芜湖东方蓝海置业有限公司大砻坊周边地块策划方案核心心心市市核核城城城市之路路路项目投标文件（技术标）新新之之更更更新本报告是严格保密的。1120090307商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。22项目本体与使命1项目本体分析，我们的使命P5P5市场层面投投2解析市场特征，寻求市场机会PP1717标标3外围案例借鉴PP2525定位层面方方4寻求符合自身特点的定位PP8383案案战略层面组组5定位之下战略形成原因PP9191成成6整体发展战略PP9595策略层面7项目价值主张，策略体系，营销推广模式PP1021028世联的实践、服务阶段及质量保障体系PP1581583项目本体我们的使命02010503044011项目本体55项目概况#2#2--11主要经济技术指标#1#1--11#2#2--22出让面积464035.29㎡，#1#1--22#3#3#18#18总体指标综合容积率≤3.5，60万#2#2--33㎡代建房；#4#4#1-1，#2-1，#2-3，公建配套用#18#7#7#5#5地面积#6#6合计：84132㎡#9#9#1-2，#6，#7，#8，#8#8#11#11代建房用地#12面积#12#12合计：183390㎡代建房基准3.27容积率#13#13#2-2，#3，#4，#5，#17#17自主开发用#9，#11，#13，#14，#14#14#15，#16#16#16地面积#15#15合计：280641㎡自主开发基3.64?大规模、依附城市核心圈，以旧城区改造为基础准容积率的城市更新住区开发；自主开发建约1021533㎡筑面积?项目区域发展滞后，心理认知低，配套齐全但交代建房60万㎡的指标限制直接影响了自通环境较差；主开发基准容积率，高容积率下存在着具体实施的市场实现问题。?地块相对分散，代建配套多，开发整合难度大。66项目区域p城市核心镜湖区内最大规模的旧改项目；p交通瓶颈，旧有形象的心理影响是区域最大劣势；p项目形象和功能更新有待发展，区域内已有的外围强势开发项目的竞争关系需要面对。p城市位置处于芜湖下辖四区中的核心——镜湖区；p城市核心区域的占位，保证了城市资源的良好依托以及对外的强势辐射力。区位优势奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负面影区位优势奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负面影响，同时项目自响，同时项目自身身的的条件也条件也为开发带来了更多为开发带来了更多问题问题。。77项目属性关键词：n城市核心区域n综合性条件复杂属性界定n旧城改造——城市更新典范n大规模区域型住区开发项目属性定位：多方面条件影响、区域成熟有待更新、城市核心住区开发88区域开发的项目属性使得我们面临到以下问题：问题初判12如何在城市更新与自主开发相结合的发怎样整合利用优势资源进行形象和功能展中于市场里赢得客户，突破竞争？更新及提升，将综合运营价值最大化？770000亩亩的的自自主主与与更更新新并并发发区区域域资资源源优优势势更更多多来来自自宏宏观观?更新与自主开发的开端与延续；?如何借助区位优势?二者之间的相互配合；?形成自身的复合价值体系?物业与配套的客户满足；?单一物业体系价值最大化?对市场竞争的反应；?复合物业体系的互动与互补——更新和自主两者的关系处理？——城市更新定位决定规划——规划上如何产品细分？——各种物业类型的开发时序如何符——客户群体如何细分？合新城发展规律？看看似似不不同同的的两两个个问问题题，，其其实实有有着着殊殊途途同同归归的的思思考考方方向向99大砻坊——城市核心区的700亩意味着什么——项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域开发范畴着眼大势影响城市发展推动区域价值重塑与升级引领需求…………首先，700亩的项目，我们不应一开始就掉落到细节层面问题700亩之于镜湖区、之于整个芜湖意味着什么1010从区域价值来看……形式700亩区域更新再造稀缺在整个芜湖，不乏旧改之处——但大砻坊的区域更新规模绝对的稀缺并且城市核心价值依托价值稀缺在城市开始向外扩张之时——大砻坊坐拥城市核心区的开发更显价值可贵p纵然区域不成熟、城市地位待提升；p但超大规模区域开发，更多从挖掘比较价值优势、寻找稀缺入手，为区域赋予新的价值使命。