仅呈：统百联合置业统百统百..幸福时代幸福时代20122012年营销策略总年营销策略总纲纲目录本次本次报报告背景告背景对对全年目全年目标标重新解重新解读读20122012年年营销营销核心策略核心策略营销铺营销铺排落地排落地本次报告的背景本体回顾?项目环境?项目条件目标回顾项目背景:项目46万方，分四期开发，由统建和百步亭联合开发，产品自身优势突出，自身具备独有的6大优势。6#：240套84-129㎡7#：270套57-110㎡8#：261套57-131㎡9#：275套30-98㎡项目最近市中心。紧贴汉口中心区的城市副中心，是两侧外溢群体最佳的居住选择地，坐拥武汉大道中心，双环线、双地铁、城际铁路环、天河机场、“三横五纵”综合提升，贯通武汉三镇，加速片区成境熟和区域价值1汉口：7500-8000？到汉口西北湖6公里到江汉路8公里到武汉天地2公里武昌：二七商圈到武昌中心12公里到徐东7公里菱角湖商圈永清商圈交通枢纽：西北湖商圈到机场27公里到武汉火车站20公里王家墩商圈到汉口火车站6公里江汉路商圈武广商圈到武昌火车站17公里宗关商圈本区域作为离中心最近的新城，具有更快聚集客户的基础项未来商业中心。在后湖规划中，区域拟形成体育、行政和商业三大目中心，而中项目居于后湖商业之心，价值凸显。环汉境金黄2新生活，摩尔城，6万方商业家已分商已引进肯德基、中百仓储、天河院线、苏宁电部器、迪美家居等众多品牌和美食一条街确定?60万方住宅，其中20万方商业?一期商业意向引进户部巷、豆捞、电玩城、影城、大润发和屈臣氏等商家，部分已确定，2013年投入使用位于本项目正对面二期2015年运营，之前为绿化和营销中心展示，路面景观较好项目多家名企齐聚。城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运环营后湖新城，后湖居住价值日益显现境晋合海昌晋合晋合中中环环商商贸贸城城金金桥桥世家世家海昌海昌市民中心3新世界市民中心统统建建极极地海洋世界地海洋世界同安家同安家园园地产集团本本项项目目南南国国地地产产新世界新世界新世界新世界万科常常青青花花园园梦梦湖香郡湖香郡中海地中海地产产百步亭百步亭城投体育公体育公园园万科城万科城地地产产集集团团新地汉汉口花口花园园新地新地东东方系列方系列统建城投城投南国金色雅金色雅园园城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与新世界地产、万中海科等外来品牌开发商云集后湖，未来供应量大，发展潜力强百步亭区域规划和配套日益完善，区域价值升级的需要项?地段与配套：2.4万方幸福里精致商业街，以餐饮、儿童游乐目和生活配套为主题，已引进麦当劳、DQ等青年群体业态，母婴条店、儿童游乐和教育机构多家洽谈中。件1幸福时代项?社区人文氛围：依托百步亭社区浓厚的文化味儿，可参与社区定目期组织全民活动，同时本项目3000平米的街头主题广场、健身、条儿童游乐设施增加居民的归属感件2“少儿书画大赛”“NBA——亲子对抗赛”项目周边同安家园及百步亭花园的入住率均较好，且社区居住氛围较好，经常组织老人、小孩参与的社区活动，同时社区文化为业主提供温馨生活氛围与居住情怀，对品牌、社区价值有明显认知“幸福像窗花一样”项?一站式教育链：中学、小学、幼儿园、教育机构的一站式教目育链,依托社区青少年活动中心开展一系列配套活动条件31、开设4点半学校；2、建立社区少年宫和社区小小管委会；3、建立少儿艺术团、足球社，动漫社等各种社团；4、组织夏令营、观鸟等各类户外活动；5、开展公民教育、国学教育等社会教育。儿童教育机构所处区域为6、7号住宅楼。使用1——2层，靠近小区出口，与项目的A56地块衔接，所处位置为整个项目的中心区域，服务半径小，并且处在幼儿园和青少年活动中心之间。预计使用面积约2000㎡项?目后湖低碳示范区：本次低碳城市示范区城市设计的范围，包括203地块（本项目）、世博园及文卉苑，总用地面积55.6公顷。2013年前完成条水景界面件4A56商业界面A4绿地板块1万方中央公园“向外延伸，向A9内延展”，形成和谐、内外融合绿化带界面的绿色社区。项目生态规划1项公园环绕：绿化公园和广场众多，绿化率高，居住的舒适度极高；目条件后湖湿地公园4本项目城市级：世博园公园世博园城市绿化公园湿地公园街头绿化广场街坊级：小型街心公园项目生态规划2项休闲健身场所：项目环绕3.6公里慢跑道，项目四周由樱花道、健目身场所和主题广场等构成，而且离塔子湖体育馆也近在咫尺，休闲条和锻炼俱佳。件42013年前完成滨河休憩带滨河休憩带滨河休憩带校园运动资源樱花道太极、休闲广场文化活动广场樱花跑道运动休闲公园生态休闲广场商业主街头游园力店和极限运动广场广场绿化本项目项目生态规划3运动健身设施项?