164信谊广场高品质会所——前期用作售楼处异域风情商业街zzz本报告是严格保密的。区域性配套——承担营造开放的、城市的区域氛围的功能硬性配套体系165?????考虑：整个风情商业街服务于区域和社区，打造开放的、城市的区域形象，在这里与建筑风格保持一致商业街与广场、会所连成一体，打造一条集聚人气的休闲地带风情商业街在前期只需做出少量展示，其他用围板围起来即可前期业态：以满足启动区客户的基本生活需要为主－超市，餐饮，简单家政服务设施商业的销售：销售期压后，前期出租少量铺面，承载客户需求的基本功能配套；待客户入住形成一定人气时再销售多层本报告是严格保密的。风情商业街的定位、排布和体量联排花园洋房商业街小高层5216000100512商业量估算：整个商业街临街面约米，临街商业体量约平米，约间商铺（商铺面宽按米计算，进深按米算）166住宅底商影响嘈杂，影响项目形象独立的社区商业街不太影响不会干扰居住氛围，符合项目高档形象√???123排布原则原则：沿街独立排布，以一层为主，局部端头为两层，原则：无内街，但主入口处商业可适当作深，与会所融合，使得会所的部分功能可对外开放原则：沿街商业不能作简单长连线，应作适当间隔，层次富于变化对居住氛围的影响程度是否吻合形象本报告是严格保密的。商业排布要点——完全独立的商业街167本报告是严格保密的。营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合强调建筑空间影响人们行为方式的原则外向型街区——开放的、有情趣的、充满活力的街区的价值在于其开放性，让所有人都能畅游其中，体味到都市生活的各种乐趣；街道整体环境的营造，打造和谐街区；街区的尺度要适宜，小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一。XXX168本报告是严格保密的。沿街退让出共享空间体系：需求满足人流驻足、聚会装饰精巧优雅，别具特色的餐厅、酒吧169本报告是严格保密的。适量抬高商业街前地坪，用部分小型绿化从客户心理上隔离与主车道距离地坪适当抬高1~2级台阶，注意不可过高，和部分小型绿化起到适当隔离主车道噪音的作用X1700.7-0.91平米/人800-1000m4788-6224m?0.027：16087m?本报告是严格保密的。社区商业面积估算???6000m+会展路商业街的体量为?，基本可以满足社区需求会展路商业街的定位为区域型社区型商业社区内部尽量不设或少设商业中国一般城市居住区商业设施配建指标人均商业服务建筑面积(峰值)步行商业的合理服务半径商业面积估算国外社区商业规划指标商业规模比（商业面积：住宅面积）商业面积估算世联模型171；2根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经营面积，商业进深在10-15米为宜；建议项目最小开间在4.2米；在满足经营需求的基础上适当划小，在满足经营需求的基础上适当划小，利于控制总价、扩大利于控制总价、扩大充分利用沿街面实现商业价值；充分利用沿街面实现商业价值；部分部分22层，满足餐饮业要求；层，满足餐饮业要求；划铺原则平面标准单元进深：考虑以餐饮为主营业态带动其他业态，及充分实现商业价值，建议本项目商业基本进深在12米；开间：基本单元最小平面单元面积在4.2*12=50m本报告是严格保密的。XXXXXXXXXXXXX招商面、快速变现、提升单价；招商面、快速变现、提升单价；本项目划铺方式建议：以50平米为基本单元、横向纵向灵活组合172面积——20-50平米15-25平米15-40平米15-30平米20-30平米20-80平米30-50平米15-50平米20-100平米20-100平米70-100平米进深6-8米4-7米6-8米6-8米6-8米6-9米6-10米7-10米7-12米7-12米10-15米12-18米开间4-6米4-5米3-8米6-8米5-12米3-10米3-10米6-10米2.5-4米2.5-6米2.5-6米2.5-5米本报告是严格保密的。药店中介布艺酒吧餐饮社区商业不同业态的经营单元指标参考面包房洗衣店冲印店便利店音像店家政服务美容美发社区商业参考生活服务类商业休闲餐饮类商业173大型百货大型超市中高档餐饮美容美发店四店高档酒店S12.70%49.21%21.43%10.32%4.76%1.59%商业配套关注度大型超市中高档餐饮大型百货四S点美容美发店本报告是严格保密的。客户的商业配套关注度??客户关注点商业配套关注度评述前期业态以满足启动区居民的基本生活需要为主，如便利店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮店、银行、邮局等后期逐渐引入中等规模的超市和中高档餐饮，也可借助品牌店提升项目人气和会展路的商业价值174本报告是严格保密的。