1111从城市地位来看……在镜湖区有最好的商业配套、教育资源、市政设施……最齐备的生活配套体系在镜湖区有最繁华的商业区、CBD、交通枢纽……最全面的工作娱乐环境整个芜湖城市发展至今的晶粹凝聚在镜湖区，而大砻坊区域……1212提起大砻坊——相对落后、老居住区、区域认知低……现在的大砻坊——缺乏支撑区域灵魂的项目p城市形象相对落后；p区域认知度、美誉度不足；p置业人口外流；p欠缺良好的生活环境；没有能代言城市的区域名片700亩的城市核心区域更新意味着，她应该……使使命与命与价值价值：：对外——为大砻坊赋予“城市灵魂”，为区域塑造“城市居住价值的峰值”；对内——为企业提供利润，培养团队与人才，提供一个成功且经典的开发模式。1313核心价值定位——着眼全市，占位高度！决定区域发展的未来代言芜湖——城市核心区域的新极点?区域的使命和区域的定位使得城市更新价值是我们的第一价值?芜湖人对城市生活的向望也要求本项目打造都市感强的项目?大规模和区域定位要求我们必须配置大量的商业、生活配套及设施?大量配套、人口，使我们最终成为为大砻坊重塑形象和灵魂的城市稀缺项目1414因此——本项目当之无愧于芜湖市旧区房地产开发的典范p在这样一个超大工程中，城市更新向着何处去，并如何去做是最重要一环p芜湖房地产市场发展现状与趋势是什么样的？其他项目在做着什么？（差异化&竞争突围……）p客户对于旧城区改造到底有何看法？项目的未来是否对他们有着吸引力？（客户定位&需求解析……）1515市场层面特征与机会02010503041602市场特征与机2会挖掘区域的住区开发是与区域的成熟直接挂钩的p市场发展现状与特征怎样？p市场个盘竞争与机会点的挖掘？1717市市场场分分析析近年来芜湖房地产市场稳步发展，08年受整————整整体体市市场场体市场影响明显，价格调整幅度较大?近年来芜湖房地产市场近年来芜湖市房地产市场销售情况?近年来芜湖房地产市稳步发展，现有房地产开场稳步发展，销量和价4281发企业202家，其中有众多25040735000格都保持5-10%的年平315531653295195.92外地知名房企进驻，如绿200172.794000均增长率；146.44地、世茂、碧桂园、华强150120.46121.63000?07年市场销量和价格集团等；1002000都出现30%的跳涨，到?2008年受整体市场影响50100008年下半年开始回落，明显，住房供应结构和房00价格调整幅度较大，市价得到控制，市场逐步由20042005200620072008场恢复尚有时日。狂热转向理性；销售面积（万㎡）成交价格（元/㎡）芜湖市场产品整体水平?圣地雅歌联排中央城多层平湖秋月高层较好，多层产品受市民青睐，小高层、高层产品逐步被市场接受，低密度产品较少；?09年前1月份全市销售10.02万㎡，同比减少9.3%，环比减少47.54%，均价为3983元/㎡，同比下降8.14%，环比增长2.92%，市场依旧处于调整中。近近年年来来芜芜湖湖房房地地产产市市场场稳稳步步发发展展，，吸吸引引众众多多外外来来知知名名企企业业进进驻驻；；0088年年受受整整体体市市场场影影响响明明显显，，价价格格调调整整幅幅度度大大，，市市场场恢恢复复尚尚有有时时日日。。本报告是严格保密的。18城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐步成形，各区域市场特点开始显现城北组团，对应经开区内部客户为主的市场；城中组团(西区)，吸纳市区核心外流客户的市场；核心组团，辐射全市的高价值高价格物业市场；城展东，组城市团，东拓近两的年开始市场；发城及价南大，组学园规模性为团，区客户吸纳主市区，以的市场外高性流。pp城城北北，城，城南组南组团团近年近年发发展展迅猛迅猛，规模，规模和和影响影响力力的的成熟成熟使使其其成成为为了了市市场的场的重重要要组组成成部部分分；；pp城城东组东组团团由由于于项目项目少少和和配套配套不足不足，，现有现有优势优势不不明明显显。。19市市场场分分析析融汇锦江——临近中心城区，但因受制于区域————个个盘盘表表现现现状及项目规模难以充分实现区位价值芜湖人觉得大砻坊多层产品小区景观大砻坊旧城形象位置不错，离市中心近，但是形象较差，老房子多，道路也差，政府一直说整改但是进展缓慢。——融汇锦江销售代表?临近中心城区：老城中心供应缺乏和价格挤出效应使临近融汇锦江市场实现中心城区的融汇锦江吸引了大批执着于市中心置业的客户；均多层4400元/㎡；价小高3800元/㎡；?区域现状的不良影响：大砻坊旧城形象和交通大大制约了高层4200元/㎡。项目的发展，使项目难以充分实现其区位价值。销五期已售完，现售?缺乏区域运营高度：项目规模不大且缺乏区域运营高度，量四期小高和高层尾单凭个盘的薄弱力量难以改变大砻坊区域现状的不良影响。盘，日成交2-3套。项项目目启启示示：：老老城城区区的的城城市市向向心心力力是是芜芜湖湖人人置置业业的的重重要