深圳世联地产顾问股份有限公司2010年3月万科东莞虎门项目定位及物业发展建议报告商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。项目认知梁小姐——未来三年以虎门国际公馆及丰泰东海城堡为代表的白沙片区将有超过70万平米的住宅推出未来三年内将有超过80万平米的住宅推出，约8000套，按每年固定25万平米的消化量，至少需要3年，虎门内城进入急速城市化阶段93682415内城外城主城辐射区7“那个地段很好的，新中心，以后虎门的发展主要是在那个区域，好像政府在那要搞个行政的什么。”未来城市发展核心，客户认可度高；——丰泰东海城堡虎门国际公馆万科项目滨江花园9678海岸国际5虎门一号龙泉项目虎门地标锦绣半山2341.区位优势1关于项目：优势明显未来三年，以威远为龙头，将有约10万平米住宅推出，近几年将作为主城的辐射区域存在空地山体60570平方米≤2.5≤25%西侧≤80米，东侧≤60米地块基本指标总用地面积容积率建筑密度建筑控高“比虎门的一号的好，虎门一号这边有点闹，那个地方环境还好一点，离这边（时装市场）也很近，不会堵车”——王先生华池水疗馆本报告是严格保密的。周边居住环境较为纯粹；——虎门地标2.环境优势地标华池山体空地关于项目：优势明显外来，不了解虎门实力一般品质一般没听过实力雄厚品质优良全国四大房企服务突出15%4%7%4%26%11%11%22%虎门客户对万科的评价本报告是严格保密的。万科的第一地产品牌，客户认可度高；不了解了解8%一般77%不了解15%一般——了解虎门客户对万科的了解虎门客户对于万科有一定的了解：8%客户比较了解万科，77%客户对于万科一般了解，15%客户对万科不了解。大部分虎门客户给予万科肯定评价：26%客户认为万科实力雄厚，15%客户认为万科服务突出，11%客户认为万科品质优良，11%客户知道万科是全国四大房企之一。3.品牌优势“万科的品质和物业管理绝对相信，我看过万科的物业，只要你没打招呼，哪怕你就是特种车辆也进不去。”——王先生、私企业主关于项目：优势明显地王，楼面地价5217元/平方米楼面地价，接近区域销售价格；均价(元)本报告是严格保密的。销售套数虎门地标虎门1号滨江花园海岸国际国际公馆东海城堡48285134922298184286591521067006400620001002003004005006003000400050006000700080009000虎门5-12月典型项目销售套数和成交均价销售目标解析：一批销售回款6个亿，在价格上突破目前市场的最高价格；品牌目标：建立万科在东莞西部的品牌效应，为公司后续布局西部打下坚实的基础。关于目标：高价高速本报告是严格保密的。视角Ⅰ.虎门的城市发展视角Ⅱ.世联在虎门走进虎门本报告是严格保密的。世联——最早进入虎门市场的品牌代理商；2006-2007年，半岛城邦——虎门最具代表性的海景别墅；2007-2009年，锦绣半山——虎门中心区项目，开创虎门半山豪宅典范；2008年至今，虎门地标——新区指标，虎门首个综合体项目；本报告是严格保密的。城市宏观经济发展及城市规划对本项目的影响1.核心圈层——对内服务中心、对外窗口第一圈层——次级辐射中心、城市群功能补漏第二圈层——专业产业基地、专业市场东莞广州深圳珠海惠州中山佛山江门肇庆城市格局变化，三大产业圈层形成本报告是严格保密的。深惠广佛1小时生活圈2小时交通圈惠阳珠海中山中心城市功能重新定位，城市格局变化城市定位：东莞，珠三角重点发展区，珠三角第一圈层城市，次级辐射中心；珠三角中心城市功能重新定位，公共交通一体化，形成都市区、三大产业圈和新生活方式。都市融合趋势明显。从东莞的城市发展说起：年均增长率保持在10%以上东莞经济的总量有四个突破千亿：东莞经济的总量有四个突破千亿：●公用资产一千一百六十八亿一千一百六十八亿●年出口总额折合人民币一千四百多亿一千四百多亿●金融存款一千三百二十八亿一千三百二十八亿●实际利用外资累计折合人民币一千一一千一百个亿百个亿本报告是严格保密的。2009年珠三角九市GDP（亿元）0200040006000800010000广州深圳佛山东莞中山惠州江门珠海肇庆经济总量位于全省第四，以制造业为主，是著名的国际制造业名城；受深圳的辐射力影响铁路带来产业优势西部发展轴中部发展轴东部发展轴长安虎门中心城区常平樟木头松山湖塘夏厚街本报告是严格保密的。受珠三角发展轴线影响◎以东莞城区为中心的中心发展轴高科技产业带；◎以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带；◎以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带。