诺曼底登陆第一课：如何看地1看地时要注意的几个问题：1.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件；2.了解开发商拿地背景3.思考地块开发方向（土地如何分类）；4.对地形地势、景观资源进行研判，预判未来项目建筑布局。21.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件.3Part2龙华新规划1　新城规划2　交通利好3　区域楼市现状4新城规划Part2龙华新规划根据《深圳市住房建设规划（2006-2010）》，片区作为深圳四大重点开发地区首位，誉为“龙华新城”。龙华新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。龙华新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将龙华二线拓展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。5Part2龙华新规划－交通规划利好京广线与东南沿海高速铁路客运龙华新客站专线的终点站和交汇点。无缝连接香港、福田、南山、宝安地铁4、5号线中心区，沿线地铁商业开发机遇。交通规划利好福龙路、新区大道、留仙大道等。快速路网建设内外交通畅通无阻。华南地区连接香港和珠三角地区重要华南国际物流中心的内陆物流“枢纽港”。以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。6Part2龙华新规划－便捷的路网路网交通规划本项目和平路布龙公路上塘路：直接连通梅林关梅观高速07年新区大道：梅龙路直接连通梅林关人民路07年留仙大道：直接连通南山西丽民治路07年福龙路：直接连通福田和龙华南坪快速7Part2龙华新规划－区域楼市总结区域内楼盘开发水平较高，以大社区、高品质产品、高附加值（赠送面积）、高水平园林景观设计和相对关内的低价格为核心竞争力。锦绣江南四期星河丹堤高赠送面积的春华四季园碧水龙庭特色园林8套数:约7706Part2龙华新规划－区域楼市套总结2006-2007年供应量井喷，区域内竞争压力较大。据统计，龙坂区域06年推出楼盘达20个之多，其中不乏大盘。07年仍然是龙华的推盘高峰。2006年下半年2007年上半年2007年下半年2008年梅陇镇2、3期13.613.6万，万，12181218套套1313万，万，约约13001300套套碧水龙庭2、3期77万万,750,750套套44万万,400,400套套珠江旭景2期66万，万，约约10001000套套世纪春城四期1313..99万，万，约约13001300套，套，春华四季园22期期720720套套77万，万，约约500500套套万科第五园三期别别墅墅8.58.5万，万，400400景景观观高高层层5.55.5万万500500套套套套星河丹堤复复式式154154套套88万，万，约约500500套套阳光第五季4.84.8万，万，488488套套2323万万滢水湾绿景项目18.818.8万万中航项目24.724.7万万9Part2龙华新规划－区域楼市总结龙坂区域楼价追赶宝安中心区。“龙坂”作为07年关外核心置业区域，目前价格尚处于关外同等区域的中等水平，价格仍存在较大的上扬空间。以下区域均价为国土资源局备案07年7月新房成交价格(注:不计星河丹堤与圣莫丽斯)10250元/平米宝安区龙岗中心城区龙华10528元/平米11328元/平米南山区罗湖区19477元/平米福田区15868元/平米19183元/平米10Part2龙华新规划－07年片区产品供应分析项目名称套数二房小三房大三房四房其他梅陇镇2、3期74-79，95-1218110-120，44%130-143，13%250-28316%108，26%碧水龙庭2、3期55-75，104-11020-35，,30-93891-97，43%—32%11%48，14%珠江旭景2期50070-8090-100—125-135世纪春城四期—1300√√√春华四季园97-107122-140198500—45%35%20%万科第五园三期103470-7590-100110-120165-235星河丹堤84-90120-130140-160，180-2501200约10%约20%约35%约35%阳光第五季7089-106488复式风和日丽B组团49%49%75065-8085-120101-125130-180复式结论：户型面积相似，套数比接近，以90-120㎡三房竞争最为激烈。这也是片区内90平米以上户型为主的最后时代。本项目入市时，产品同质化、户型全面竞争11Part2龙华新规划－区域楼市总结?