万科·东郡项目推广策略报告【目【目录录】】第一部分：困·惑推广困惑&策略瓶颈第二部分：解·惑深度剖析&精准筹谋第三部分：造·势引发关注&方略展开第四部分：造·场整合推广&计划到位第五部分：推·售意境表达&视觉呈现www.fdc01.com房地产智库第一部分第一部分困·推广困惑惑&策略瓶颈www.fdc01.com房地产智库推广困惑历时四个月，从接触项目到VI设计、策略推广，历经无数次挖掘、发想、碰撞、剖析，时至今日，不断经历困惑、解开困惑，如今，抽丝剥茧之后，最深层、最根本的推广困惑已经被归结为四点：拿地之前我们向市场输出什么？项目如何借势万科四季花城？万科·东郡是什么样的美式生活？如何向即墨市场讲述东郡故事？www.fdc01.com房地产智库困惑还带来了策略瓶颈究竟该如何整合推广东郡项目？面对即墨市场，看似“简单”“粗暴”的推广背后，如何布局、谋划，让即墨市场吸收“美式生活”精髓？www.fdc01.com房地产智库第二部分解·深度剖析惑&精准筹谋www.fdc01.com房地产智库思考一：拿地之前我们向市场输出什么？一座城市的“东西纷争”万科东郡所在的即墨东部片区作为即墨的新兴住宅片区，相较于即墨西部的纯熟配套，在即墨市场存在差异化心理接受度，在项目入市之前，我们曾深刻剖析即墨市场，如何将客群关注度从西城转移至东城，如何提高即墨东城与项目的粘合度成为我们首先要解决的任务。www.fdc01.com房地产智库思考二：项目如何借势万科四季花城？颠覆梦想的“人居变革”万科四季花城的完美收官，为即墨东部带来的不仅是一场东西部人居理想的撼动与变迁，更是万科对即墨城市布局的战略里程碑，四季花城传播的“纯正的南加州风情”居住理想已深入人心，为即墨东城乃至整个即墨带来住宅的“国际风范”，当即墨大部分人在为错失四季花城而惋惜之时，万科新百万大盘又将为即墨东城带来一场“人居变革”。www.fdc01.com房地产智库思考三：万科·东郡是怎样的美式生活？经典美式生活的“纯景再现”美式生活，广泛而自由，波士顿人文、西雅图生态、纽约商业······剖析美国各个城市元素时，很难找到一针见血或是一语中的的精准描述，如何来定义美式生活？随意的生活态度，追求创新的精神，融入自然的自由，还是对传统文化遗产的尊重，还有其它的吗？乐观主义者，崇尚自由，热爱生活，追求高品质和实用的物质，敢于打破一切陈规旧俗的勇气，所有这些品质最后构成了一个较完整的美国人的生活态度。而经典的、纯粹的、最好的、美式生活正是包容了这些生活态度的生活！这种舒适、无压，正是我们试图描述的美式生活！www.fdc01.com房地产智库思考四：如何向即墨市场讲述东郡故事？营造普遍的、大众的美式生活感触通过对即墨市场的不断探究，对即墨人群的深刻剖析以及四季花城的成功销售经验，我们不难得知，对即墨市场输出项目形象，应当直接、醒目。。传播美式生活，需要轮番轰炸，整合造势，开放式传播，以庞大的群众基础加速传播美式生活意象。www.fdc01.com房地产智库第三部分造·引发关势注&方略展开www.fdc01.com房地产智库青岛青岛大大东东部部从青岛地图上，我们可以清楚看到青岛东部区域得天独厚的地理条件，傍海、交通便利、资源优渥，我们可以更为明确的看出，本项目所处的即墨东部，对于青岛的整体城市发展的战略意义至关重要，属于优质发展区域。www.fdc01.com房地产智库利用区域优势为项目造势——“青岛大东部”的口号，从06年喊至今日，青岛、即墨对大东部的关注度持续加温，几乎即墨所有的项目都在说东部，众说纷纭中，我们又该如何包装专属万科东郡的大东部优势？换而言之，万科讲述的大东部将如何为东郡入市做出铺垫？www.fdc01.com房地产智库区域造势——跟着万科，看东部之一：国际化发展蓝本——承载大青岛国际化城市梦想青岛大东部国际化发展理念下，东部区位优势逐渐突显、东部“国际化”发展蓝本在自然资源、产业构架等支持下逐日实现。之二：新东部、新梦想——即墨优中心，东部新CLD即墨顺应青岛城市转型成为必然，万科眼中的，东部的发展将为即墨带来一个改变城市形态的契机。www.fdc01.com房地产智库之一：国际化发展蓝本——承载大青岛国际化城市梦想新东部范环境支持围新东部决策新东部定新东部目标位国际化转型政策支持规划及招商支持新东部板资源支持块www.fdc01.com房地产智库六大产业中轴发展带五大功能区中心区辐射滨海旅游业鳌山湾西岸会展旅游区、临港产业高科群领地鳌山湾东岸临港产业区、海洋科研教育小岛湾科研教育区、服务外包、会议会展业海岛保护开发示范区、海洋新兴产业丁字湾生态旅游区现代渔业产业国际化技术支持国际化规划理念www.fdc01.com房地产智库关注大东部——给青岛一个国际化的发展机遇栈桥、八大关、木栈道、鲁迅公园，似乎青岛只有这些，当所有青岛旅游项目变得索然无味时，大东部给了青岛一次机会——成为真正的国际化多元旅游胜地！