碧桂园示范（体验）区最佳销售状态标准指引培训师：陈穗金房地产智库www.fdc01.com开盘时最佳销售状态的意义v项目第一时间立体呈现在市场面前，接受市场检验与品鉴的立体形象空间v决定项目，乃至企业在当地的最初与影响最深刻的形象定位房地产智库www.fdc01.com第一部分：体验区主要评定标准的构成第二部分：打造最佳体验区的指引第三部分：最佳销售状态的验收标准房地产智库www.fdc01.com第一部分：体验区主要评定标准的构成工程销售板房园林中心质量房地产智库www.fdc01.com第二部分：打造最佳体验区的指引（一）体验区选址要求（二）售楼部（销售中心）要求（三）样板房要求（四）可视（体验）区景观设计要求房地产智库www.fdc01.com（一）体验区选址要求房地产智库www.fdc01.com（一）体验区选址要求1、体验区选址考虑因素A、售楼部的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达。避免因下列原因造成的绕行，影响客户体验感受：–单行道，反方向车辆无法直接到达；–沿途交通道路品质低；–项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；房地产智库www.fdc01.comB、其他因素：v对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；v考虑项目辐射主要区域客户的来访路线及沿路广告牌、交通指示牌的位置；v考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定良好的改善措施；v控制因售楼部和样板房的位置造成的施工实施难度及由此产生的成本增加及工程延期；房地产智库www.fdc01.comv考虑客户在整个体验区参观流线的舒适感和韵律感。针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施。应实地感受声音、气味等不利因素对体验区开放的影响；v体验区内的客户停车点应靠近售楼部并相对独立；v体验区内应设置不小于30个停车位的专有停车场，并应考虑销售高峰期的客户临时停车点；房地产智库www.fdc01.com销售中心外立面销售中心大堂房地产智库www.fdc01.com（一）体验区选址要求2、样板房的选取与选址原则：v货量货值大的户型；v有特色、设计有亮点的户型；v通过户型图纸模型难以表达、销售有难度的户型；v忌：贪图做多，应根据成本控制预算做精；v主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；v主要功能房与周边建筑物无对视、无视线遮挡；v若样板房无电梯，则楼层选取不应过高。房地产智库www.fdc01.com样板房区外立面样板房内部房地产智库www.fdc01.com（一）体验区选址要求3、考虑是否采用临时销售中心、临建样板房：◆根据交地情况、工程进度、销售计划、成本预算决定是否采用原建筑物◆是否建设临时样板房房地产智库www.fdc01.com（二）售楼部（销售中心）相关指引房地产智库www.fdc01.com1、功能区划分及装修主题考虑因素：◆与该项目的建筑风格、客户定位吻合◆与该项目推广主题和调性吻合；◆客户参观动线有利于项目优势的讲解和展示；◆各功能区的划分和功能区域面积的需求，要结合项目产品性质及货量组织情况。房地产智库www.fdc01.com例：荔城豪园售楼部动线设计房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com接待咨询前台品牌展示区模型展示区房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com洽谈区主题VIP区红酒特色情景区影视投放区房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com吧台服务区儿童活动区房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com香薰，洗手液，吹风机行装物品墙画高低洗手台尿池上黑色烟灰缸房地产智库www.fdc01.com2、其他硬件考虑◆设背景音乐系统，控制系统设置在吧台◆建筑外装修与室内装修临界点装修：售楼部室内外相连接的地铺、建筑门窗洞口（含建筑朝向、视线、视野）、雨篷、建筑物与室外景观关系；◆玻璃幕墙横向龙骨是否影响客户观景视线，室内柱身的位置多少是否影响功能区的使用；◆主要材料的采购难度及施工难度。房地产智库www.fdc01.com（三）体验区样板房要求总体要求：“预演”未来的生活小区场景◆整体环境：干净、舒适、整洁◆板房的立面、装修、家私饰品◆园林绿化设计及维护◆安保设施及工程管理◆看楼通道的围蔽包装房地产智库www.fdc01.com1、外立面板房区可视区域的楼宇的外立面完成，排栅拆除，装修体现定位风格房地产智库www.fdc01.com2、装修：◆与该项目的建筑风格、客户定位、市场需求相吻合；◆与项目推广主题及调性吻合；◆户型特点分析，亮点展示和缺点弱化，平面布局和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的期望值；◆色彩不宜太深，营造亮丽的舞台效果；◆展示期间户内门的门扇不安装；◆衣帽间以开敞式为主，便于展示。