金牛区抚琴西北街38号及周边地块项目顾问服务建议呈致成都阿坝宾馆有限责任公司2007年1月19日目录§报告综述§宏观经济分析§地块分析§市场分析§竞争市场分析§SWOT分析§案例分析§项目开发内容建议§财务分析CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page2综述根据我们对项目的理解和市场考察分析的结论，我们对目标地块的建议如下：总体定位：深厚的藏羌民族文化底蕴，集高档酒店、办公、特色民族商业街区以及住宅为一体的复合型社区住宅部分定位：城西品质住宅小区；商业部分定位：藏羌文化特色、风情商业街区；办公楼部分定位：藏区旅游管理运营为主的城西抚琴片区档次最高的写字楼，全市范围内性价比较好的B类写字间；酒店部分定位：成都西门片区标志性的高星级酒店，以藏文化为底蕴特色酒店。国际标准五星级酒店或四星级酒店；推荐方案可选方案净现值（人民币，元）344,320,833225,322,172总投资额（元）522,610,280503,709,780息税前内部收益率27.4%22.8%息后税前内部收益率23.9%19.6%项目息税后内部收益率19.5%15.1%资料来源：baidu.comCClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page3研究方法经济背景分析各物业类型房地产市场分析市场调研地块环境分析各物业类型市场结论竞争市场分析案例分析可行性研究项目总体定位各物业市场细化定位结论其他建议功能及形象定位各物业类型市场推出建议CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page4宏观经宏观经济济分析分析宏观经济分析目录?目的：对项目产生影响的成都市整体宏观环境及人文因素进行分析预测?成都宏观经济分析：（成都概况、宏观经济总量、人口、人均收入、家庭人均消费性支出、社会消费品零售总额、利用外资情况、产业结构、支柱产业、固定资产投资、旅游市场情况)?五城区宏观经济分析：（GDP、社会消费品零售总额、产业结构、固定资产投资、人口情况）?成都市城市规划：城市总体规划发展、外部交通规划、内部交通规划、地铁规划CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page6成都概况成都概况国际旅游枢纽城市、西部规模最大、经济实力最强的特大中心城市。?西部地区最重要的经济中心；?成渝经济区主要是内向型经济；?西部未来最大的都市带；?形成“T”字城市发展轴线；?成都平原是西南地区最大的平原；?总面积12,390平方公里，下辖9区4市六县，人口1,082万人；资料来源：CBRECClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page7成都宏观经济总量成都历年GDP发展情况亿元2,500.025.0%?2000—2005年,GDP年均增幅为15.4％；2,000.020.0%1,500.015.0%?2005年GDP→RMB2,371亿元；1,000.010.0%500.05.0%?2006年前三季度，GDP达到1,967.2亿元，0.00.0%200020012002200320042005同比增长13.6％。GDP1,156.81,322.11,488.81,705.32,031.12,370.8增长率10.7%14.3%12.6%14.5%19.1%13.5%成都历年人均GDP及增长情况元30,00020.0%?2000—2005年,人均GDP年增长率为15.0%20,00014.1%；10.0%10,000?2005年人均GDP→RMB22,139元，比上年增5.0%00.0%长14.7%；200020012002200320042005人均GDP11,47113,00414,53616,45419,30722,139增长率9.8%13.4%11.8%13.2%17.3%14.7%资料来源：成都市统计年鉴CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page8成都宏观经济总量2005年成都市GDP总量及增长与国内其他主要城市比较亿元?2005年成都市GDP＝上海1/4＝北京的10,000.09,144.015.5%9,000.015.2%1/3；15.0%8,000.06,814.514.7%7,000.014.5%6,000.014.0%?2005年，成都市GDP为2,371亿元，低5,000.013.5%13.6%3,663.913.5%4,000.013.3%3,069.1于重庆；3,000.02,370.813.0%2,000.012.5%1,000.0?增长率方面，重庆最大达15.2%，成0.012.0%成都上海北京天津重庆都为13.5%；GDP（亿元）增长率2005年成都市人均GDP及增长率与国内其他主要城市比较?2005年成都市人均GDP＝上海1/3＝北元80,00030.0%67,222京的1/4；70,00025.0%60,00021.6%20.0%50,00044,969?2005年，成都市人均GDP为21,91335,45740,00014.7%14.1%15.0%12.9%元，高于重庆的10,978元；30,00021,91310.6%10.0%20,00010,9785.0%增长率方面，上海最高，为21.6%，10,000?00.0%成都为14.7%；成都上海北京天津重庆人均GDP（元）增长率CClienlienttLLooggoo资料来源：成都市统计年鉴GoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page9成都人口成都人口数量发展情况?2000-2005年，人口长期稳定，年增万人‰1,200.010.0长率为1.3%；1,000.08.0800.06.02005年，市区人口占全市人口的600.0?4.0400.044.6%；200.02.00.00.0?2000年以来，大量的外来人口进入成200020012002200320042005都，年平均增长率为15.03%，主要来自全市市区自然增长率（‰）四川省内其他城市迁入人口；成都市历年外来人口及机械增长率情况?2005年为35.50万人，比2000年增长万人‰40.025.00近1倍；30.020.00?成都市人口增长主要源自大量的人口15.0020.010.00迁入，仅2005年成都市增长的22.3万人10.05.00口中，机械增长人口达22.1万人，占总0.00.00200020012002200320042005增长的92.1%；外来人口数量机械增长率（‰）?随着成都市户籍制度改革，预计还将继续保持较大的迁入人口量。资料来源：成都市统计年鉴CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page10成都户均人口数及人口年龄分布情况成都市户均人口数变化情况户/人?2000年-2005年，成都市家庭主要以三4.0口之家为主，户均人口数逐年下降；3.0?大成都范围内从2001年的3.18下降到2.02005年的2.95；1.0?2000年-2005年，成都市市区由3.03下0.0降到2.86；2000年2001年2002年2003年2004年2005年全市市区成都市第五次人口普查人口年龄结构情况?年龄构成全市登记人口中，0—14岁的65岁以上0-14岁人口为184.8万人，占登记人口的16.4%；8%16%?15—64岁的人口为850.2万人，占登记人口的75.6%；?65岁以上的人口为89.5万人，占登记人口的8.0%；15-64岁76%资料来源：成都市统计年鉴CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page11成都年结婚人数情况成都市历年结婚人口情况对?自2000年以来，全市结婚人口基本维100,0004.00%81,33784,570持稳定；72,33974,56180,00068,36767,6143.00%60,000?2005年结婚人口为84,570对，结婚率2.00%40,0001.58%为1.58%；1.43%1.35%1.31%1.43%1.55%20,0001.00%00.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年登记结婚人口（对）结婚率2005年成都市结婚情况再婚2005年，全市结婚主要为初婚，占24%?76%；?2005年，全市初婚人口占总人口比例为1.19%；初婚76%资料来源：成都市统计年鉴CClienlienttLLooggooGoGoeessHHeerereCBRichardEllis|Page12成都收入及消费性支出成都历年可支配收入及增情况长2000-2005年，居民可支配收入稳步万元?12,000.020.0%增长，年增长率为8.2%；10,000.015.0%8,000.0?2005年，居民可支配收入达11,359元6,000.010.0%4,000.0/人,同比增长9.3%；5.0%2,000.00.00.0%?2006年1-10月，居民可支配收入为20002001200220032004200510,429元，同比增长11.3％。人均可支配收入名义增长率成都市历年人均消费型支出及增长情况2000-2005年，人均消费性支出持续元?12,000.070.0%增长，年增长率为8.