[2007]GW-SZ-43版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。淮南信谊置业260亩项目整体定位及物业发展建议谨呈：淮南信谊置业有限公司22007/07/15至今工作2007/05/232007/05/30第一阶段（终稿）项目整体定位及物业发展建议第一阶段（中期）项目整体定位及物业发展建议第一阶段(前期）项目市场调研本报告是严格保密的。项目研究工作阶段划分项目背景目标及核心问题案例研究市场环境分析整体定位发展战略确定物业发展建议?结合案例，制定项目发展战略?项目整体定位?项目功能分区?开发策略建议?项目规划调整建议?企业背景、项目解析?项目研究目标体系建立?区域发展核心趋动力判断?区域房地产市场分析?区域产业研究3项目环境分析项目环境分析项目简介报告回顾项目定位项目简介报告回顾项目定位发展商的目标发展商的目标规划方案及物业发展建议问题结构化分析问题结构化分析项目整体发展战略项目整体发展战略规划方案及物业发展建议1234576本报告是严格保密的。案例研究案例研究报告结构报告结构4淮南市区???45淮南市区辖田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区其中田家庵区、八公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成了淮南的市区主城区人口约万南京合肥淮南??13距合肥机场小时高速车程，距南京机场小时高速车程淮河航运直通江海本报告是严格保密的。淮南地处安徽省中北部，淮河之滨，以煤炭和电力为支柱产业城市属性城市属性?????淮南地处中国中部地区，辖于安徽省，淮南市面积2600平方公里，总人口230万05年全市GDP为263亿元，比上年增长16.5%，人均GDP约1386美元淮南是中国大型的能源基地和重工业城市，以煤炭和电力驰名中国淮南地区矿产资源丰富，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%淮南市的支柱产业为煤、电、化工5大通区山南新区舜耕山区庵家田谢八区本报告是严格保密的。本项目位于田家庵区西南角，处于东西部和南北的交通要道上，距市中心有一定距离，在区位上属于老城区的边缘区域属性区域属性????3.5--4项目位于田家庵区西南角，泉山路以西，洞山路以南项目所在区域位于谢八区和田家庵区的东西向交通枢纽位置，以及田家庵区和合肥的南北向的交通要道上项目距离市中心公里，经泉山路洞山中路市委，车程约分钟项目所在区域周边配套不成熟，依托老城区6本报告是严格保密的。项目所在区域配套较为齐全，但档次较低；自然资源和教育配套是区域亮点区域属性???舜耕山脉、泉山水库、老龙眼水库、规划的泉山湖公园教育配套完善，但缺少知名的院校淮南师范学院、淮南联合大学、安徽动力工程学校、淮南旅游学校、淮南化三建学校、旺泉公学医疗配套：铁四局第三医院、化建医院商业配套一般，没有大型超市，档次较低区域属性zz?自然资源丰富7泉大旧城改造淮合CBD淮合造路改西泉山本报告是严格保密的。项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好区域属性区域属性????CBD对本项目所在区域有利的规划要点：泉山西路改建工程泉大区域旧城改造，以及淮南矿物集团主持的环境修复工程会对本项目产生有利影响泉山十字路口改造规划，化三建和北京九州房地产合作投资开发商业区域，一期计划投资十个亿8距离较远配套不足居住氛围不强Variables24.29%44.29%31.43%区域不足生态环境区域升值教育氛围Variables31.82%25.76%42.42%区域置业考虑因素本报告是严格保密的。该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离区域属性区域属性???被调查者的53.85%对该区域认知一般区域陌生的主要原因是由于该区域配套不足，心理无形放大了本区域与市区的距离。消费者对该区域的生态环境和教育氛围比较认同9案本N本报告是严格保密的。项目四至——项目没有沿街面，可达性差项目属性项目属性????地块东面没有沿街面，被农建房、金屯花园小区和一汽大众的维修站点遮挡，可达性差地块南面有泉山水库的水系，以及部分农建房地块西临淮南师范学院校区地块北面是住宅小区，分别是建安社区、龙泉社区、南苑小区10本报告是严格保密的。项目地块评价——南北高差较小，总体地势较为平坦，有利规划排布，但缺少强势资源项目属性项目属性???1.326090/70地块经济技术指标?容积率?亩限制条件?政策限制?地块没有沿街面地块评价?地块南北高差较小，总体趋势较为平坦，有利规划排布?地块内部有部分水系，以及树林，在地块内部可以望见舜耕山脉，但总体上看缺少强势资源111.2602.1.2.