[DongGuan.05.2010]东莞中原事业一部Codeofthisreport|1?CopyrightCentalineGroup,2009松山湖滨湖花园规划定位初步建议报告本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。谨呈：广州市京基房地产开发有限公司Codeofthisreport|2?CopyrightCentalineGroup,2009围绕发展商针对项目地块规划已有初步规划和定位意向，本次汇报将结合松山湖经济发展、松山湖规划，松山湖房地产市场分析，通过中原代理项目客户资源调研分析，结合别墅市场特征，对项目规划定位进行初步论证。汇报说明页码Codeofthisreport|3?CopyrightCentalineGroup,2009报告内容Part1:……………………………………………………………………………...4Part2:……………………………………………………………………………..12Part3:…………………………………………………………………………..27Part4:……………………………………………………………………………...75Part5:…………………………………………………………………………………………...84Part6:……………………………………………………………………………112东莞别墅宏观市场简析东莞别墅微观市场研究泛松山湖房地产市场分析东莞别墅客户市场调查项目定位回顾项目初步规划定位建议Codeofthisreport|4?CopyrightCentalineGroup,2009Part1:东莞别墅宏观市场简析供应量成交量Codeofthisreport|5?，总销售2072套、81.63万平方米，成交面积同比增加近2倍，成交金额同比增长1.7倍。2010年截止4月底供应明显缩量，主要原因未别墅用地减少。在经过2009年大规模开发周期后，市场以消化存量为主，别墅营销市场热度不够，加之政策频出，豪宅客户持币观望，成交锐减。?CopyrightCentalineGroup,20092009.1-2010.4别墅供求走势图0200004000060000800001000001200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月月份，总供应套数1888套，同比增长近一倍。2009年10月供应340套，创历年以来新高。2009年东莞别墅销量在波动中保持稳定2009.1-2010.4别墅市场供应放量、成交保持稳定面积（平米）?2009年别墅供应逐步放量别墅供需成交套数成交单价Codeofthisreport|60200040006000800010000120001400016000180002000001.401.301.201.19.129.119.10?CopyrightCentalineGroup,20099.99.8别墅价格保持稳定9.7别墅成交量价走势图2009.1-2010.40501001502002503009.69.59.49.39.29.1?2009年以来别墅价格总体保持稳定，09年10月份与2010年3月初价格持平，11月份在万科虹溪诺雅项目签约带动下，价格有所浮动。别墅量价411312279225317户均面积Codeofthisreport|771366454309473289233520507694248290成交总价909617383138211037013415成交价格成交金额?CopyrightCentalineGroup,20093855445894795825295221937842433261849011072693321167251518811502525成交套数42386275892160579320748799605成交面积联排别墅占主导，独栋成交所占比例为26%.独栋双拼联排叠加总计???别墅产品类型逐渐丰富，从传统的独栋为主，发展到双拼、联排、叠加等类别墅产品为主，2009年以来联排别墅成交占据主导，独栋成交套数占26%，成交比率有上升趋势。按照别墅类型级别，价格呈4000-5000元/㎡级差；独栋面积提升比较大，其他面积呈现50㎡/套为一个级差。独栋别墅总价700万左右，户均面积在450㎡以下，东莞尖端豪宅标准不同于一线城市的资源型别墅，承受力也比较有限。别墅类型各类别墅成交情况Codeofthisreport|86722009.1至今市场供应总量为190474㎡，总套数523套。消化面积为275892㎡，成交套数套，去货吸纳率比较高，东莞独栋别墅市场前景美好。去年9月独栋别墅价格达到最高位，塘厦别墅的带动；2010年1月主要是镇区的碧水天源单个项目的成交带动，3月份独栋别墅整体均价19725元/㎡，近期价格的反弹主要由于锦绣山河的带动。?CopyrightCentalineGroup,2009成交单价月4月3月2成交套数(套)月1月21成交套数(套)月11月10独栋别墅成交量价走势图1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月2009.1-2010.40204060801001200500010000150002000025000月92009.1-2010.4独栋供求走势图020406080100120140月8月7月6供应套数(套)月5月4月32010年独栋别墅供应量同比上升16.5%，成交环比有所上升。月2月1独栋别墅市场0971116996013151916256双拼Codeofthisreport|9；853256819528461318275263920联排510245013142230221215118335独栋200-400万和600-1000万?CopyrightCentalineGroup,20095534030015214430130叠加总价1000万是一个成交临界点。总计总价区间150-200200-300300-400400-500500-600600-8002000以上800-1000100万以下100-150万1000-15001500-2000??别墅成交总价分析?别墅最为集中的成交总价在200-400万；独栋别墅成交活跃总价段有两个，分别是独栋别墅的总价超过1000万门槛，成交急速下滑；7953732618247307277249175200总计Codeofthisreport|102519434840245718双拼2644399982015170154179130联排5497553663231504330?CopyrightCentalineGroup,2009独栋552251441848叠加面积600平米是一个成交临界点。150-200200-250250-300300-350350-400400-500500-600600-700700-800150以下面积区间800-10001000以上别墅成交面积分析???别墅最为集中的成交面积在150-350㎡；独栋别墅成交活跃面积段有两个，分别是150-250㎡和400-600㎡；独栋别墅面积超过600㎡门槛，成交急速下滑；Codeofthisreport|11?CopyrightCentalineGroup,2009楼盘名称面积套数金额户均面积单价单套总价半岛城邦1075215587208538145007793604碧水天源四期星湖岸1161240130393018290112293259825丰泰观山碧水50988821642026371611710270525富盈山水华府1105313046480368118074348827湖景壹号庄园二期75561190848449687120238258950金椅豪园三期1437414923387359103853730847锦绣山河9669171762226265691822610366037侨苑山庄5841105120058418001051200三正卧龙山花园52191088138066522168888813807深业御泉山41627906080208190053953040万科松山湖1号虹溪诺雅1172648724629195415748120772万科城五期1811830841560226170303855195新世纪领居4351373752043585923737520新世纪上河居347063072580857888555120968新世纪亦居一期6241421387262467534213872沿海丽水佳园39516952395395176016952395御苑花园258962368213843291473947023中信森林湖二期787211922379394151495961190中信森林湖三期42481839412466065122215711340321合计975352121722327624460176598124187··········2010虹溪诺雅独栋湖景单位在2009年快速消化完毕，今年4月的价格标竿为城市中心独栋别墅，锦绣山河2线以外的坡地别墅价格为18225元/。年独栋别墅签约项目Codeofthisreport|12?CopyrightCentalineGroup,2009Part2东莞别墅市场微观调研Codeofthisreport|13?CopyrightCentalineGroup,2009东莞别墅板块分为：旗峰山片区、水濂山片区、横岗水库片区、松山湖片区、莲花山片区、观澜片区