配套酒店：定位为小型奢华酒店（SLH），规模虽小但特色鲜明、极致奢华，极具享受感和度假氛围酒店客房数在50间左右，以质取胜、打造精品Codeofthisreport|157针对某一特定客户群体的喜好而打造，结合项目所在地的文化风情，可使酒店实现较高的溢价，打造项目独一无二的聚焦点Codeofthisreport|158建筑立面与项目整体风格协调一致，以纯净柔和的色彩和简洁明快的线条为主，内部装饰风格和功能设臵着重突出项目特色Codeofthisreport|159物业服务体系：根据项目条件，推荐泛酒店式的物业经营模式，结合了泛酒店服务和混合经营，中原给出的服务体系如下物业服务体系：泛酒店服务体系常规服务体系阶梯式的酒店服务体系满足泛酒店服务体系不同层次客户的需求，有效增强项目吸引力，提高销售全程服务体系速度，聚集人气物业管理家政服务混合式物业经营度假服务在部分物业进行试点，提供商务服务意向合同，待操作和区域成增值服务体系养老服务体系熟后可以采取大规模运用，降低空臵率托管代租Codeofthisreport|160组建自身物管团队，结合物管顾问，以专业的服务保障业主的安全、舒适与私密项目启动阶段物业管理方式建议：组建自身物管团队+委托物管顾问——建议知名物业管理顾问，提升物业管理水平，让物业管理成为本项目的竞争力与营销卖点之一本项目建议提供如下常规物业管理服务：安全保卫装修管理房屋管理清洁管理电梯供水设备维护——大部分业主每年只居住1~3个月，通过提供专业、周全的物管服务，为业主营造良好的安全的、舒适的居住环境。Codeofthisreport|161服务体系要根据客户的需求特征，为各类型业主建立贴心的家政、商务、度假等全程服务体系常住：佳肴速递、钟点服务、洗衣等便家政服务利服务、代订购服务，托幼；全非常住：卫生、宠物照管等服务。程服钟点家政服务务度假服务组织联谊，旅游代理，代订景点球场门体票，代定车、船、机票，接送系复印打印服务、打字服务、网络服务，商务服务紧急援助服务宠物照管托幼呼叫服务中心接送商务服务Codeofthisreport|162在度假服务上，可以针对客户度假的出游、社交需求提供便利服务，并定期社区内部活动，活跃社区气氛想在之前——在客户即将入住之前整理其物业外围环境，别墅等物业更换鲜花迎接其到来，倍添生活的温馨感；外部拓展——对当地游览项目进行推荐及联合办理的业务，帮助客户更好更方便的出游，充分享受度假生活；内部联谊——定期组织社区内部活动，拉近与客户之间的距离，建立良好口碑Codeofthisreport|163针对度假住宅长期空臵的状况，建立专门的物业经营中心为业主提供多元的资产管理服务物业经营中心酒店式经营：建议先在个别组团进行酒店式运营，待操作和区域成熟后经营大规模运营，解决住业主每年可免费使用一定天数，其宅区空臵率问题，提升区域人气余时间交由酒店管理公司统一经营管代租代管可以作为基本的增值服务提供，理，可获取可观的收益；但要搭建好自己的中介中心和网络渠道，业主每年可免费使用160天，其余解决客户和中心的信任问题时间交由酒店管理公司统一管理，业主不享受权益；代租代管：完全自用，享受酒店式基本管理服务，每月缴纳管理费，可以在空臵期区与酒店管理公司签订代租代管协议，酒店公司收取一定佣金Codeofthisreport|164Catalog——思维结构4项目营销推广建议中信集团资源1总论3项目物业发展建议项目开发宏观背景中原集团资源规划与分区2项目的发展战略常规营销策略园林与户型建议核心问题明确配套及物管发展战略判定项目整体定位5项目附件部分发展方向初判案例借鉴发展战略整体定位物业发展建议客户目标营销总纲营销策略中信集团资源中原集团资源常规营销营销销中信集团团中原集团团常规策略营销策略策略分解中信集团资源，做为项目营销的坚实体系，实现客户的积1中信集团资源累，与品牌的延续中原集团强大的国内资源，可作为项目营销的利器，为开2中原集团资源发商带来强大客户资源以及带来更大的市场机会完成项目形象与品牌嫁接，渠道拓展、项目品质以3常规营销策略及项目理念的传达多项资源整合挖掘，客户积累中信集团资源1与品牌宣传同时达成资中信集团企业资源中信的价值是在北京有总部，在华南源有较大的营销力针对包括高端4S店、挖中信集团异地客户资源掘银行信贷工作人员、证券投资工作人战银行战略联合员等多项客户资源进行整合营销；可略定期组织客户代表团前往项目考察游联公司VIP客户服务中心玩，将客户变为项目销售人员，通过合专属资源联合口碑传播、链式营销跳出传统营销方法，开拓业绩。