700亩、大砻坊、旧改、大规模……——我们应寻找何种开发模式解决项目问题1、高度层面——简单的大盘理念不足以支撑——700亩，我们已经不能用常规大盘开发模式、思路解决项目战略层面问题；2、战略层面——需要新高度的建立，适合自身特点的战略模式的建立——同为旧改推动，城市新区发展，我们应该辩证的借鉴选取东湖国际模式、新天地模式、还是华侨城模式？p跳脱现有高度——具体何种开发模式，需要大大砻坊砻坊、、镜镜湖区湖区、、乃至乃至整整个个芜芜湖湖三县三县四四区区的大的大区区域高域高度度，重新审视区域未来价值；p战略上——“强区域、弱项目”——区域层面看待问题，强调区域的造势与运营，避免解决问题过快落入项目层面；p整合区域营销概念——为整个区域造势运营，整体的宣传营销。本报告是严格保密的。9292同为区域开发，案例中的三种开发模式对项目而言需要综合采纳借鉴住?高起点规划，商、住资、源综合并重的打造东东湖湖国国际际模模式式住宅宅撬撬动动全新城市板块——城市新中心；?先期以资源价值高的住宅启动。?集商业、上午酒店、餐饮、娱乐、休闲、购新新天天地地模模式式商商业业撬撬动动?物优势和居住特色为商业一体启打动造，城市综烘托区合域体价值；。?以国际视野、全新高度打造多功能复合的城商商业业结结合合旅旅游游?市旅游中心多、商业、功能区住宅域；配合开发。华华侨侨城城模模式式为为主主体体撬撬动动??项项目目没没有有一一些些案案例例中中的的强强势势自自然然资资源源和和人人造造旅旅游游资资源源；；??项项目目有有的的是是城城市市核核心心区区位位，，大大规规模模，，有有代代建建房房和和大大量量公公共共配配套套，，高高价价值值潜潜力力的的商商业业配配套套。。“““（（（代代代建建建+++公公公共共共配配配套套套）））XXX（（（自自自主主主开开开发发发住住住宅宅宅+++商商商业业业）））”””，，，两两两个个个维维维度度度综综综合合合撬撬撬动动动，，，前前前者者者铺铺铺垫垫垫后后后者者者提提提升升升的的的模模模式式式是是是案案案例例例中中中得得得到到到的的的借借借鉴鉴鉴点点点本报告是严格保密的。93资金运营左右着项目最终成果，需要建立稳健的资本运作模式，明确回现的重点和影响因素代建房回现先先期期各各类类开开发发受受拆拆代代建建房房是是长长期期的的回回现现稳稳定定来来源源，，住住宅宅与与商商迁迁影影响响，，自自主主开开发发商品房回现的的价价值值与与价价格格有有待待业业价价值值在在项项目目成成熟熟提提提提升升，，代代建建房房资资金金商业配套回现升升后后其其资资金金贡贡献献将将放放回回流流相相对对更更稳稳定定大大并并最最终终成成为为主主体体柱柱状状图图显显示示资资金金构构成成的的大大致致成成分分比比重重，，实实际际的的现现金金比比例例依依价价格格实实现现为为准准早早期期回回现现构构成成最最终终回回现现构构成成??代代建建房房的的迅迅速速简简称称不不仅仅仅仅是是政政府府要要求求的的任任务务，，更更重重要要的的一一个个是是稳稳定定低低风风险险的的回回现现去去到到，，虽虽然然利利润润低低，，但但在在先先期期充充当当了了回回现现主主力力角角色色；；??自自主主开开发发回回现现环环节节中中，，住住宅宅为为体体量量和和资资金金贡贡献献比比重重的的主主体体，，在在区区域域整整体体价价值值上上升升后后，，商商业业价价值值的的发发挥挥也也将将使使其其成成为为最最终终利利润润贡贡献献的的大大户户。。本报告是严格保密的。94项目开发6战略9595初期战略——入市利用代建房迅速回现，积累基础的人气，配合实施配套硬件用以改善区域形象之之之之前前前前对对对对大大大大砻砻砻砻坊坊坊坊的的的的认认认认知知知知知知知知知知知知知知知知知交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交通通通通通通不不便便，，形形象象破破旧旧，，环环境境落落后后，，居居住住氛氛围围差差战战略略目目标标————战战略略意意义义————以以崭崭新新的的住住宅宅建建筑筑，，升升级级代代建建房房的的品品质质，，公公建建配配套套实实的的城城市市生生活活和和公公共共配配套套体体施施的的力力度度和和速速度度，，不不仅仅是是完完系系颠颠覆覆原原有有的的不不良良形形象象，，成成任任务务与与回回现现，，更更是是为为了了奠奠树树立立区区域域新新形形象象定定项项目目的的先先期期形形象象和和口口碑碑交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交交通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通通便便利利，，城城市市新新形形象象，，环环境境优优良良，，配配套套齐齐以以后后对对大大砻砻坊坊的的认认知知以以后后对对大大砻砻坊坊的的认认知知知知知知知知知知知知知知知知全全全全全全全全全全全，，居居住住氛氛围围浓浓厚厚本报告是严格保密的。