2012年价格策略2012年上半年降价为大势所趋，项目同期入市，需随行而动降价时间12月4日-6日降价房源降价产品C-2#250-260平房源（毛坯），主要为一些边角、低楼层、品质较差的房源套数共计30余套世原均价22000元/平茂降后均价15000元/平湖降幅32%滨销售情况目前已售20余套首客源施工方以及高意向客户（经销售代表判断后释放信息）府降价时间12月7日-12月11日降价产品1#、4#靠近五缘学村未售出的房源（140平、160平）套数80余套房源原均价26000元/平(1#)、28000元/平（4#）降价房源源降后均价18200元/平（1#）、19600元/平（4#）昌降幅30%宝销售情况目前已售30余套墅客源厦门以及周边城市客户湾12012年价格策略2012年立势热销，需价格回归，现建议2012均价区间为3.0—3.2万/平，具体价格方案将在开盘前1个月给出3452012年月月月价格策略仅释放价格区间段给出具体的价格方案一期开售前期价格释放口径：前期价格释放口径：11、一线海景（、一线海景（2#2#）：）：2100—29002100—2900万万22、一线湾景（、一线湾景（5#5#）：）：1500—19001500—1900万万33、、11#11#：：11梯梯0101单元（端头户单元（端头户型）型）880-1000880-1000万；万；33梯梯0202单元（中单元（中庭景观）庭景观）1000-12001000-1200万；万；11梯梯0202单单元、元、33梯梯0101单元单元700-800700-800万；万；22梯梯0101、、0202单元单元730-860730-860万万44、、17#17#：：475——636475——636万万开盘前一个月：开盘前一个月：根据市场及客户情况调整价格口径，根据市场及客户情况调整价格口径，进一步梳理客户进一步梳理客户22012年展示策略223月底完工：11?4月展示到位：外立面展示：3#落架；?售楼处调整到位33?园林示范A区?外立面展示：4#落架44555月完工：1010?样板房：3#两套446㎡中欧式精66装样板房到位，该样板房玻璃幕墙6月完工：整改到位；?园林：示范园林B区、高尔夫孤岛?外立面展示：11#落?外立面展示：架5#、6#、7#、8#、9#全部落架77?其他：4#架空层、入户大堂完工11月底完工：88?样板房；1#（680平）精装房到位8月完工：?样板房：5#（363平）、11#（215平）样板房9月完工：到位?样板房：17#（171平）?园林：11#东、北侧园99精装房到位林展示到位；?园林：一期园林整体完工?其他：会所完工展示32012年展示策略策略1：以“国匠，天工”为原则，保证产品基本面价值兑现，提升客户认知2012产品工程节点：2012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.11园林示范A区完3#中、欧式样板房5#、11#样板房17#样板房1#样板房工售楼处整改完工，示范园林B区，11#东、北侧园林会所开放工法展示到位高尔夫果岭孤岛一期整体园林展示基本点：挑高6-6.4m空中圆厅别墅，贝拉吉奥之约意式园林42012年展示策略一、样板房：分产品类别设计，突出核心价值点，增强故事性2012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.112012.12446㎡中、欧式板房215㎡、363㎡样板171㎡样板房680㎡样板房房类型产品价值点体现设计理念及要点?价值标杆，7星级酒店标准?资源价值：海湾双景?极尽惊艳，颠覆市场对空中?品牌价值：国匠天工别墅的概念1#684㎡3#?产品价值：圆厅别墅?国际名师设计，制造噱头3#?其他：高科技?高科技体验?达居家使用条件1#1#?空中圆厅别墅设计理念?资源价值：一线海景空中?体现挑高，空间尺度感11#11#?品牌价值：国匠天工5#5#别墅3#446㎡?别墅化功能充分利用?产品价值：圆厅别墅?高科技体验?其他：高科技?达居家使用条件?空中圆厅别墅设计理念?资源价值：一线湾景?体现挑高，空间尺度感?品牌价值：国匠天工5#363㎡?别墅化功能充分利用?产品价值：圆厅别墅?高科技体验?其他：高科技17#17#?达居家使用条件?品牌价值：国匠天工11#215㎡?据市场标准做到位的基础上高层?其他：纯粹性做出位风格主题明显，较市场豪宅?品牌价值：国匠天工同风格产品突出17#171㎡?其他：纯粹性?体现空间感，赠送面积2012年展示策略【空中别墅1】—1#684㎡，海湾双景，价值标杆，国际名师设计，7星级酒店标准，极尽惊艳迪拜迪拜··帆船酒店帆船酒店全球唯一七星全球唯一七星级级酒店酒店露台空中花露台空中花园设计园设计??