GemdaleCorporation项目经营方案评审报告gniviLfoecnieSceTh·金地天逸科学筑家杭州公司目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍3、项目市场定位、营销分析及商业会所介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍3、项目市场定位、营销分析及商业会所介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析项目核心开发策略整体推盘策略1、从北地块开始，分三个组团开发，其中南区以消防通道为界划分两大组团，北区为一个独立组团；2、南地块，分3次推盘；主要考虑不同产品系列的差异化销售、首期开盘房源与样板房的结合、每期的房源与样板房的结合，减少因搭建临时样板房产生的成本等一系列问题；北地块由东向西，分2次推盘；3、楼王压轴，适时而动。项目核心开发策略四大依据1、一次性揭开面纱，核心卖点悉数展示2、样板房一次性设置，通盘解决后期销售3、样板区设置与工程施工紧密结合，并预留二期样板区的开发计划4、满足杭州市场的丰富需求的同时与竞争楼盘形成充分的产品差异化项目开发策略与可研比较北区南区南区-1-2楼王次楼王项目各组团初步定位构想目前阶段可研阶段统一楼盘形象，针对不同时期的竞品特征实行差异化推盘；针对不同户型的客群特征，分阶段进行有选择性的、有主题性的推广；一次性样板区打造，通盘销售结合；“小步快跑”的推盘原则，应对市场新政影响以一个楼盘面世，整体推广销售9个季度8个季度13.4万方\年万方年杭州城南，创新空间体验高档住区新亚洲院宅；杭州南城，类别墅上行住品zzzz15.5\开发策略销售周期年销售面积项目定位阶段项目开发策略与可研比较目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目总体开发策略介绍3、项目市场定位、营销分析及商业会所介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析——为什么要在这块地上做高端住区——做一个具有金地标签的高端住区项目市场定位为什么要在这块地上做高端住区？为什么要在这块地上做高端住区？产品定位专业之道，惟精惟一；自在城品质口碑繁华与景观的完美结合区西湖、钱塘江、群山等自然资源；世界生活品质之城外部条件分析钱江世纪城奥体中心钱江新城杭州汽车南站本案杭州汽车南站杭州汽车南站杭州汽车南站在5月14日的全市规划工作会议上，省委常委、市委书记黄昆明做重要讲话，他指出：“要以大平台大产业大项目大企业建设为抓手，以队伍建设为保证，又好又快推进钱江世纪城、奥体中心的发展，使其成为杭州”陆家嘴”。同时，新汽车南站已经落子滨江，距离本项目不足300米，这使得本项目所处区块地域价值、升值潜力日趋明显，增强了本案所处区块的发展优势。新一轮杭州城市规划亮点，城市向南发展势头日趋明显外部条件分析——城市指标（规划）滨康综合体——杭州汽车南站钱江世纪城奥体中心钱江世纪城——“杭州陆家嘴”，规划总用地22.74平方公里，可容纳人口12万人。至今，已有人民日报浙江新闻中心、浙江侨商总部大楼、浙江民营企业发展大厦、江宁总部大楼、萧山农业总部大楼等40个社会投资项目落户钱江世纪城。而2010年，钱江世纪城核心区内将计划有50多幢高端商务楼动工兴建，3年后60幢高楼大厦将拔地而起。滨康综合体（杭州汽车南站）——杭州客运汽车南站将移迁滨江，杭州南部最大的公路交通枢纽，集五星级酒店、车站、商务办公、住宅于一体。“西湖时代”跨向“钱江时代”，杭州“陆家嘴”雏形初现外部条件分析——城市指标（规划）萧山机场武林广场西湖公里02湘湖本案4.5公里钱江世纪城、奥体中心6公里钱江新城10公里西湖之后，钱江时代，杭州向南12公里外部条件分析——城市指标（规划）距离地块200米左右的滨康路站地铁，将改变杭州建设与发展的城市格局这是杭州的第一条地铁，它的到来将会在未来给这座城市带来一场新的人居盛宴！地铁1号线：长48公里，设30个车站，位于杭州最主要的客流走廊之上，是轨道线网中的骨干线，沿途经过了湖滨—武林广场地区—钱江新城—湘湖度假区等核心商圈及景区。本项目离滨康路站米，离杭州钱江新城站路，离杭州目前的市中心西湖景区的湖滨路站仅站路，离武林广场站路。200CBD369外部条件分析——城市指标（地铁1号线）本项目汽车南站望江路隧道新城隧道庆春隧道钱江新城钱江世纪城三条过江隧道：庆春隧道、新城隧道、望江路隧道，拉近了江南城与钱江新城CBD的距离！外部条件分析——三大过江隧道金地萧山项目中海世茂项目绿城月明路项目滨江湘湖项目中海世茂项目江南城的广阔的发展前景，吸引了包括金地、中海、绿城、世茂、滨江众多国内一流地产公司进驻！众多地产大鳄在带来激烈的市场竞争的同时也带动了地块的快速成熟！