www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库锁定硚口，大不一样[融侨锦江2012全年整合推广方案提报]武汉博思堂机构荣誉出品2012年1月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1回顾2011www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年从硚口地标到滨江豪宅，融侨锦江的标志性地位从没改变。对外推广主题：汉江历史边的声望名门百年风骨，重塑汉江大武广商圈头排滨江豪邸无意问鼎已巅峰三十四十，分高下世界伦敦眼，中国汉江眼汉江第一高塔…………www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2011年，通过硬广、户外、夹报、轻轨立柱、派单、短信等渠道的大面积大规模的铺排宣传，融侨锦江在硚口片区树立了地标豪邸的高端形象。一方面，硚口片区客户对“融侨锦江”有“豪宅”的基本印象；一方面，正是由于其高高在上的形象而让很多客户对其望之却步。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库【融侨锦江】项目2011年9月首次开盘，截至2011年底已总共推出1#、2#、3#楼，共468套。2011年融侨锦江来电8464组，来访4194组，成交266套。回顾2011年销售成绩，我们取得了一定的市场高位，但紧接下来的2012年更不轻松。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part22012年四大急需解决的问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.上门量不足，现场人气不足，如何将来电量转化率提高？2.89㎡货量相对于139㎡大户型，走速缓慢，且没有明显竞争优势，如何针对高区两房做去化？3.如何突出重围，在维持12000元㎡的价格基础上持续卖大户型，消化存量房源？4.如何稳固融侨在区域内的龙头地位，培养更多的品牌忠诚客户？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?解决之道www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part32012年市场推广策略思考www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1市场面：?舆论导向不明朗，客户观望情绪仍然较浓，期待市场面的转好，无异于“守株待兔”，主动创造市场，打开市场，是唯一的出路。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2012年【融侨锦江】全年5.6亿的目标，仅仅通过4次开盘，2次加推的硬性市场推广，从2012年尚不明朗的市场局势来看，将会致使我们陷入到被动等待市场复苏，毫无招架之力的局面。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博思堂观点一：面对2012年不同的市场阶段，采取不同的营销推广举措，在此严峻的大市场环境下，分阶段分楼栋，常变常新，是唯一的出路。柯达胶卷破产的案例告诉我们，不与时俱进，就会被时代所抛弃。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2推广面：?2011年的高举高打，奠定了项目形象气质，吸引了项目的第一批客群，仅有的辐射区域与人群是远远不够满足于我们2012年的推盘量的，现在，我们要找的是第二批客群。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博思堂观点二：?为何一个项目要时时不停挖掘项目附加值与身份附加值？?纵然高贵气质在前，美女由远观-近赏，从欣赏-拥有总会有一个质的变换；时代的演变也告诉我们，惟有产品附加值及抓得住客群心理的产品方能经久不衰。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3竞争面：?保利·香槟国际的“终结硚口无名盘时代”到“汉口中央阶层新封面”，到随后的“摩登时代，时髦开启”以及盛世滨江的跟随性广告策略，突出表现对手的推广策略是有针对性差异化的循序渐进在发展。www.fdc01.com房地产智库竞争对手状况及2012年市场举措预测www.fdc01.com房地产智库盘点区域内竞争项目，2012年融侨锦江项目的重点竞争主要集中在天宇盛世滨江、保利香槟国际、联发九都府。