96中后期战略——自主住宅与商业配套体系交错式提升，以多功能复合引擎推动区域成熟，加速区域开发自自自主主主商商商品品品住住住宅宅宅开开开发发发以以以体体体系系系化化化优优优势势势，，，综综综合合合分分分项项项定定定位位位与与与目目目标标标，，，各各各地地地块块块价价价值值值分分分析析析，，，全全全面面性性的的打打造造高高品品质质居居住住楼楼盘盘面性的打造高品质居住楼盘便便便便利利利利的的的的社社社社区区区区商商商商业业业业大大大大型型型型的的的的集集集集中中中中式式式式商商商商业业业业风风风风格格格格突突突突出出出出的的的的建建建建筑筑筑筑风风风风格格格格特特特特色色色色的的的的主主主主题题题题商商商商业业业业街街街街区区区区使使使使用用用用舒舒舒舒适适适适的的的的户户户户型型型型设设设设计计计计便便便便利利利利的的的的公公公公共共共共配配配配套套套套体体体体系系系系环环环环境境境境舒舒舒舒适适适适的的的的社社社社区区区区感感感感受受受受复复复合合合形形形态态态与与与功功功能能能主主主题题题的的的商商商业业业配配配套套套，，，公公公建建建贴贴贴贴心心心心到到到到位位位位的的的的物物物物管管管管服服服服务务务务配配配套套套与与与住住住宅宅宅紧紧紧密密密配配配合合合，，，最最最大大大化化化自自自身身身价价价值值值同同同时时时，，，配配配合合合烘烘烘托托托项项项目目目整整整体体体价价价值值值本报告是严格保密的。97物业类型的分布，容积率的分担自主开发自主开发次序建议：次序建议：中部→东部→南部中部→东部→南部，，综合容积率3.5，且代建房基准容积率变动可能性不大，使得由北向南由北向南，，由外向内由外向内自主开发部分容积率提升情况下，物业类型将趋向单一化代代建建房房部部分分由由于于限限地地块块限限建建面，面，容容积积率率已已经经确确定定基基本本不不可可变变零碎零碎边边角角地地块块尽尽可可能能做做高高容容积积率率临临街街面面长长，区域，区域位置位置核心，核心，事事宜做宜做高高容容积积中部东部率率的的小小型型商住商住综综合合体体适用适用于于做做项目住项目住宅启宅启动动区域，区域，容容积积率尽率尽可可能能相对相对降降低低南部作作为为项项目后目后期期开开发，发，在区域在区域和和配套配套成成熟之熟之后后分分担担较高较高的的容容积积率率本报告是严格保密的。98通过高调的区域运营及区域整合营销——以“城市新中心”，“芜湖的大砻坊”颠覆整个芜湖对区域的认知全面直观，感触落地区域整合营销绝非虚高空喊，而是将项目的区域整体性优势直观的展示在客户与市场面前——“有感·可触”区区域域营营销销，，高高度度拔拔升升区域运营理念从战略一直延伸到推广，将项目结合整个区域共同整合营销，避免小盘小道营销模式——“大事不做小势”本报告是严格保密的。9999p如果说区域运营模式是本项目的战略层面问题，是本项目的爆破点。p那么，接下来对本项目房地产开发层面上的发展策略进行研判。本报告是严格保密的。10010005策略层面站在城市未来发展趋势下如何看待700亩的项目开发策略本报告是严格保密的。101项目开发7策略102102策略之前优先确定项目核心价值主张，在城市外扩与都市融合双重背景下看待城市和项目未来的发展城市交通脉络的打通将使本项目尽享整个城市便利的生活资源。超大规模将使本项目引领中央居住区成为可能轨道交通下城市脉络升级三大主流趋势下城市产业引起置业升级打造整个芜湖的中央居住区80后成为未来置业的主角本报告是严格保密的。103对本项目而言，我们的价值主张我们将建立致胜要素“城市扩张下大规模项目复合式开发理念”即“自我生长的多功能城市中心新峰值”————““大大芜湖芜湖??CITYCITYPEAKPEAK””策略策略的的展开展开全全力服务力服务于价于价值主值主张张的的充充分分树立树立和和全面全面传递传递104104大芜湖?一生之城CityforWholeLife105芜湖一生之城计划1、一种创新的生活观念2、一个开放丰富的空间3、一套具有生命力房子4、一套生命周期的配套5、一组开放活力的秀场106一生之城的开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所n要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着应提供各类文化娱乐设施和私密空间；n应做到每个人都能终生生活在同一个邻里而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应不同层次的家庭生活使用需求；n要把尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想；n从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，而不能等几年之后再建；n