，比如身，比如身份份的的体体现现，，物物业的业的增值空增值空间。间。并且并且，我们在，我们在规划规划时也对时也对建筑做建筑做了很多考了很多考虑虑……”3、阐述项目优势2、“……我很认同，同时我们得承认/看到……”（以退为进句式）例2：客户：“现在市场不好，担心房价还会再降……”Sales：“你说的问题我感同身受，这也是目前每个人都关注的问题，包括我身边有很多预购房的朋友都在问我这个问题。其实很简单，就像你去商场买东西一样，都会等到商场打折的时候去买。楼市是一样的道理，现在活动多，优惠力度大，你现在不买，难道等房价上涨的时候再买吗……”地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库逼定技巧2利用专业，从身边人入手1、首次来访1、让自己成为专家，或引用权威机构的工作结果、建议购房意向强烈、观点等。2二次回访有例：“春森彼岸是世界级建筑设计单位MRY顶力打造的作品，在意向，但非常业界得到了广泛认同，并且这样的作品也是身份的象征……”理性2、利用大众意见或相关群体的一致性意见。3多次到访例：“之前有一户业主当时就是认为这栋楼是景观最好的一栋，屡不成交……所以很快就定了下来……”4来访多次3、借用客户所信赖的人的推荐意见或观点。无什么主见例：“你的朋友也觉得这栋楼位置很好，并且性价比也高……”喜欢听旁边人的意见……4、设法改变身边人，使之成为自己忠实的拥护者。例：做好客户身边人的工作，让他们成为你的游说者……地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库情景三：多次到访，屡不成交……客户解析：这种客户也许在首次到访时会表现出非常强的购房意向，让我们误认为是冲动型客户，但他们做事却非常小心谨慎，在购买以前不仅要对产品了如指掌，还希望对环境产生好感（销售环境、人缘），他们并非优柔寡断，而是没找到“兴奋点”。地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库促成成交的关键点1、首次来访购房意向强烈把准命脉2二次回访有既是多次到访，定然意向较意向，但非常高。理性1、苦肉计迟迟不定，定3多次到访然是患得患失屡不成交……优柔寡断。4来访多次建议苦肉计，2、舍己利人无什么主见舍己利人，客喜欢听旁边人户想不买都不好意思了。的意见……地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库1、苦肉计（行之有效，屡试不爽）对于这种多次到访不成交的客户，我们通常会使用苦肉计，因为1、首次来访这种客户要么是忠厚老实的人，要么人缘很好，但都比较有同情购房意向强烈心。2二次回访有利用优惠政策意向，但非常理性1、告知客户今天是最后一天享受优惠，明天将恢复原价3多次到访；屡不成交……2、假装不知道优惠政策已经取消，继续给客户推荐，并4来访多次说是最后一天，等给客户算价格的时候突然发现已没无什么主见有优惠，故意让客户抱怨。借此上演一出置业顾问与喜欢听旁边人“销售经理”的好戏：这时销售经理故意当着客户的面骂置业顾问不尽职，置业顾问应扮演弱势群体，感的意见……到万分委屈，明明是给客户争取利益，却挨了经理骂。在最短的时间内获得客户同情，一旦客户向经理申请优惠时，一定要让客户先定房或先交钱再申请。地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库2、舍弃自身利益1、首次来访当客户提出要求时，故意做出为难的样子，让客户认为这件购房意向强烈事比较难办。这时，置业顾问冒着“被挨骂或舍弃自身利益”2二次回访有的风险去给客户争取，让客户”欠你一次人情”。例如：意向，但非常1、客户在价格上纠缠不下，一定要让置业顾问去申请优理性惠。3多次到访屡不成交……Sales态度：坚定公司的一视同仁，表明“看来您对这套非常满意，也很想购买它，我可以冒着被批评的风险去向4来访多次经理申请，但不会有任何结果。要不我把销售这套房子的无什么主见奖金让出来，我已经尽到最大努力了，希望您能理解…喜欢听旁边人…”的意见……地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库情景四：已来访2、3次，没什么主见，喜欢听旁边人的意见……客户解析：典型的优柔寡断，道听途说之人，这种客户很容易被周边事物所诱导，也容易偏离主题，特别追求别人喜欢的东西。在接待的过程中置业顾问一定要占主要地位，多加引导，切勿受外界干扰（比如其他客户传递的不利消息）。但如有朋友和家人在场时，一定要说服朋友和家人。地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库促成成交的关键点1、首次来访购房意向强烈既是如此，就2二次回访有不能再一味央意向，但非常求客户。1、欲擒故纵理性耍点技巧让客3多次到访户感到来之不屡不成交……易，让客户感觉不买放不下4来访多次2、激将法面子，激一激无什么主见客户非常凑效喜欢听旁边人的意见……地产主讲人：曾庆江www.fdc01.com房地产智库1、欲擒故纵1、首次来访购房意向强烈需要