房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com3、装饰：◆每套样板房的装饰策划一个主题故事和情景化描述，围绕主题进行营造；◆装饰的家具和装饰风格应与硬装设计及项目类型相符合，并控制好品质造型；◆家具尺度的控制：应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞，家具的数量控制合理；◆室内主要吊灯控制尺度；◆布艺的使用应重点考虑关联性；◆庭院、阳台以及灰空间重点挖掘功能和设计房地产智库www.fdc01.com要针对各个房间的功能和需求布置，体现各个功能房间的特点及风格。房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com（四）可视（体验）区景观设计房地产智库www.fdc01.com1、总体原则：◆景观风格与售楼部的风格吻合或互补，与项目整体风格特征吻合；◆体现景观概念价值，提升销售现场品质；◆参观流线的合理组织及重点景观展示效果；充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、游览节奏；◆景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；◆应与建筑师及各专业工程师协调平面立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系；◆主要功能房间（主卧室、客厅）的景观为重要设计点；◆景观中的导视系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾桶、背景音乐等）及小品效果应与项目风格呼应。房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com2、细则：v主入口标志性景观◆选址主入口标志性景观应选址项目与外主干道相连处，空间视线具备开敞性。◆造型与尺寸入口标志性造型（如景墙、塔楼、牌坊、水景观等）应与居住区整体环境及建筑风格相协调。标志性景观造型款式与尺寸应根据项目规模、周围环境，项目形象与产品类型等特点确定，达到与项目风格相符、定位相配的要求。房地产智库www.fdc01.com◆主入口标志材质的选择所用建筑材料应具有易清洗不易碰损等特点，达到色彩和材质上的统一。◆主入口标志其他注意事项考虑照明系统安装事宜，预留电线位置。主入口标志颜色避免选用黑色、深灰色等。房地产智库www.fdc01.com景墙水景观&标志物塔楼房地产智库www.fdc01.comv看楼通道◆充分发挥植物的各种功能和观赏特点，合理配置，常绿与落叶、速生与慢生相结合，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐。◆离路面、路灯距离高大绿植离路灯与路面务必保持一定距离，形成绿化景观与后期推广灯旗气氛类的相不干扰。◆交叉路口绿化高度◆道路交叉口处种植树木时，必须留出非植树区，以保证行车安全视距，即在该视范围内不应栽植高于1米的植物，而且不得妨碍交叉口路灯的照明，为交通安全创造良好条件。房地产智库www.fdc01.com◆规划道路要求沥青路面、道路交通标线、道路交通指示牌◆设计最简短但又可经过景观最美的区域，将园区景观及其他可展示完美的示范的沿途区域给参观者。房地产智库www.fdc01.com◆看楼通道设计及围蔽使用各种材质进行安全围蔽，美观舒适。尤其注意高层的样板房，施工与板房开放同时进行，参观者的安全保障至关重要。房地产智库www.fdc01.com◆室内室外的围蔽施工区域与板房参观通道隔开，防止参观者进入施工区；板房内可视区域使用喷画或绿化植物围蔽，美化视野。房地产智库www.fdc01.comv信息标志信息标志的位置应醒目，尺寸稍大，便于驾驶者阅读，且不对行人交通及景观环境造成妨害。标志的色彩鲜明，同时造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。房地产智库www.fdc01.comv销售中心及周边景观◆销售中心主次入口处设置小型绿化景观，可适当添设时花，进行不同节点的绿化气氛点缀。出入口景观与公共园林自然衔接。◆销售中心VIP及洽谈区的窗边保持视野开阔，可观看室外公共园林景观，防止种植大型茂密植物阻挡视线。◆销售中心内适当设置绿化小景，若无主题要求，建议以点缀为主，不宜过于占用空间。销售中心内绿化盆栽，花盆与室内装修风格相符，植物品种建议选用兰花等观赏类。房地产智库www.fdc01.com销售中心内的时花销售中心内VIP区景观销售中心大堂房地产智库www.fdc01.comv销售中心至样板房区通道通道与景观结合休闲性人行道、园道两侧的绿化种植，要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，对主景观不进行高大绿化遮挡，增强