中骏集团成本管理与控制中骏鞍山成本部：金国强2012年2月10日成本的概念和目标成本的作用内容中骏项目成本的控制中骏项目成本的管理成本的概念和目标成本的作用内容中骏项目成本的管理与控制中骏项目成本的管理与控制中骏的招投投标管理中骏的合同管理?成本的概念成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入，它用货币单位来衡量成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本成本的主要内容有：产品的成本1产品的品质、质量23产品的成本产品的品质、质量45时间的成本生产的速度、进度6售后的成本人力的成本人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度?售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……?成本管理成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中定成本目标采取的一系列有组织的活动注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响建筑产品的特殊性：①固定性②多样性③体积庞大④生产期长建筑产品造价的特点：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性影响成本的因素经营目标项目策划项目设计项目开发节奏/盈利指标销售定位/部品定位/现场施工成本自身管理能力政策与市场环境合作资金资源来源成本管理的宗旨与目标价值工程宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理思路合约规划新项目可研规划设计施工管理合同结算与招标数据分事前析与定价储存准确测算步步跟踪动态反馈及时结算工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面产品把握2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环?为什么要进行目标成本管理??中骏的目标成本的目标成本有什么作用由来目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价整理建筑标格及其准走势与工程造价的的准确把握匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库目标成本测算的方法?正向测算：?测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）?测算方式（估算、概算、预算）?团队工作?反向倒逼：?确定销售价格水平；?确定利润要求；?反推计算成本水平目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新成本的概念和目标成本的作用内容中骏项目成本的控制中骏项目成本的管理中骏的招投投标管理中骏的合同管理中骏项目的成本管理成本管理的管理体系制度流程方法工具（指引、作业指导书）成本管理体系成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单目标成本管理规定目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理规定责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表动态成本信息归集指引成本预警通知书。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表成本模块：变更签证管理指引成本数据库模型制度流程与管理工具预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表成本管理专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表设计变更单/签证单计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。项目主要成本费项成本费项成本费项主要费项科目：一、土地费用二三、、建筑前期费用安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费六、公司管理费五、营销费用七、财务费用成本费项成本费项表成本费项序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部勘察、设计费研发部2前期费用报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4水、电、气配套、道路工程部开发成本5基础设施费用园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部小区强弱电、总平工程造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部审计费计划财务部7造价咨询费造价采购部工程相关费用监理费、定额外检测费工程部8物业前期介入费、维修基金营销部9营销设施建造费造价采购部10其他销售费用营销部销售费用贷款利息等计划财务部员工工资、福利等行政人力部财务费用期间费用管理费用成本费项项目全成本的纵向分解成本开税开直接开发成本销发售发金成费间接本用费土勘前配基建工后管财地察期套础安程续理务成设工设设工相成费费本计程施施程关本费费费费费费用用建设期返工费优化设计费用相发研造工营物财关展发价程销业务责部设采部公任部部计购司部门部部成本费项建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”中骏的项目成本管理项目成本管理项目的成本管理范围?以项目为管理对象?项目的完全直接成本测算分解?间接成本测算分摊项目制成本管理组织形式公司总经理公司运营总监项目负责人设计研发部项目研发经理研发专员工程管理部项目工程经理专业工程师成本管理部项目成本经理成本专员营销部项目营销经理营销顾问计划财务部项目财务经理财务专员项目部成本责任?项目部职能?产品研发定位?施工组织和管控??成本测算和控制?营销策划和销售客户管理品质保证项目部成本责任职能岗位成本管理职能1、设计费管理2、产品定位3、产品建造标准设计研发4、设计任务书5、设计优化产品成本控制1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控成本管理3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理21、施工、市场定位技术方案、设计变2、体更验区选址、现场签及标证管控准3、销售费用营销（包括样板房景观体验区）管控工程管理1、项目成本财务指标的管控2、分3、总摊体资金计划的管控成本的管控计划财务目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库项目目标成本测算和分解目标成本管理体系?目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产?制定并力争控制的产品成本品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本45的控制线目标成本管理的阶段地项方初工投目案步程竣资启设设实工论动计计施阶证土阶阶阶阶段阶段段段段段目目目目目项标标标标标目成成成成成竣本(本(本(本((本(((((工执调土启方成地动案行整))本版))版))版))版)版)目标成本形成动态及责任成本执行目标成本编制程序?设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。?营销部制定产品定位及相对应的价格定位；?成本部编制《项目**阶段目标成本》。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。目标成本编制程序1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准48土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果提供土地信息发展部项目定