www.fdc01.com房地产智库糖果公寓的问题:1、公寓剩下房源位置不好，朝西，价格差拉的不高。快速去化有抗性。2、大商业不自持，肯定下面4层需要长时间盘活。3、下面不红火，上面跟着冷，升值也就不快。4、前期形象没拉高，投资期望低，折扣效果难免一般。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库方案构架：方案构架：■Part1:市场洞悉■Part2:竞品分析■Part3:策略提纯■Part4:推广执行■Part5:活动建议■Part6:渠道建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1:市场洞悉市场洞悉www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库新华社：调控进入“深水区”：2012楼市四大看点2011，房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……2012，面对着什么？　　■看点一：房价再度反弹还是合理回归？央行将继续实施稳健的货币政策，北上广深四城表态将继续执行住房限购政策。　　■看点二：相持僵局如何打破？这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。何打破僵局？　　■看点三：调控长效机制如何建立？建立调控的长效机制必然要触动各方更多的利益，及地方、部门之间的利益平衡。■看点四：保障房能否加快成为楼市“稳定器”？2011年，1000万套保障房的开工量，加上2012年计划的700万套，其建材、人工成本将明显升高。配套设施的供求矛盾将进一步放大。今年将有更多保障房投入供应，分配如何确保公平？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库金融政策放松：央行下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调2011存款准备金率历次调整一览表存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分调幅时间调整前调整后(%)点。(大型金融机构)21.50%21.00%0.5此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为2011年12月5日(中小金融机构)18.00%17.50%0.520．5％，中小型金融机构存款准备金率为17％(大型金融机构)21.00%21.50%0.52011年6月20日。(中小金融机构)17.50%18.00%0.5(大型金融机构)20.50%21.00%0.5这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上2011年5月18日(中小金融机构)17.00%17.50%0.5次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日(大型金融机构)20.00%20.50%0.5，当时是央行三年来首次下调准备金率。2011年4月21日(中小金融机构)16.50%17.00%0.5央行此次下调准备金率0．5个百分点，意在进一(大型金融机构)19.50%20.00%0.52011年3月25日步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压(中小金融机构)16.00%16.50%0.5(大型金融机构)19.00%19.50%0.5力。2011年2月24日(中小金融机构)15.50%16.00%0.5粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流(大型金融机构)18.50%19.00%0.5www.fdc01.comwww.fdc01.com动性约4000亿元人民币房地产智库房地产智库。2011年1月20日(中小金融机构)15.00%15.50%0.5沪土地市场惊现高溢价成交，今年商用地或唱主角2月15日，上海市某商用地块以1.31亿元的价格被竞得，溢价率高达136.68%，折合楼板价16566元/平方米。这也是龙年春节后，沪上土地市场首现高溢价成交地块。　　专业人士分析，在楼市调控不动摇的背景之下，土地市场必然会为楼市调整付出相应代价，住宅用地流拍或者底价成交在所难免。而在地方政府土地出让收入减少的转折期，商用土地势必挑起大梁，充当重要角色，尤其是在一、二线中心城市。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1月份常州CPI上涨3.6%　　据国家统计局常州调查队调查资料显示，1月份常州居民消费价格指数（CPI）同比为103.6，上涨3.6%，环比为101.2，上涨1.2%。春节因素阻碍物价回落1月全国CPI同比涨4.5%1月CPI同比上涨4.5%，环比上涨1.5%?专家认为，这主要是受春节和季节因素影响，2月CPI将明延续前期下行走势?货币政策方面，虽然总体上会保持稳健的基调，但是预计2012年货币政策将相对偏松?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1月常州住宅成交量下滑?　