淮南市的支柱产业是煤炭、电力和化工，其中又以煤炭为第一支柱产业田家庵是市委、市政府所在地，是淮南的政治、经济和文化中心，项目处于田家庵区的西南角的边缘区域消费者对该区域认知度一般，且该区域配套不成熟；教育和环境是该区域的亮点中等规模项目占地亩，在淮南进入大盘开发时代而言，属于中等规模缺少强势资源项目地块平坦，内部有部分水系和树林，但缺少强势资源能源型三线城市主城区边缘区域不成熟本报告是严格保密的。项目属性界定：能源型三线城市主城区边缘，中等规模、缺少强势资源的住宅开发项目???城市属性区域属性项目属性12本报告是严格保密的。????1.326090/70经济技术指标：的容积率、亩地块限制：地块没有沿街面政策限制：区域限制：区域陌生项目当前的限制条件13项目环境分析项目环境分析报告回顾项目定位项目简介报告回顾项目定位项目简介发展商的目标发展商的目标问题结构化分析问题结构化分析项目整体发展战略项目整体发展战略规划方案及物业发展建议规划方案及物业发展建议1234576本报告是严格保密的。案例研究案例研究报告结构报告结构1490/70200/市场的风险如何？区域陌生如何化解？的政策限制下产品如何做？信谊提出的目标：从抗风险性的角度来看，项目往“稳健现金流发展战略”方向靠拢，是比较稳妥的保持合理的利润价值体系，为项目后期开发“利润价值最大化”目标奠定基础继续和保持我司前期品牌的维护在项目档次上，突出项目档次感在价格上，要高出同区域项目的元平米信谊担心的问题：90/70200/市场的风险如何？区域陌生如何化解？的政策限制下产品如何做？信谊提出的目标：从抗风险性的角度来看，项目往“稳健现金流发展战略”方向靠拢，是比较稳妥的保持合理的利润价值体系，为项目后期开发“利润价值最大化”目标奠定基础继续和保持我司前期品牌的维护在项目档次上，突出项目档次感在价格上，要高出同区域项目的元平米信谊担心的问题：1.2.3.?1.2.3.4.5.?1.2.3.?1.2.3.4.5.?本报告是严格保密的。15??06124.07%0641.7%19.3%市场供给的增长超过需求的增长供应：——年商品房批准预售面积同比增长需求：——年共销售商品房面积同比增长——商品房空值面积同比下降本报告是严格保密的。问题分析——市场风险？VSVS问题：淮南市房地产市场是否存在系统性风险？问题：淮南市房地产市场是否存在系统性风险？38.5%06住宅均价攀升年市场供大于求市场风险市场风险16距离较远配套不足居住氛围不强项目的资源条件得到社会认可，可以支撑项目高端形象，但区域大环境的陌生，对项目产品销售，造成巨大压力项目的资源条件得到社会认可，可以支撑项目高端形象，但区域大环境的陌生，对项目产品销售，造成巨大压力??结论：24.29%44.29%31.43%区域不足生态环境区域升值教育氛围31.82%25.76%42.42%远－离核心城区有一定距离，心里距离感较强配套不成熟－有配套，但档次低或不成熟环境可以－有山有水，舜耕山、泉山湖水库，没有工业污染教育氛围不错－大学城，以及一定的教育配套本报告是严格保密的。远－离核心城区有一定距离，心里距离感较强配套不成熟－有配套，但档次低或不成熟环境可以－有山有水，舜耕山、泉山湖水库，没有工业污染教育氛围不错－大学城，以及一定的教育配套结论：问题分析——区域陌生？????????区域置业考虑因素区域陌生区域陌生17高层（小高层）+低密度物业纯高层（小高层或多层）社区高层（小高层）+多层混合社区高层（小高层）+多层+低密度物业的混合社区本报告是严格保密的。???90/70/90/709090/701.3需要解决的问题：政策限制下如果出现小高层高层产品，市场明显有抗性，如何化解？政策限制下出现大量的小于建面的产品，如何适应市场需求？政策限制，容积率产品如何组合，单一物业还是复合物业？配比如何？问题分析——90/70政策限制？??90/701.3政策限制容积率90/70政策限制90/70政策限制18?项目造价VSVS?考虑两个极端的情况?项目地价?2300-27001.项目全部为高层/小高层，不考虑别的成本，那么简单的成本估测就已经为1744-1844元/m?2.项目全部为多层，简单的成本估测为1294元/m???????项目所在区域的价格实现区间在元项目地价款已经投资一个亿项目260亩，1.3容积项目的地价成本为444元/m?淮南市场的高层造价在1300-1400元/m?多层的砖混造价为700元/m?多层的框架造价为850元/m?本报告是严格保密的。问题分析——基于地价和开发成本的初步测算成本测算成本测算19?项目需要解决的问题1.2.3.成本控制在多层的利润空间相对较大的情况下，在多层、小高层、高层等物业类型间如何配合或取舍在总体利润空间偏低的情况下，如何突破现有的价格体系，实现较高的利润本报