从青龙湖开始，静享发现之美青龙湖是什么？青龙湖在哪里？中原住宅部30名策划调查：93%的人不知道青龙湖是什么？只有1人来过青龙湖。第一印象：清静、林木茂盛、幽静一块蒙尘的璞玉，北京最后的开发沃土青龙湖,发现之美……发发现现要要点点点点点点点点点点点点点点第一部分：开发条件和资源第二部分：竞争策略第三部分：品牌策略第四部分：项目定位及价值实现第五部分：客户渠道第六部分：营销策略及重点第七部分：推盘及价格策略第八部分：中原护航去尘西进突围Part1开发条件和资源大橼之作我们发现，它处在北京西侧生态发展轴我们发现，它处在北京西侧生态发展轴发展方向：高新技术研发与服务、旅游休闲、商业物流、教育等生态友好型产业向该地区聚集。依据北京新的城市整体规划，在北京市域范围内构建“两轴—两带—多中心”的城市空间结构，建立东西部两个发展带及四个次区域。其中本项目所在的西部次区域是城市未来重点的发展区域，在维护生态环境的前提下，积极引导高新技术研发与服务、旅游休闲、商业物流、教育等生态友好型产业向该地区聚集。我们发现，它距北京中心区有点远我们发现，它距北京中心区有点远心态、体验可以改变距离青龙湖郊野休闲区位于北京市丰台区永定河以西的王佐镇，东至西六环，西端、南端、北端至丰台与房山的行政界线，基地北倚千灵山，西邻青龙湖,均为北京著名风景区。与天安门直线距离约30公里，距三环18公里。该项目规划总用地面积2534.79公顷,其中建设用地面积450．45公顷。我们发现，它距丰台房山很近我们发现，它距丰台房山很近独特的距离感地点直线距离丰台王佐6855米房山良乡8015米?目前周边商业配套不足。商业支持以王佐为主。?孤立于现有的房地产板块之外，未来可进行良好的规划区域规划区域规划?北京市规划委员会在2002年、?《青龙湖地区控制性详细规划调整》2003年先后批准了《青龙湖郊野休中明确：本项目用地规划的主导功能闲区总体规划》和《控制性详细规为郊野休闲区，强调发展节能环保的划》。2004年，丰台区政府“十一休闲度假、文化教育、科技会展等产五规划”将青龙湖郊野休闲区项目业。恢复建设自然健康的生态系统。定为“一五五”发展规划的“四大总体布局结构为：沿社区南北向干道，经济版块”重点工程之一。2007年形成旅游主题与生活主题两个相互联中央民族大学新校区确定进驻项目系渗透的带状空间系统，旅游主题空用地．为项目的发展提供了新的契间依附山（千灵山）、水（青龙湖）、机。2007年10月北京市规划委员会田（田园风光）三种旅游资源，发展批准了《青龙湖地区控制性详细规主题公园、旅游商业设施，满足吃住划调整》行游购娱等旅游需求。即北部生态旅游组团、中部浅山区文化休闲产业组团、南部青龙湖休闲旅游组团、南部民大高教组团。周边旅游资源丰富周边旅游资源丰富?青龙湖郊野休闲区具有优美的环境优势与丰富的资源优势，规划范围内，西邻碧波荡漾、环境幽雅的青龙湖，北倚巍峨耸立、文脉深远的千灵山，其间保留的大面积的丘陵、山林、田园，为项目的发展建设提供了丰富而美丽的底色，是京西近郊地区绝无仅有的“风水宝地”。?青龙湖区域拥有丰富的地热资源，出水温度60—73摄示度，含有偏硅酸、偏硼酸、锶、锂等大量对人体有益矿物元素，可为开发温泉供暖、温泉洗浴、温泉娱乐等项目提供足够的地热资源。周边旅游资源丰富周边旅游资源丰富?青龙湖地区不仅具有丰富的自然资源与美丽的自然景观，还沉淀着深厚的历史文化内涵。在青龙湖周边20公里半径之内，还分布着周口店“北京猿人遗址”、潭柘寺、戒台寺、千灵山及卢沟桥等闪烁着中国古代文明光辉的风景旅游景区、景点。我们发现，山水间，青龙湖的秀美我们发现，山水间，青龙湖的秀美千灵山，规划面积12.5平方公里，环青龙湖，距京城仅20多公里，交通便山路6852米，景区内千峰竞秀，经北利，公园水域面积6000亩，是距京城京市测绘设计研究院测量其主峰极乐峰海拔699米，是最近的“一盘清水”，山清水秀，林北京西南第一高山。木茂盛，湖面宽阔，生态环境十分优美。山+水青龙湖我们发现：城市在长大我们发现：城市在长大别墅的发展历程中央别墅区：依托于机场，温榆河发展起来的北京最早最成熟的别墅区。现已向周边进行延伸，至密云。面向高端。主力客群为东部区域：CBD，燕莎。京北别墅区;纵贯立汤路、京昌高速两线，与中央别墅区相比，最典型的特征为自居型别墅；主力客群为亚北、中关村、望京区域西山别墅区：依托于西山景观发展起来的别墅区。面向高端。主力客群为西部区域：金融街，中关村。东南别墅区：资源不足。中低端产品为主西南别墅区：?资源优良，开发不足?市场及价值洼地我们发现：客群在长大我们发现：客群在长大市场?2009年，北京市规模人均GDP为$9075启动快速发展平稳发展减缓发展美元。