未来东莞产业发展格局：主要形成沿广深铁路和广深高速的东西发展轴，以及主城区和松山湖的发展中线；广深高铁开通，铁路加快东莞与与核心城市广州和深圳的联系2007广深沿江高速，形成以广州为中心、连接全省各市的高速公路网2009广深港高铁、进一步加快东莞与广州、深圳、香港等核心城市的联系2013龙大高速开通，缩短深圳中心区与东莞中心区的距离2007莞深高速开通，进一步加快莞深一体化进程广深高速开通，促进东莞与广州和深圳的交通联系虎门港码头,虎门大桥开通，东莞成为沟通穗、港以及珠江两岸和深圳、珠海的交通枢纽京九铁路通车，东莞与深圳、香港的联系2000199719971996本报告是严格保密的。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》中东莞城市发展增目标定位:建设珠三角新兴物流城市。加强东莞和广深港的交通联系，加速莞深一体化建设是东莞未来城市发展的主要方向之一；功能定位市域政治、经济、科技、文化及商贸服务中心，公路枢纽，高新技术产业研究和发展基地市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇市域东部发展中心，广东省重要的铁路枢纽，工业及外贸仓储基地市域东南片区发展中心，外向型加工工业基地珠三角水铁联运中心之一，高新技术加工区综合性轻工业加工区外向型加工业区和度假旅游区综合性外向型加工工业区滨海港口工业城镇铁路沿线工贸城镇综合性加工业区，三高农业基地外向型工业城镇，生态旅游区外向型加工业城镇地区市区虎门常平塘厦石龙樟木头厚街、长安清溪、凤岗麻涌、沙田石碣、茶山、横沥、谢岗寮步、东坑、桥头、企石、石排中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗大岭山、大朗、黄江本报告是严格保密的。长安中心城区常平樟木头松山湖塘夏虎门厚街西部发展轴中部发展轴东部发展轴市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇虎门，位于东莞西部产业发展轴，是东莞重要的综合性工业及商贸城市；虎门的经济产业发展状况：7293沙田60.5457522182078厚街170.5118481392701118757182.89214.77236.5701002003002007年2008年2009年97.2969662602大岭山366132虎门近几年GDP增长情况亿元长安%208.3158972217261298368051015虎门11285243.761774542046020镇比较项目GDP增长%虎门各项主要经济指标与周边镇比较09年GDP虎门长安东城南城厚街243.76208.3204.78199170.50100200300年东莞各镇区前五镇区09GDP亿元镇区生产总值（亿元）农民人均纯收入（元）城乡居民储蓄存款余额（万元）镇区农村纯收入（万元）本报告是严格保密的。，虎门GDP连续三年蝉联东莞各镇街第一位。经济总量持续位于全国百强镇之首全国百强镇之首。上海浦东新区张江镇10上海浦东新区金桥镇9江苏张家港市杨舍镇8广东中山市小榄镇7上海浦东新区花木镇6广东东莞市塘厦镇5江苏苏州园区娄葑镇4广东东莞市长安镇3江苏昆山市玉山镇2广东东莞市虎门镇1镇名排名?虎门是东莞经济重镇经济重镇?虎门各项主要经济指标远超过周边镇，居民消费能力强居民消费能力强。2008年中国千强镇排名虎门的产业经济十分发达，是东莞经济第一镇，也是中国千强镇之首；山水间的霓衣羽裳壮大壮大壮大阶段●虎门拥有中国驰名商标11个●中国名牌产品33个●国家免检产品1212个●广东省著名商标1616个●广东省名牌产品1111个●现有大型专业服装批发商场2222个●商铺1000010000多多家，经营面积达300000300000多多平方米发展发展本报告是严格保密的。雏形雏形93年至96年９７年至04年04年至今雏形阶段发展阶段拥有中国最大的“时装节”，被称为“中国女装之都”、时尚之都萌芽萌芽借力珠三角乃至整个国民经济的发展，二十余年的虎门服装从最原始的“洋货一条街”到今日的“南派服装”重镇，走过了从“无牌——贴牌——创牌——名牌”的过程，如今已形成有强大影响力和辐射力的区域服装品牌中心。虎门服装产业的发展阶段：虎门的产业结构以服装产业为主，起步于年代初，已形成完善的产业链，是著名的“中国女装之都”；90家以上，个体户数量更是达到4700047000中等城中等城以上，但一年GDP总值创记录达到243243个亿个亿家以上，上规模的服装制造企业就有10001000的称号，城市地标最高达6262本报告是严格保密的。，公司类和非公司类企业达40004000多家，每年都会举办中国最大的中国最大的““时装时装，有““中国女装之