1月常州住宅市场全市成交1915套，环比上月认购、成交跌幅均达4成（2011年12月成交3824套）。?　　2012年1月，整个春节期间常州并无楼盘新推项目。　　一月下旬春节长假，虽然常州有多家楼盘售楼处正常开放，常州楼市仍以“休眠”状态结束了春节7天长假。1月22日至28日的7天时间里，常州市区仅成交商品房16套，且均为住宅。?2012年1月常州楼市每日成交走势图?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2012：23个城市综合体蓄势待发再掀常州商业狂潮　住宅调控之下，商业地产大行其道或许是常州近年来城市综合体开发量剧增的因素之一。一栋比一栋高的摩天大厦和诸多城市综合体的的崛起，代表了常州迅速膨胀的城市配套需求。　　据笔者粗略统计，有望2012年入市的综合体有二十多个，包括龙湖、宝龙、路劲、九洲等房企巨头都已加入或正在加入城市综合体开发战团，必将再掀2012常州商业狂潮。而在2012常州城市综合体在迎来全面开花的同时，或许也要面临市场消化的考验www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库常州已建成/即将入市的城市综合体项目?新北：万博广场、月星环球港、丰臣国际广场、常发广场、保纳商业广场、龙湖天街、迪诺水镇、天宇购物广场、神力城市商业广场（典雅花园商业部分）、力宝广场（原太阳城商务广场）?市区：万博国际广场、凯悦中心、嘉宏盛世、九洲新世界、清潭院街、万象城（华润国际社区商业部分）?城西：宝龙城市广场、金地假日广场、龙湖天街?武进：新城万博广场、星河国际（cocopark）、路劲又一城、华鹏国际广场（龙德花园商业部分）、万博生活广场（糖果公寓）、常州红星国际广场　　www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库刚需与投资之间分水岭清晰www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part2:竞品分析竞品分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库天禄MINI公寓常州天禄中创开发商建设开发有限物业地址武进湖塘乐购超市正东面公司物业类别住宅、公寓项目特色小户型,投资地产常州府琛物业物业公司目前单价7000元/㎡起管理有限公司总建筑面占地面积48827平方米90000平方米公寓270套积0.7元/平方物业费装修标准毛坯、精装修产权70年米·月绿化面积范围40-70㎡主力面积40㎡65%率容积开盘日期已开交房日期20122.7率www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?竞品现状：1密度大，绿化率低。区位商业成熟，产品已天室禄1M经亮相交付，余房不多。I厅NI1?销售对策：卫公1寓厨A天禄是与本案距离最近的同质项目，余货户47型.量少，可以不必考虑市场竞争。从人气上讲02㎡是利好。项目配套：商业：乐购超市和富克斯广场，五星电器100米近邻。周边学校：省武高、前黄中学、星辰学校、新城实验中学遍布周边。项目动作：　　少量余房在售，均价7000元/㎡左右，具体一房一价。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库又一城常州宏智房地产开发商物业地址武进武进区长虹路花园街33号开发有限公司物业类别住宅、公寓项目特色复合地产,公园地产,投资地产物业公司——目前单价7000元/㎡起占地面积66588㎡总建筑面积171214㎡公寓270套物业费————装修标准菜单式装修产权40年面积范围40-70㎡主力面积40㎡绿化率1.8开盘日期已开交房日期2012容积率20%www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目配套：综合商业：18万平米家庭欢乐Mall，有大商业金鹰，餐饮、娱乐、健身、影院等品牌支撑，全部自持。项目动作：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目前公寓推广已经暂停，余货不多莱蒙城物业类别：住宅、空中别墅，别墅、SOHO建筑类别：高层、小高层容积率2.0绿化率50%占地面积:17000平方米建筑面积:120000平方米开发公司：常州莱蒙都会置业有限公司装修状况：毛坯物业地址：武进延政中路（武进区政府正对面）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库A莱户蒙型城2中室央1小厅公1寓卫1厨62.00㎡在售产品45—60㎡精装公寓目前价位7500-7800元/平米周边配套市中心生活圈中小学：常州市觅渡桥小学、田家炳实验中学综合商场：莱蒙都会国际商业www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库丰臣国际广场常州市鼎峰房地产开发商工地位置新北河海路与通江大道交汇处开发有限公司物业类别住宅、商铺、公寓项目特色复合地产,国际化社区可售户数270户平均单价7450元/㎡起总建筑面261627基地面积42270平方米公寓270套积平方米容积率5.3装修标准毛坯产权70年1.15元/平方米