二级市场策划品控中心花半?横岗项目定位思考C二级市场品控中心姚平、朱文政、吴广智二级市场拓展中心组娄英、章慧萍……印象横岗即安良片区，其功能为盐田港发展的后备基地，发展物流业及临港型工业。即保安与荷坳片区，其功能为发展先进工业。工业园区港口服务区即四联片区，其功能为行政办公、金融贸易、信息、房地产等服务产业，是横岗核心片区。即六约片区，其功能为休闲型高尚住区及部分大型文化、体育设施。中心商贸区城市居住区3横岗的功能定位中部物流组团分割成两大区域，布吉平湖功能片区和横岗综合区服务区。横岗综合区服务区包括：隔离之城的尴尬??5分钟车程可到龙岗中心城。龙岗中心城潜在供应较大，经济、政治、文化发展都比较完善，可以吸引大量周边的置业群体。坂田和布吉通往龙岗中心城的中间，布吉紧挨罗湖商业圈，坂田靠近发达的福田，横岗是一处大家都想绕过的落后地带。印象横岗—区位473.8201.81800布吉横岗龙华工业生产总值2008年（单位：亿元）印象横岗—经济218103.5398布吉横岗龙华地区生产总值2008年（单位：亿元）横岗相对于周边区域发展比较落后，地区生产总值、工业生产总值均与布吉和龙华有很大差距。???2006-200818%200920091-692.41年横岗工业企业持续高速增长，平均增幅达年由于宏观经济增长放缓，横岗工业企业生产增速下降，年月份横岗街道共完成工业总产值亿元。横岗工业的外贸依存度较高，特别是眼镜工业，受宏观经济影响，工业产值及出口增速下降印象横岗—经济横岗经济受宏观经济影响较大，工业产值增速下降横岗工业生产总值2006-2009上半年（单位：亿元）9.80%90.20%外来人口户籍人口2009年横岗人口结构比例印象横岗—人群（来自《深圳2009年年鉴》）?横岗片区人口杂乱，外来人口数量较多，占其总人口的90.2％，远高于龙岗其他片区。印象横岗—交通落后的交通现状??横岗目前的交通状况落后，堵车排长队是经常的事情。规划中的交通还未建成，前景尚不明朗。印象横岗—产业荷坳片功能为发展先进工业，目前被中低档工厂环抱。大多数工厂规模只有100人左右，在经济危机的冲击下，很多企业面临破产危险。2008200781357823382119197320第一季度第二季度第三季度第四季度横岗住房销售量2008-2009（单位：套））2印象横岗—楼市17.8812.4119.6722.7625.8524.215.382002200320042005200620072008横岗历年住房批售量2006-2009（单位：万M受2008、2009深圳房地产市场整体低迷的影响，开发商信息不足，供应量下降，销售量也持续下滑，根据国土局网站公布的统计数据，横岗地区总销售率为44%左右，未来房地产市场将存在较大的压力。人群混杂经济水平落后于同区域其他片区支柱产业缺乏工业厂区环抱居住舒适度差横岗现状初识花半?横岗项目地块……你听说过横岗荷坳村?源二?吗?东几十家15平米左右的小商铺几十个百人规模的小工厂施工中的三号线公寓正在施工的地铁三号线南北初识地块—位置尴尬西横岗边缘的位置秋田微电子超能电池振维电业联鸿发电业初识地块——位置描述、工业区环抱处于横岗边缘，横岗人都找不到的地方、临近号线却被在建号线公寓遮挡，昭示性较差、居住舒适度较差1\23,“3”3、工业区环抱处于横岗边缘，横岗人都找不到的地方、临近号线却被在建号线公寓遮挡，昭示性较差、居住舒适度较差1\23,“3”3旭程电子致腾电子配件厂伊美雅制衣厂日隆科技加阜模具厂深宝华城食品厂美平实业电子友鑫达电子百事可乐永虹电子厂联力资讯有限公司被工业区包围的项目三号线公寓三号线公寓???“”本项目工业区环抱\处于横岗边缘，横岗人都找不到的地方临近3号线,却被在建3号线公寓遮挡，昭示性较差居住舒适度较差！初识地块——竞争尴尬、工业区环抱处于横岗边缘，横岗人都找不到的地方、临近号线却被在建号线公寓遮挡，昭示性较差、居住舒适度较差1\23,“3”3、工业区环抱处于横岗边缘，横岗人都找不到的地方、临近号线却被在建号线公寓遮挡，昭示性较差、居住舒适度较差1\23,“3”3你见过这样的集资房吗？84平方米的三房，户型结构好，南北通透，还带简装修。总价只要15万初识地块——客户尴尬横岗有钱人去龙岗中心城置业、没钱人买集资房，中产去横岗找大社区住要给横岗人洗脑，太难！横岗有钱人去龙岗中心城置业、没钱人买集资房，中产去横岗找大社区住要给横岗人洗脑，太难！一个在横岗从业五年的地产专业人士一个横岗生活超过三十年的人这样说：横岗有钱人去龙岗中心城置业、没钱人买集资房，中产去横岗找大社区住要给横岗人洗脑，太难！十个策划人九个困惑？？？？？机会和期待一贯好产品的作风30分钟10分钟本项目关内布吉横岗龙岗机会和期待——三号线将要开通???