外部条件分析——房地产开发状况杭州人居资源十分丰饶，而其从未停歇的城市建设非常有力地提升了城市的价值和城市的生活品质；高铁、磁悬浮、地铁一号线、跨海大桥……这一系列的交通建设又加速了杭州国际化进程；作为杭州下一轮城市发展中的重要板块，兵家必争之地——江南城必将迎来一场人居盛宴！未来新城市核心——会吸引到更多追求生活品质的高端客户将其作为第一居所外部条件分析——城市指标小结本案萧山经济开发区滨江高新技术产业开发区：“构筑天堂硅谷、建设科技新城”西湖1、滨江新城、萧山副城，双城合围外部条件分析——区位指标（双城合围）滨江科技新城、萧山开发区，具有较好产业基础国家高新技术产业开发区（滨江区）：杭州高新技术产业开发区（滨江区）是1996年12月经国务院批准设立的国家级高新区，总规划面积73平方公里，全区人口23万。目前高新区（滨江）集聚了杭州市60％以上、浙江省25％左右的高新技术企业，企业总数五千家左右，包括来自美、英、日、韩等32个国家的外商投资企业498家，高新区（滨江）目标为：“构筑天堂硅谷、建设科技新城”，萧山地处杭州西南部，钱塘江南岸，为杭州的南大门，全区总面积1420平方公里，户籍人口118万，常住人口约140万，2008年萧山区的GDP达到近986.5亿元,按可比价比上年增长10.5%，经济总量历年位居浙江省90余个县（市、区）首位，人均可支配收入26452元,高于杭州市24104元的水平，位列浙江省第一，与上海市26675元水平相当。外部条件分析——区位指标（双城合围）1.湘湖旅游度假区湘湖旅游度假区与西湖、钱塘江构成杭州旅游风景的金三角2.杭州乐园是杭州最大的集旅游、休闲、娱乐、度假、居住为一体的著名主题乐园3.杭州休博园是中国首个RBD（休憩产业区），总投资35亿元人民币，占地3000多亩，休博园会展中心，为杭州动漫展举办地。2、占据湘湖、杭州乐园、休博园等杭城罕有的景区资源外部条件分析——区位指标（景观资源）本地块本地块地块周边交通情况地块周边交通情况1.东西的核心快速路彩虹大道、机场快速路2.南北向的风情大道和四季大道构筑极为便捷的交通网络。3.本地块离11年开通的杭州轨道交通1号线滨康路站仅200米,地铁1号线位于杭州最主要的客流走廊之上，是轨道线网中的骨干线，沿途经过了湖滨—武林广场地区—钱江新城—湘湖度假区等核心商圈及景区。3、立体的交通网络，交通可达性强外部条件分析——区位指标（交通配套）滨江区城区生活配套：星光大道、宜家、易买得、武警总医院等成熟配套萧山中心城区商业集群：加州阳光商业综合体广场，“银隆百货，人民广场、萧山剧院，开元名都五星级大酒店、大润发超市等设施。教育配套：处城厢街道省一级重点中学萧山中学，省重点小学萧山市第一实验小学，新城区内有萧山区重点小学金山学校、北干中小学、北干幼儿园等萧山区重点学校，还有地块东南面有区重点小学湘湖小学等，另地块周边规划市级重点中小学及幼儿园等。4、各类配套齐全、高端，适宜打造高端物业外部条件分析——区位指标（周边配套）地块为净地，周边无遮罩，地块平整，整体条件较好；道路广阔、便于未来的规划应用、项目分期及售楼处成本（两期可用一处），便于样板段及施工动线的区隔南北50米退界，易营造界限感，同时对景观绿化有较大益处地块极具王者之气****【内部】水榭长亭【东】：规划道路【南】：居民社区【西】：风情大道【北】：第二水厂外部条件分析——区位指标（地块属性）地块条件优越，有打造高端项目的基础新政后市场借鉴具体分析见链接新政影响表现定位模糊，市场接受度差，受新政影响大，去化缓慢定位精准，准确锁定目标客户，项目入市即带来良好的市场影响，新政影响下，去化仍然较好，价格涨幅较大定位地铁大盘一线江景豪宅休闲生活住区国际生态豪宅高端城市综合体东方郡景海湾项目名称远洋公馆蓝色钱江金都高尔夫艺墅??在新政影响下，目前杭州高端市场呈现两极分化，在政策敏感期，项目定位的精准显得尤为重要；高端住宅市场的刚性需求较大，受政策等外部因素影响较小；重要结论：新政影响下，高端住宅市场刚性需求还是存在的，但定位也需精准营销分析——新政后高端市场分析金地：专业之道惟精惟一金地集团科学筑家22年，15城中国房产上市公司3强2009至2010金地自在城首期别墅组团“境墅”重新定义了杭州豪宅的市场格局，在业内及消费者当中树立了良好的品牌形象。随着首期别墅的交付、自在城进一步综合性开发，金地在杭州影响力与日俱增，萧山项目开发高端项目具备较好的市场基础外部条件分析——开发商品牌综上所述，本项目所在地块无论是城市指标、区位指标、发展潜综上所述，本项目所在地块无论是城市指标、区位指标、发展潜力还是自身品牌都具备了打造一个高端产品所必须的外部条件。力还是自身品牌都具备了打造一个高端产品所必须的外部条件。小结做一个具有金地标签的高端住区做一个具有金地标签的高端住区产品定位客户感受奢华、尊贵、