【前瞻研究、实战总结】【前瞻研究、实战总结】基于开发价值链的房地产精细化运营管理基于开发价值链的房地产精细化运营管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司2011年10月苏州www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库讲师简介-谢志华北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家中国房地产十大杰出顾问清华大学/北京大学/上海交大/中山大学/重庆大学房地产总裁班客座教授房地产业协会、商会特聘专家/多家知名地产企业常年顾问?20年企业管理实战经验，10年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训；提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了目前房地产企业人力资源管理的局限性，从根本上提高人力资源管理的绩效，在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果；?对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括万科的客户细分体系、龙湖的知识管理体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系及大型国企的产业地产模式等；?曾主导服务过的地产企业包括：中海地产、世茂集团、富力地产、华润置地、复地集团、中铁置业、北辰实业、新世界地产、上实地产、北京城建开发、中华企业、港中旅（中国）投资、西安天朗地产、西安紫薇地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、青建地产、浙江金基置业、浙江盾安房产、郑州绿都置业、重庆首金地产、四川宏义集团、成都和信地产等200余家。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库22内容为什么要进行流程管理房地产企业如何进行流程管理基于开发价值链的房地产精细化运营管理实践分享如何提升房地产流程执行力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库33为什么我们会出现这些问题？--案例一：一个烟囱www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库44为什么我们会出现这些问题？--案例二：不是笑话的笑话领导忙策划看领导规划等策划报建待图纸工程量清单编制和目标成本等图纸审核招投标等工程量清单和目标成本项目等招标定标和材料采购www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库55为什么我们会出现这些问题？--案例三：关于二次深化设计施工单位进技术审查编写招标技成本部招标图纸细化确行二次设计二次深化通过样板施工术文件确定认并投标图未通过施工质量不合要求二次设计任务确定（分专达不到效果样板适评业）通过为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工程、成本之间总会会扯皮？大面积施工为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等方面困难。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库66为什么我们会出现这些问题？--案例四：专业交叉点管理一.场地竖向标高设计2.原因分析:土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。3.经验及教训：各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库77为什么我们会出现这些问题？--案例五：关于客户投诉与无效成本案例1:某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和部分安装,施工方提出高达50万元的索赔费用。案例2:?某项目二期M6、M7两栋楼，因与周围楼栋距离较近，在规划检查中发现在拐角处的六层日照间距不够(说明：M6、M7楼形为“Z”字形，“日照间距不够”：前一栋楼因日照影起的阴影遮挡了后一栋楼，使后一栋楼处于阴暗中)。处理方案必须将已施工完成的拐角处六层改为五层，并将M6五层窗台，M7四、五层窗台向里改，将原大三房改为小三房。因为保护已施工的其余构件不受破坏，在凿除六层的过程不能用普通凿除方式，而且还要在五层有保护支架。如此取消两套屋顶板成本近15万元。案例3：某项目二期设计中所有卫生间均未留设排气孔，主体施工完成后再补变更进行梁上钻孔作业，导致钻孔无效成本支出7万元。案例4：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已经按分割的房间销售出去，但竣工时确没有隔墙。工程部解释是按消防部门要求没有做隔墙，从而造成销售底商时没有及时告诉销售部门。案例5：户型改了，未通知销售……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库88为什么我们会出现这些问题？--案例六：客观原因背后的思考案例：某项目A区桩基础选型与施工某项目A区别墅去年12月开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩3月份初施工单位进场施工发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部门同意3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意）4月份已经开始施工4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（设计要重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天）9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩，6月又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案，6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部分桩采用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预想效果本来今年希望今年年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库99为什么我们会出现这些问题？--案例七：关于制度和流程我们有制度有流程，可是我们还是：不能按时交房很多客户投诉部门间还是扯皮很多流程我们执行时流于形式……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1010企业成长后的必然挑战--企业成长以后需要组织分工，组织分工与专业化会带来横向沟通困难高效的团队合作关注有效输出；关注顾客的需求和满意；关注整体目标的实现；员工顾客产品/服务活动活动活动3需求12输出www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1111各种不同的组织模式均存在这样或那样的问题职能管理型矩阵式管理型项目管理型开设工销项目公司项目公司或项目部发计程售开设工销发计程售设项目部开开设工工销销项目部计发发计程程售售职能制模式下横向部门沟通困难矩阵制模式项目部和总部扯皮项目公司型容易走向两个极端：一抓就死一放就乱www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1212必须通过优化业务流程，打通横向沟通的渠道，建立起企业有效运行的规则与秩序业务职能调研与开发部门/职能销售部门/职能采购部门/职能建设部门/职能财经部门/职能服务部门/职能行为行为ActionAction产品策划流程行为ActionAction行为业行为行为ActionAction行为行为采购流程客务行为行为ActionAction行为行为行为户流ActionAction行为需程工程建设流程行为行为行为求行为行为行为行为行为行为Action行为行为行为销售与服务流程行为行为行为行为部门/职能目标部门/职能目标部门/职能目标部门/职能目标部门/职能目标部门/职能目标www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1313同时，卓越的流程管理还可以降低对人员能力的依赖，发挥系统的力量思考：为什么王石可以那么潇洒的爬珠峰去南极？40多个城市200多个项目快速扩张的基础是什么？编制设计任务书施工阶段配合设计前期方案设计扩初设计施工图设计选择设计单位设计后评估《万科XX住宅系列标准》《投资分析阶段成果标准》《设计前期阶段成果标准》支《设计前期阶段作业指引》持《设计供应商信息记录表》性文《实施方案阶段成果标准》件《实施方案阶段作业指引》万科的标准体系《××××项目设计成果标准》《施工图设计阶段作业指引》《建筑施工现场配合作业指引》《设计变更作业指引》《顾客设计变更作业指引》《项目设计成果范例汇编》在项目设计阶段由公司设计部向设计单位发出《设计任务书》及《××××项目设计成果标准》，同时编制《设计指引》及《作业指引》等支持性文件，强化对设计流程的管控，确保设计风格的统一性、设计质量、设计进度，有效控制项目成本www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1414流程是什么：为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动流程输入资源输出结果活动1活动2活动5（目标）活动3活动4流程边界“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1515流程和流程管理能给我带来什么11..保保持持工工作作行为的行为的一致一致性性22..共共同同的的语言语言