中信地产自身的老客户资源的中信集团资源2积累，为项目带来客户支撑中信地产开发项目的老业主，作为中信老业主资源中信地产的追随者，以及老客户的口碑传播，老带新资源中信地产在海南项目的客户资源，千舟湾客户资源，以及千舟湾营销中信地产客户资源模式下所拉动的客户资源共享中信地产在北京、以及华南片区开发项目的老业主，以及中信地产异中信地产异地客户资源地分公司客户资源3中信集团资源利用中信集团资源，邀请政要、名流、行业意见领袖、及媒体参与发布会，建立圈层影响在酒店举行项目新闻发布会，并造成社会舆论，扩大圈层效应。方式：邀请项目关注度较高的诚意老客户，以他们自己的名义邀请他们的朋友，给足面子，避免本地客户少冷场，客户档次部对称等。4中信集团资源发挥中信集团自身资源优势，建立分展场对项目进行宣传利用中信集团在全国范围的资源，在北京的总部，以及华南地区的影响力，应该发觉中信大品牌自身的价值做营销推广，加强推广的层次与力度5中信集团资源通过老业主答谢会，提升客户满意度，并借助媒体组合，进行宣导与传播新老业主的联谊会，加强与老客户之间的关联度,借用老客户的外延和口碑效应带动客户的尾盘期销售,深化并扩大项目的圈层效应。5中原集团资源中原集团在海南参与众多项目顾问及代理，为项目赢得有利的客户支撑和市场机会海口：美源海口湾博鳌：亚洲湾截至2009年底，中原在大陆已拥有29家分公兴隆：海航大康乐司，内地多家分公司也能为项目代理强大的三亚：海棠湾项目客户支撑……6中原集团资源中原集团强大的各地人力资源、客户资源、参展经验都可以给项目带来大量的客户,以及减少异地推广成本在目标客户所在城市的中心区大型商业广场中庭设臵项目分展场收集对项目有意向的客户资料，同时派送项目宣传物料每个项目分展场安排两年销售员负责项目的推介常规策略推售策略展示策略推广策略活动策略1推售“少批量，多批次”——单位限量推售遵循“少批量，多批次”的推量原则，以保持项目的新鲜度，同时营造市场热烈追捧氛围，保证持续销售的同时实现价格提升。限量推售的优势：分批推售，小量加推，便于短时间内根据市场情况变化进开发商操作弹性空间大，增加行策略及价格调整；“随行就市”的灵活度。由于各批产品均有差异化，能够形将风险降到最低，或将赢利扩大到最大化；成不同的比价体系，而客户无分批推售，可制造稀缺景象，吸引市场及客户关注；法就各期产品相互比较，各批可根据当时的市场状况分别定分批推售，便于促进难点户型的及时消化与各户型的均匀消化。价，以应对波动的市场变化。展示2外部包装：灯杆旗沿路展示临近项目入口处的灯体贴上用特殊材质做成的项目LOGO，夜间灯体发光，LOGO将十分显目3展示外部包装：项目入口前路段立体生态围墙展示设立目的：1.直观看到项目效果2.直观领略项目核心和主题中英双语展示，灯光营造气氛展示4将看楼通道打造成具有海文化机理的空间隧道艺术，增强项目的神秘感和被期待感展示节点１——封闭洗脑房售楼处打造完全黑暗空间，播放宣传片，运用光、声、电等方式向客户展现项目区域的实力与规划前景，全面洗脑展示节点2——符号内装关键词：内装豪宅奢华性符号建立售楼处奢侈品品牌内装运用，通过局部装修（如：咨询台、VIP洽谈室、卫生间等）、装饰小品细节突出，建立品牌联想，展示项目的绝对高端形象在销售中心运用古驰、巴宝利等一线品牌的图案和标志：方式一：购买一线品牌的产品装饰销售中心，如Fendi的地毯；方式二：销售中心的墙体可运用目前最新型的瓷砖，此种此种表面看上去是皮质的，品质感强，同时有多种品牌的图案，例如巴宝利的经典格子。展示节点3——内部视觉导示中英双语、国际符号售楼处内部视觉采用国际通用符号,体现项目国际化标准展示节点4——绿色生态注入空间售楼处建议打造绿色生态风格的售楼处，以精致的装修，给予客户直观的视觉冲击及体验，多摆放绿色植物，以及生态小品绿色生态贯穿整个项目，使生态概念贯穿整个项目，售楼处的打造，多以生态为主导，让绿色一直伴随客户。展示节点5——材料展示的品质标签售楼处建筑用材展示：大堂石材门禁系统开关灯具……展示5客户接待：高星级酒店标准接待礼仪营造客户礼遇感接待人员形象气质佳配有英导高端人才车僮、岗亭、门僮推广6对海口、三亚等机场出入口的占位至关重要，垄断稀缺平台推广7抢占东线高速路上的T牌和香水湾路段的道旗，对目标受众产生持续而强有力的冲击力8推广有线电视插播广告，直击目标客群重点城市地方有线电视台投放插播广告要点：制作感染力强的电视短片，项目环境展示，生活氛围吸引。效益：时效性、直观性、强制性、覆盖性。推广9抢占地产、旅游、游艇、高尔夫、证券、银行VIP等高端行业杂志平台，对项目进行形象和专题宣导推广10抢占强势地产网络资源，同时建设项目自身的形象推广网站建议项目自身建设板式精美、内容完善的官方网站，以权威姿态宣传项目自身价值，方便客户远程查询与搜索项目情况和明星SayHello活动11主题：明星购楼签约仪式既项目开盘仪式目的：树立项目