出现郊区臵业市场成熟度的需求初级市场发展中市场成熟市场饱和市场人均GDP0-2000US$2000-4000US$4000-8000US$＞80000US$市场增长（开工快速增长，规模高速增长，规模增幅回落，，基集约型增长为主，面积、竣工面积、增长为主，年增增长为主，年增本与GDP增长同年销售额上万亿元增幅低于GDP增年销售量等）幅10%-20%幅30%-40%年销售量集中在1000步，规模增长向万-3000万平长，通常年增幅年销售量集中在500-700万平米米集约型增长转变5%市场规模年销售量集中在200-300万平米，北京人均GDP已超过$8000美元，收入的增加，对郊区化度假型臵业的需求成熟，而市场成熟度高，导致对郊区化度假产品的产品细化关注度更高。小结?区域认知度低，目前没有外部环境、配套、产业的支持，内外通达性强，但被边缘化与市中心的心理距离有赖于城市概念的引导?郊区化需求明显?本案有支撑度假型产品的自然资源。去尘突围Part2竞争策略西进大橼之作优势Strength劣势WeaknessS1.区域：“两轴—两带—多中心”，西W1.区域人口基数小，消费能力弱。部次区域，区域价值升值潜力巨大。W2.区域目前认知度较低。地理位S2.地块：地形相对方正，且有高差错落，臵西六环稍远，无私家车的客SWOT分析便于规划设计和景观的营造。户通达性较弱。S3.配套：整体规划，教育，商业配套设W3.目前区域居住氛显不足。区域施规模完善。青龙湖公园，景观优势配套设施滞后，便利性较差。明显。S4.交通：京石，六环与市区交通便捷。S1+S3+S4+W1+W2+O1+O2+T1+T3：机会Opportunity做大版块吸引力，争取市区购买力O1：随着经济发展，郊区臵业将?地缘购买力无法支持区域供应，应提升版块竞争力，吸引更多市成为新趋势区的高端客源O2：六环开口将增加对外发展机?迎合区域市场的产品发展轨迹，发展同时推出一定的高档产品，遇进行项目引爆O3：区域目前开发不足形成价值洼地，升值空间较大。S2+W3+W3+O3+T2：威胁Threaten结合自身资源、特色产品设计，与区域供应进行差异化竞争T1：房地产市场处于调整阶段?突出度假特色，针对目标客户及市场需求进行产品设计T2：区域未来市场的竞争激烈?与京西南区域产品形成差异化竞争T3：宏观调控抑制了投资的需求区域竞争态势区域竞争态势倚重本区域其本区域单一性居他高尔夫球场区域高尔夫自区域同质住产品的竞争低密产品竞争营产品的竞争产品竞争加州水郡慢城26岛提香草堂天鹅湖金海岸度假别墅区西棕榈滩永定河孔雀城丹佛尔湾北京198栋丹麦小镇大盘，中高端产品，城市别墅等借助周边高尔夫产传统型社区，虽资源进行概念营与本项目概念定位完品销的泛高尔夫地全重合的旅游地产复不能对本项目构拥有自身经营功能的特产项目。合模式，将会构成青成直接威胁，但高尔夫地产项目。点会分离本项目低龙湖项目未来直接的端基础客群。威胁。数据来源：深圳中原深港研究中心青龙湖项目竞品区域确定——西南区域区域选京石高速沿线京开高速沿线河北近京区域项目所属区域择青龙湖项目距京青龙湖项目位处西南，石高速路15公里，近年来涿州地区除京石高速外，京开高本区域的项目类鉴于京石高速是本房地产市场的发展，速背景及邻近背景的河别能够反映本地的项目的主要通行道主要得益于与北京北区域同属本项目可影市场发展状况，对选择依据路，以及复合地产的邻近关系，这种响的地理范围内，该干本区域的市场性太的影响范围，故将邻近关系使涿州项道沿线在售主要项目的具有重要的指示作本路段作为青龙湖目承接了90%以上的得失，对本项目同样会用。项目的市调选择路北京客群。产生借鉴意义。段。北京198栋丹佛尔湾天鹅湖金海岸度假加州水郡项目确定永定河孔雀城大堡慢城26岛?别墅区西棕榈滩富力丹麦小镇提香草堂京石高速沿线提香草堂丹佛尔湾慢城26岛项目形象区位表房山区京石高速17出口北京周边京石高速影视城出口向北京周边京石高速影视城出口向现（项目专用出口）。东5公里。东7公里。倚重周边高尔夫球场的独栋联排项目特高尔夫别墅，产品类型包括独高尔夫独栋别墅。别墅（京都高尔夫、东京都高尔栋、双拼、联排。质夫和京南高尔夫）。户型区间205——600平米，近期在售三期加勒比海组团207总共分四期开发，总量为600一期由55栋独栋别墅组成，6种户市场状栋，300－400平米为主力户型。套，销售三期总共200套，已型，户型面积在330平方米至403均价7600元/平方米，临内水系况售50%。平米左右，目前均价7600元/平。在7200元/平米左右，临外水系在9000元/平米。京开高速沿线北京198栋永定河?孔雀城大堡富力〃丹麦小镇项目形象坐落于“皇城第一行宫”之处于黄村为核心的京南别墅区。位于京开高速路庞各庄出口南一千米。周边有区位称的团河行宫公园处，项目西孔雀城大堡位于京