露台露台设计设计原因：原因：11、作、作为为海海湾双湾双景体景体验区验区。因本。因本项项目目产产品外窗基本是封品外窗基本是封闭闭的，无法直接体的，无法直接体验验海海湾湾景景观资观资源；源；22、可作、可作为为客客户户洽洽谈谈及后及后续营销续营销活活动动的的场场地地2012年展示策略【空中别墅2】——3#446㎡（中式）硬装局部修改，加强软装，体现中国文化精髓及风水，增强故事性深深圳圳中信中信红树湾红树湾2012年展示策略【空中别墅3】——3#446㎡（欧式）全面整改，由天诺进行方案调整，整体需确保施工质量及效果上海上海绿绿城玫瑰城玫瑰园园2012年展示策略【空中别墅4】——5#363㎡，暂定美式奢华风，由星河湾团队直接执行，重点突出产品别墅功能及一线湾景北京星河北京星河湾湾2012年展示策略【高层豪宅1】——11#215㎡，暂定地中海风格，国内知名大师设计，做到市场标准并做出位，采用红褐色或土黄色作为主色调龙龙湖湖··滟澜滟澜山山【高层豪宅2】——17#171㎡，国内知名设计师设计，风格待定，可考虑西班牙风格，通过简约的布置使空间感得到最大体现2012年展示策略二、售楼处：重点区域整改体现奢华感，一楼加强销售氛围，增加工法展示，增设主题包厢，提升物业服务整改方向改进方式操作要点增加奢华1、入口处花房处理?玻璃花房建议按原先设想采用四季花卉，虽然尺寸缩小，但仍可布置为真正花房感2、钢琴区整改?现有钢琴区过于空旷没有氛围，由设计师进行设计整改3、细节处理?细节上体现品质，如花卉更换、施工有问题地方重新处理等加强一楼1、一楼增设茶座?一楼增加2-3组高档茶桌椅，作为主要洽谈区，增加一楼氛围?销售氛围2、增加分户模型分户模型重做升降型，尺寸较原模型小，至于一楼3D影音室与吧台间空地3、增加小型物料?增加如区域规划利好、项目活动照片、未来名人墙等，提升销售氛围工法展示1、高科技体验?二楼现有工法展示柜墙体拆除，形成整体区域?2、建筑用材展示加强高科技体验，如海源热泵运行原理、光导照明、光伏发电等体验?进行工艺展示，如项目用材，施工工艺等3、施工工艺展示主题包厢1、各包厢主题化?现有包厢进行改造，每个包厢都有独立的主题，如商务主题，优雅主题，休闲主题等2、包厢功能化，体现产?各包厢在拟定主题的前提下进行功能化，如商务主题可设置红酒雪茄品别墅布局吧，休闲主题可设置小型图书室等，体现别墅化布局物业服务1、五星级酒店服务标准?物业服务人员经由专业人士培训，达五星级酒店标准提升?提供菜单式饮料、糕点供应2、菜单式饮料糕点供应142012年展示策略玻璃花房整改：植物单调，无设计，色调单一，建议重新选配植物花卉，加大层次感，利用此处挑高，可增设名贵物种，加大售楼处特色1515二楼工法展示：?高科技展示：海源系统、光导照明、光伏发电、安防系统等?建筑用材展示：门、窗、锁、石材、水管等?施工工艺展示：同层排水、零沉降技术、干挂石材工艺等整体要求：?工法展示需充分展现“国匠天工”工艺，从而提升客户对项目产品品质感知；?需以相关模型或实物展示，特别是海水源热泵系统，需要工作原理模型?加强客户体验互动的环节意式主意式主题题包包厢厢书书房式包房式包厢厢酒酒窖窖主主题题包包厢厢悠悠闲闲主主题题包包厢厢各各包包厢厢形成形成独独特特的主的主题题，分，分设设功能，充分体功能，充分体现产现产品的品的别别墅化功能墅化功能五五星星级级酒店服酒店服务标务标准准??所有物所有物业业服服务务人人员员需需经专业经专业培培训训，，达达五五星星级级酒店酒店标标准；准；??入口及入口及停停车区车区保保安安保保持持最最佳佳精精神神状态状态，，停停车车指引指引要加强；要加强；??门门童童对对到到访访人人员热员热情相迎情相迎，，笑笑脸脸相相待待??吧吧台物台物业业服服务务人人员员主主动询问动询问客客户户需需求求，，注注重重细节细节服服务务??提提供菜供菜单单式式饮饮料料及及糕糕点服点服务务，，给给到客到客户户尊尊贵贵感感2012年展示策略三、园林：打造五缘湾后花园，名贵物种选用，花卉、乔木修剪，精致小品打造，专业团队施工，完美展示支撑故事性营销贝贝拉吉拉吉奥奥————米米兰兰后花后花园园中中铁铁元元湾湾————五五缘湾缘湾后花后花园园五缘湾后花园打造要点：?一年四季春暖花开：园林花卉根据节气及生长情况及时更新，保证现场常年花开不败?绿树成荫：成冠树木移植，缩短生长周期?名贵物种选取：私家果岭或架空层园林等小区内部园林可采用部分名贵物种，增加营销噱头?修剪及打理：安排2-3名专业人员对园林进行修剪、养护?小品打造：引入精致小品进行布置，选材上严格要求，可考虑进口部分高档小品?品质保证：由专业施工团队打造，体现国匠天工品质（建议采用重庆龙湖施工团队）2012年展示策略策