www.fdc01.com房地产智库关注大东部——演绎国际化旅游城市的实至名归滨海走廊、海水浴场、湿地公园、健身中心、宾馆酒店、高尔夫球场······新东部作为未来青岛大旅游的重点产业区域，国内外在此注入大笔资金，随之而来的是当今社会时尚、前沿的消费方式和经营理念，相当一部分项目将填补“青岛旅游”的空白，为“国际化青岛旅游”开辟新的市场热点。??www.fdc01.com房地产智库关注大东部——向国际化会议、会展中心看齐中国与世界拥有了今天的博鳌。利用这里的江、河、湖、海、山岳、岛屿，建成了集海景、沙滩、奇石、温泉、田园于一身的中国“达沃斯”，将这个小镇建设成亚洲政要聚集之地。博鳌模式对青岛国际博览中心的启示在于，对于土地的使用，要找到土地的核心价值，并且要把它放入世界性、地区性的框架中找到独一无二的文化定位，并提升到相当的高度。?同样的地理环境，同样的城市发展规划，更成熟的国际化眼光，我们完全有理由相信“世界级接待水平的会议中心和接待中心”必将落户“新东部”。www.fdc01.com房地产智库关注大东部——走向世界的山东教育山大目标:建成“中国式的加州大学”作为山东教育的领头军，山东大学率先开启国际化建校进程，建造“中国式的加州大学”。拥有独立的分校,山大与美国三市均将签订“名校名市”协议。国际化校区规划、国际化配套布局，都将引领山东教育走向世界。www.fdc01.com房地产智库关注大东部——傲立世界之林的“海上山东”在建的全国一流的海洋科学研究中心，集合了国内最强实力，以“规模全国最大科技含量全国最高、建设档次全国一流”的定位让这一项目备受关注。围绕国家需求和海洋科学发展的前沿，以基础研究和应用研究为主，实行首席科学家制，通过吸引国内外的优秀科研人员，承担国家科研任务，开展高水平的研究，发展成为国家海洋科学知识创新的源头，把青岛市建设成为开放型、国际化的海洋科学中心与交流中心。www.fdc01.com房地产智库跟着万科向东看——大青岛国际化时代已经到来！新东部崛起，是百年青岛的一次百年转型。它标志着青岛正在从港口城市向海湾城市转型，从传统制造业向现代制造业、后工业时代转型，从青岛人的青岛向中国人的青岛、世界人的青岛转型。它不是在过去基础上简单的量的复制，而是质的飞跃，进而言之，新东部开发将是青岛这座城市向国际化都市的一次质的提升。?www.fdc01.com房地产智库?“大东部”的国际化时代进程——一个全国乃至世界的顶级旅游区；一个符合由汽车时代过渡到游艇时代；由观光时代过渡到休闲时代的旅游度假区；一个在全国乃至世界具有影响力的活动、会议中心；www.fdc01.com房地产智库国际发展时代之下新东部的未来发展定位清晰：??以休闲度假、疗养保健为主体的　具有国际化较高接待水平的国际化　旅游度假中心；会议中心和接待中心；?　　聚集高精尖人才的国际化依托青岛港，兴建国际化科研教学中心；发展战略的临港产业区；www.fdc01.com房地产智库之二：国际化发展蓝本——承载大青岛国际化城市梦想而即墨，作为青岛大东部发展布局中生活配套区域，正借势大东部发展契机，成为大东部的生活配套区、人群聚集区、中央居住区，实现带动即墨城市向现代化都市转型。www.fdc01.com房地产智库六大产业催生居住生活配套区域吸纳海内外精英人才的青岛大东部，国际化发展进程必然将催生、孵化出对应住居生活配套区域，而即墨东部作为青岛大东部的城市延伸，必然将担负起完善六大产业人群的住居、生活配套的重责。?www.fdc01.com房地产智库之二：新东部、新梦想——即墨优中心，东部新CLD催生城市新中心必备五大元素：——城市财富积累速率与民生幸福要求的不同步。大东部快速发展，财富积累速率攀升，不同生活需求人群聚集，住居理想变迁。——城市规模快速扩张与要素集约水平的不匹配。大东部进程加速，六大产业云集于东部区域。——城市规模的适度控制与流动人口的过分集聚的不协调。大东部产业吸引大量国际尖端精英人才，居住需求与即墨现有居住条件相悖。——城市物质文明建设与生态文明建设的不同调。西部城市资源过度开发脚步受限，影响即墨都市化进程。——城市化高速发展与现代城市管理水平的不适应。青岛大东部进程对即墨城市发展产生强大冲击力，原有城市形态已逐渐突显落后与不足。www.fdc01.com房地产智库即墨片区——东西城市功能结构剖析老城区、旧中心即墨城市老片区，资源公有化、全民化趋势严重，距离青岛大东部规划区域较远，生活配套改变动作小，存在城市快速发展障碍。新中心、宜居地紧邻青岛大东部发展区域，享有优质自然资源，发展空间充足，占据即墨城市发展规划重心，符