动工时间：2007.12.26开通时间：2010.10.30起点为红岭站，终点为龙岗区龙兴街站，沟通关内及布吉、横岗、龙岗三个卫星新城基础资料???地铁3号线将关内、布吉、横岗、龙岗连成一片关内、龙岗、布吉均在本项目30分钟车程范围内地铁3号线的运营将极大地促进本项目外部市场的发展，引入大量的非横岗区域置业客户策划人的态度/我们参与的目的1、不畏难，重视小盘、困难盘，比先天丽质的盘付出更多2、科学研究、专业思考3、提出合理解决方法1）将项目开发风险降至最低，同时合理价值最大化2）不损伤花半里品牌形象唯一出路留得青山在、精确判断目标客户、有针对性定位、有针对性进?营销和推广、借势一?市场时机、及时随机而变12345、明?市场变数大，任何?融、地产专家无法准确预言、稳中求胜、快速消化是小盘生存上策12报告前的共识目录Part1目标客户准确定位项目定位住宅Part2横岗及中心城商业现状项目周边商业现状商业定位商业Part3何如借势三号线公寓客户筹集前置客户摸底入市时机建议命名及形象营销推广目标客户准确定位项目定位Part1目录住宅理论上判断可能购买目标客户实际因素筛选目标客户群目标客户筛选后结论目录目标客户准确定位研判方法：：：3中原深港研究中心、市场部、销售中心数据整理品控中心备案项目资料整理走访村民、当地地产专业人士了解居民吃喝玩乐居住等行为方式熟悉区域市场考察在售一手楼现状考察二手楼现状资料收集访谈实地考察理论上判断可能购买目标客户实际因素筛选目标客户群目标客户筛选后结论目标客户准确定位交通可能-交通可便利到达涉及区域楼市表现—近期推出楼盘(大山地)成交客户区域两个指标-第一次客户筛选理论上存在到横岗置业的客户群高速公路城市快速路城市主干道轨道交通机荷高速公路、水官高速公路、盐排高速公路惠盐快速、东部通道、横坪快速红棉路、深惠路、康贤路、沙荷路、银荷路地铁3号线、地铁13号线29项目地块周围交通直达性辐射区域水官高速盐排高速机荷高速3#地铁深惠路红棉路13#地铁沙荷路银荷路横坪快速根据《深圳市中部物流组团分区规划》将建立以轨道交通为主轴，以高快速路、主干道为骨架，次干道、支路为补充的完善、协调和高效的综合交通运输体系。横岗地区未来交通体系将丰富而发达.——————————————皇岗路梅观高速南坪快速水官高速机荷高速惠盐高速公路深惠公路本项目———————————————福华三路滨河大道泥岗西路清平高速公路丹平公路机荷高速惠盐高速公路深惠公路本项目：———————————————————解放路宝安南路深南中路红岭中路,岭北路,清平高速公路丹平公路机荷高速惠盐高速公路深惠公路本项目：会展中心出发A线路：地王大厦出发约28公里，不堵车的情况下大约35分钟车程约31公里，不堵车的情况下约40分钟车程（收费10元）约32公里，不堵车的情况下大约40分钟车程（收费20元）B线路线路本项目项目地块周围交通直达性辐射区域地王大厦B线路A线路会展中心盐田出发坂田出发——————————————————————线路：吉华路布龙路梅观高速公路机荷高速公路惠盐高速公路深惠公路本项目约26公里，不堵车的情况下大约30分钟车程线路：沿深惠公路惠盐北路惠盐中路惠盐南路盐田坳隧道北山道本项目。约11公里，不堵车的情况下大约10分钟车程本项目盐田项目地块周围交通直达性辐射区域坂田布吉桂芳园出发龙岗中心城出发线路：龙翔大道—深惠公路—本项目约5公里，不堵车的情况下大约5分钟车程A线路：深惠公路—盐排高速公路—水官高速—机荷高速公路—惠盐高速公路—深惠公路—本项目约16公里，不堵车的情况下大约10分钟车程B线路：深惠公路—本项目约12公里，不堵车的情况下大约10分钟车程龙岗中心城本项目项目地块周围交通直达性辐射区域布吉桂芳园5-16公里龙岗中心城布吉本项目11-26公里28-32公里项目地块周围交通直达性辐射区域坂田盐田理论上，交通辐射至深圳各区域，便利性非常明显罗湖福田罗湖福田龙岗南山港澳台罗湖,13%福田,15%龙岗,55%南山,4%港澳台,5%宝安,4%其他,2%东莞,2%24%17%10%4%0%10%20%30%横岗布吉坂田龙岗中心城3.21大山地日开盘成交客户来自区域指标大山地小户型成交客户区域客户居住区域：主要以24％横岗、17％布吉、13％罗湖，15％福田为主核心客户：横岗、龙岗中心城第二梯队：龙华、布吉、坂田客户第三梯队：罗湖、盐田、福田、南山客户第一次目标客户筛选—结论小结：理论上存在到横岗购买可能的客户圈??从交通到达便利性来看，除了横岗本地，龙岗中心城到达便利外，其他区域均有有效到达途径，地铁三号线开通以后，罗湖、福田、盐田的客户都能快速便利到达。从竞争项目成交客户来看，随着横岗的城市