商业街业态：超市、餐厅、酒吧、咖啡吧、24小时便利店，可引入品牌店来提升项目档次175区域资源整合开放的、城市的区域印象整体定位的建筑语言社区配套功能和谐邻里的生活空间区域资源整合都市生活的社区印象高尚人居的增值服务高尚人居的增值服务园林产品开放的、城市的区域印象建筑产品建筑产品整体定位的建筑语言园林产品和谐邻里的生活空间物业管理都市生活的社区印象区域界定区域配套功能社区配套功能物业管理区域配套功能本报告是严格保密的。生活价值构建区域价值构建社区价值构建生活价值构建区域价值构建区域界定社区价值构建本项目价值体系本项目价值体系176分期及启动区整体规划规划方案建议分期及启动区整体规划规划方案建议原规划方案评价原规划方案评价本报告是严格保密的。177四房45611%高层三房9.9%4755280-135两房5%161三房4.7%20839小高层125-135192150四房5.5%81%三房多层189854.8%353429120-13555616%两房90-95多层叠拼别墅/小高层高层本报告是严格保密的。60四房3.2%1.7%11324180-190叠拼别墅户型户数户型比建筑面积面积区间住宅建面占比原规划方案：整个项目产品线——以多层为主，占81%，户型以三房120~135㎡为主，走市场主流产品线178该规划方案从以下多角度进行评价本报告是严格保密的。??????90/7090/70580580当时没有当时没有的政策限制的政策限制该规划方案针对该规划方案针对亩地块亩地块规划方案走市场流行产品线规划方案走市场流行产品线项目地块原规划方案设置的前提179原方案问题与优点/?高层和多层产品混合排布，高层零星分布在地块里，没有形成组团化，不利管理；对多层私密性造成一定影响；?地块资源价值没有充分发挥，如幼儿园、小学布置在小区正中央，对周围居住产生严重的噪音影响，尤其是小学占据项目地块资源?大部分物业排布都采取行列式，通风采光效果，处理较好?商业布置考主要沿路布置，考虑人流动线?内街铺紧靠合淮高速主干道，该干道留不住人气，商业价值不高?商业与住宅有一定的过渡区域，处理较好?城市化印象，展示性一般?产品户型中规中矩，无太多创新和亮点?赠送面积有限?有叠拼的别墅类标杆产品，较为领先市场?会所的设置没有考虑售楼处和展示区的设置?无中心主题园林，景观散落在各个组团，客户体验不到位?产品与地块资源价值的结合程度是否匹配，有效发挥地块价值最大化?不同容积率产品搭配是否科学合理都可取得较好的朝向、通风和景观；各个户型单元间不发生对视、掩挡、对角等问题可实现商业价值的最大化，可销售的面积多、难度低商业和住宅协调性好，相互间不产生负面影响好的都市生活的社区印象，展示性强，便于展示设计合理，附加值高，竞争力强；户型设计的超前和创新，是否有标杆产品；充分考虑售楼处、展示区的设置客户体验最大化发挥评价标准本报告是严格保密的。对原方案评价：总平面布局价值最大化（重点）户型分布价值最大化商业的价值实现及之间协调关系形象档次户型竞争性展示价值客户体验切合度价值评价营销评价180该地块资源优越，布置为学校用地，降低土地价值的利用。小学由于噪声原因，给居住影响很大，建议外移社区交通道路杂乱，人车混流，建议组团内部实行人车分流会所位置建议考虑设置在启动区内，直接向客户展示配套价值，可做为展示中心展示，有效利用资源本报告是严格保密的。临湖景设置叠加别墅较好，充分利用土地资源，幼儿园由于噪声原因，不适宜在项目中央，建议外移高层由于建筑高度较高，不宜设置在小区中央，给旁边多层造成压抑感，多层私密性受到影响，建议沿路排布，提升项目都市感；181?对本案的指导意义?问题总结本报告是严格保密的。1.2.3.4.1.2.3.4.地块价值与产品价值没有良好的匹配产品没有创新和设计亮点无主题园林形象档次较为传统，无主题立意最大化发挥地块与产品的匹配度产品创新，同时，提升高性价比和实用率营造主题式园林营造“都市都市化”的生活方式总结及对本案的指导意义182分期及启动区规划方案建议整体规划分期及启动区规划方案建议原规划方案评价整体规划原规划方案评价本报告是严格保密的。183?规划理念：营造“都市化生活”的复合型社区通过建筑产品、园林景观的调和，协调、统一地构筑产品价值体系，打造具有具有“都市化生活方式”的复合型社区本报告是严格保密的。X规划理念：营造“都市化生活”社区184B3其他特征商业价值高，部分噪声商业价值高，部分噪声南面有部分农建房南面有部分农建房各地块价值差异性不大，地块景观价值最大B4B1；可进入性紧靠会战路和主干道，可进入性好紧靠会战路，可进入性较好可进入性一般，私密性较好可进入性差，私密性好B4B2开发难度地势平，难度低地势平，难度低地势较平，难度较低地势较平，难度较低B4B1B3B2B4131535631内部资源水塘、部分树林部分树林水塘成片树林、现状水系B3141521503B2161815494本报告是严格保密的。地块价值解析：景观评价