2012年推盘预测目前项均价目项目已推项目名称（元规阶段库存123456789101112/模月月月月月月月月月月月月㎡）二季度前后推新货，2012年度新推5万方保利香槟#23万1、2约1.810500推出精装公寓450套，36-59㎡国际方在售万方联发九都12.55#在约3.5100003-4月首次推盘，95-195㎡中大户型府万方售万方天宇盛世12.5未开／／7月前后推出三期200-400㎡大平层产品滨江万方盘越秀星汇64万一期／／预计2012下半年推出3-5万方住宅云锦方基桩华润中央43万二期约0.612000公园方清盘万方www.fdc01.com房地产智库保利?香槟国际项目概况项目区位硚口解放大道宗关武汉四中旁项目规划8栋17-34F的住宅（部分含2F&建筑类商业裙楼）、1栋写字楼、1栋型soho公寓泰式园林、面积赠送、品牌开主打卖点发商首次开盘2011/10/22时间64㎡“1+1”小两房、在售主力87-93㎡“2+1”小三房、产品118㎡“3+1”小四房www.fdc01.com房地产智库保利·香槟国际是融侨2011年重点竞争项目，其高性价比的产品是其取胜市场的重要因素。保利?香槟国际已推房源去化情况户型面积区间推出套数去化套数去化率2*2*164-68㎡151套96套63%3*2*187-93㎡195套103套53%4*2*1118-135㎡60套33套55%合计406套232套57%后市预判：即截至目前，该项目库存余量达到约170套。2012年一季度预计该项目会以消化前期库存为主，而在二季度前后将会有新推动作。www.fdc01.com房地产智库联发九都府项目概况硚口解放大道与古田四路交汇处项目区位（轻轨古田四路站口）占地面积27700㎡总建面积125000㎡容积率4.5绿化率30%由5栋高层组成，包括2栋32F的住项目规划宅（1-2F为商业裙楼）、2栋32F的&建筑类型商住楼和1栋酒店式公寓（1-3F为商业裙楼）主打卖点轻轨站无缝对接首次开盘时2011/6/29间在售主力产87-95㎡2*2*1（可两变三）品118-137㎡3*2*1（可三变四）www.fdc01.com房地产智库联发九都府是重点竞争项目，2012年该项目以商业以及精装酒店公寓为主要推售产品。楼栋号楼栋性质单元数楼层梯户比套数总面积销售阶段3个单2梯4约3.6万1#住宅32F336套已推、暂封盘元户方1个单2梯42#商住32F117套未推售元户约2.3万1个单2梯4方3#商住32F121套未推售元户2个单2梯4约2.5万5#住宅32F220套推售中元户方酒店式公1个单3梯15约2.1万6#33F450套未推售寓元户方1250合计10.5万方套商业／约2万方推售中后市预判：该项目2011年已先后推出1#楼（3个单元）和5#楼（2个单元），共约500余套房源。该项目在2012上半年除积极消化1#和5#楼库存余量外，亦会同步主推商业，同时预测后期将会率先将6#楼以精装酒店式公寓的形式推出，2#、3#楼会在2012下半年稍晚些时候根据市场复苏情况而酌情推出。www.fdc01.com房地产智库天宇?盛世滨江项目概况硚口沿河大道与汉西一路交汇项目区位处（硚口区政府旁）占地面积45712㎡总建面积125000㎡容积率3.5绿化率36.1%项目规划由6栋40F以上的超高层住宅&建筑类（1栋42F、4栋43F、1栋型51F）和1-3F的集中商业组成一线滨江稀缺资源、超高层滨主打卖点江豪宅前期蓄客，未开盘销售阶段（预计2012年初首期开盘）90-190㎡主力产品（90㎡左右户型占总量一半以面积段上）www.fdc01.com房地产智库2012年我们可以预见，硚口片区内竞争项目越来越多、产品同质化、潜在威胁不断出现。2011融侨锦江所固有的硚口地标豪邸的定位，能否使项目突出重围？www.fdc01.com房地产智库博思堂观点三：?单纯的奢豪与一味的档次性，已经不适合在这个市场环境中生存，客户也不会再买账。?情感式、沟通式、贴近客群心理的广告是当前社会的主流。www.fdc01.com房地产智库4客户面：?我们第二批客群在哪里？?根据前期销售一线同事的反馈及数据统计，68.3%的置业客户来自于硚口本区域。以硚口地缘性客户为主导，逐渐延伸至老汉口甚至是汉阳的客户是2012年我们要去挖掘的重点。www.fdc01.com房地产智库?硚口区域的客户有哪些特点？让我们来看看真实的硚口走遍硚口，你会发现老硚口方兴未艾城市化进程严重不足这正是我们项目的契机。第二批，第三批客户诞生了！基于市场数据，通过走访硚口，以及硚口未来城市发展的判断，硚口区域在2012年将作为我们项目置业人群的主要来源，我们需要做深做透。客户典型访谈肖像一：刘小姐，25岁，公司白领“我喜欢，多晚，都可以回家附近，吃一碗俊俊牛肉面。”1.依赖交通，觉得从硚口居仁门去哪里都很方便，去江汉路也比较近；2.月湖桥——江汉一桥的亲水平台修得非常好，她的妈妈经常去那里跳舞，爸爸喜欢成群结队打麻将，周边的邻居也是一样；3.她已经熟悉了住在硚口，周末下班后或者加班后都一定会回到硚口去吃夜宵，比如十几年来一直未搬走过的俊俊牛肉面；4.她们家也被列入未来将要拆迁的行列了，如果买房子的话，她还是喜欢在硚口。肖像二：黄先生，48岁，台资企业后勤人员（融侨锦江业主）“贵有贵的道理，我就看好锦