品质生活的多重保障：通过对生活的全方位渗透，保障高品目质生活得以实现条件节能选材：本项目住宅全部采用热断桥5铝合金中空Low－E玻璃门窗，外墙内外保温系统，达到65%的节能标准；科技融入：本项目为武汉市“三网融合，光纤入户，智慧小区”试点，小区可实现3G+WIFI全无线宽带覆盖，手机、PC和电视可三屏互动，家居实现智能化；安全保障：通过小区全方位电视监控、系统记录和6线电子围栏系统等多重安防措施，保障业主居住的安全；项目?项目品牌：统建品牌+百步亭品牌条件6武汉统建——质量的保证品牌的保证百步亭集团——社区文化的准备项目背景小结3大环境，6大优势项目所处环境：?最近市中心：后湖本为汉口后花园，有武汉大道、双环线、双地铁等交通利好优势，三镇可快速通达；?未来商业中心：位于后湖规划的商圈核心位置，与南国大型商业相邻，自身有商业街，优势得天独厚；?多家知名开发商进驻：武汉地产和百步亭等本土知名开发商，新进驻万科、晋合等知名外进品牌；项目自身优势：?地段和配套：位于后湖繁华之心，生活和休闲配套近在咫尺；?一站式教育链：幼儿园至初中全站教育，育才系和青少年活动中心等为成长保驾护航；?成熟大社区：浓厚的社区氛围和成熟的管理模式，邻里有序的生活；?低碳示范区：本项目位于后湖中心低碳示范区范围内，居住舒适度有保障；?生态三大规划：系统打造，功能体系完备和3.6公里慢跑道，资源独享；?品牌开发商携手打造：统建与百步亭首次携手【【价值定价值定位】位】幸福生活定幸福生活定义义++成熟社区成熟社区++一一站站式式教育教育链链++优优质质户户型型幸福时代，关注武汉主流置业人群的幸福！幸福时代幸福归属地本报告是严格保密的。本次报告的背景本体回顾项目环境项目条件目标回顾目标回顾2012年目标：5-12月销售1#、2#、6#、7#、8#、9#，共6栋，13.6万方，达成目标为12个亿。项目一期货量楼栋6#7#8#9#1#2#3#5#共8栋单栋面积9640.9423098.723844.218323.924138.322664.922153.82449416.8万方1、2栋2012年；3、5栋2013预售条件5月30日6月15日年回顾当时的市场……【当时的市场速度】同安家园最高可实现1300套/年的去化量，现代城和汉口花园销量也过千套，本项目月均62.5套的速度目标，市场有可支撑的空间2009年7月312009年10月302010年1月232010年11月132011年1月2011年6月6日日日日日09年600套，月均120套10年1300套，月均117套11年上530套，月均100套三期第一批开盘三期第二批开盘，推三期第三批开盘四期第一批开盘，四期第二批开盘，推四期第三批开盘，推，推出320套，出286套，均价5200，推出500套，推出792套，均价出402套，均价7400出132套，均价7400均价4800元/元/平米，当天销售均价5700元/6400元/平米，元/平米，当天销售元/平米，当天销售平米，当天售罄90％平米，当天销售当天销售80％80％80％80％一期85平米业主李女士：入住率高，适合居住，质量好，性价比高“怎么说呢，我感觉住在这里挺舒服的，入住率很高，居家过日四三期子是够了，比较适合居住吧！和它同时期建的别的楼盘外墙早都开二期始皲裂了；但他的房子到现在外立面都没什么问题，只是有一些岁期月冲刷的痕迹。我们当时买的还比较便宜，性价比还比较高，现在五期都涨起来了，以后地铁通了，武商量贩开了就更方便了！”四期79平米业主宋先生：统建品牌好，性价比高，居家氛围好学校一期“我不是武汉本地的，在这边读完大学就留在武汉了，这不家里催着赶快买房结婚么，我和我女朋友就到处开始看。现在汉口三环以内，单价在8000以内的也就是后湖了。这边几个盘我比较了下，同安家园是个大社区，开发商品牌的口碑不错，入住率也挺高的，比较有居家的氛围！”【当时的市场价格】百步亭现代城持销价格8600元/平米，即将新推产品对外8500元/平米以上，后湖盛世东方在售价格8300元/平米，本项目毛坯均价8900元/平米的目标是有机会的市场价格的梯队分析单价区间（元）12000-35000中心区、永清片宝丽金、武汉天地11000-13000二七片航天双城39000—1300000古田片联发九都府、融侨锦江07600—12000元杨汊湖汉口花园、南国北都7500—8600百步亭现代城、御华园7000—8300后湖盛世东方、同安家园4600-6000盘龙城恒大名都、中诚时代（数据来源：世联市场监测）本报告是严格保密的。世世联联研研判判从阶段看，市场目前处于全面降价和促销的阶段从未来的市场放量来看，2012年刚需市场竞争激烈，本项目的直接竞争为御华园、现代城，一级分流为鼎盛华城，二级分流为星悦城。航天双城2011年项目清盘，现剩余5.2万方，以140㎡以上大户型产品为主2011年高层95-147㎡精装修产品在售，