深圳明星,未来置业热点06年龙华市场推售量占深圳市总推售量的14.2%，与宝安中心区、龙岗中心城并驾为06年深圳三大热点片区。?品质提升龙华从大盘时代逐渐步入品质时代，在金地、城建、星河等大牌开发商的打造下，在产品设计及营销创新上将带来进一步的提升。?销售红火受深圳大势影响，虽然房价节节高，但各盘销售红火，部分新盘开盘即售超80%。?价格四级跳06-07年龙华楼价由6500-7500-8500-1.1万元，实现价格节节高.122.了解开发商拿地背景13Part3　拿地背景和项目情况1　拿地背景2　项目基本状况3　ＳＷＯＴ分析14Part3　拿地背景和项目情况深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功，2007年3月30日，农历新年以来深圳首宗出让的两块位于龙华街道办的房地产用地，被金地集团以8.6亿元的高价全部收入囊中，地块最高以5981元/平方米的楼面价创下区域地价记录，可售楼面地价分别达7000.12元/平米。这也令金地在龙华的项目总建面超过57万平方米，成为龙华新霸主。15Part3　拿地背景和项目情况－地块背景分析地块背景：深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？开发商背景：深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现开发商社会责任感的项目。本项目是深圳第一个“商品房＋经济适用房”的项目，应打造产品标竿为目标，赋予项目更多的历史背景意义，承载更多的社会责任意义。也代表了未来开发商的发展方向。16Part3　拿地背景和项目情况－项目目标实现规模效应，巩固片区霸主地位。金地在拓展区的土地已经达到占地189104.87平米、建面573175平米的水平，商业面积达1.4万平方米。成为片区新霸主。将价格标竿进行到底。梅陇镇作为龙华市场的价格标竿不停刷新龙华市场的价格。作为龙华新霸主对价格的话语权进一步巩固。与梅陇镇相呼应，提升品牌认同度。将龙华打造成为金地的主场！17Part3　拿地背景和项目情况－项目分析项目地块位于深圳市龙华街道办，布龙路南侧，富国路A818占地面－0206积30697.5北侧，上塘路从中间穿过。建筑面积116893可销售面68300积覆盖率21.2%绿化率38%容积率2.8A817－占地面0127积22407.37建筑面积92310可销售面57440积覆盖率22.8%绿化率36%容积率3.018Part3　拿地背景和项目情况－项目八至龙安医院地块现状-扣车场高压线日出印象农民房农民房上塘路工厂村落19Part3　拿地背景和项目情况－项目分析项目约束条件繁多，如何规避？捆绑经济适用房：如何在缺乏资源条件，限制繁多的15％建设经济适用房，无偿归政府，对情况下争取经济利益和社会效益项目的档次有所影响。的最大化？两地块隔路相连：总建面达15.3万平米，实际可售面积为12.6万平米。户型面积限制：严格按照90/95的户型建设；容积率偏高：一宗2.8，一宗3.0，不能建普通低密度的高档住宅。203.思考地块开发方向(土地如何分类)；21www.fdc01.com房地产智库交流：品类规划22www.fdc01.com房地产智库1.从产品分类说起23房地产（住宅）的分类有哪些？【住宅的产品特征】：受四个方面的影响区位、地理位置土地属性周边配套、环境小区内环境和配套产品属性房屋（单体、户型）常见分类：地理位置?多层、小高层、高层周边配套小区?容积率（高、中、低）房屋?档次（高、中、低档）24www.fdc01.com房地产智库什么是万科的产品分类？【万科产品分类=客户+土地+产品】产品客户土地市场基于客户-土地-产品的三角关系：在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品！客户导向的产品分类方式！25www.fdc01.com房地产智库2.万科的品类规划26www.fdc01.com房地产智库什么是万科的品类？【产品品类：客户＋土地＋产品】产品品类土地客户27www.fdc01.com房地产智库客户是什么？产品土地客户28www.fdc01.com房地产智库客户是什么？产品【11类客户划分】土地客户经过客户细分，形成了统一的客户描述！“富贵”和“务实”不在现阶段品类规划范围内！29客户是什么？产品【客户细分的三个纬度】土地客户客户细分的标准：家庭生命周期、支付能力、购买动机（客户价值）购买动机家庭生命周期社会标志社交娱乐中老年核心照老人老人＋青年顾工作场所中年三口之家立空小太阳独间－－－－自由青年－－－－－低中高支付能力30客户是什么？产品土地客户【客户家庭生命周期】家庭生命周期的分类：?单核心家庭：青年之家、空巢?双核心家庭：青年持家、小太阳、后小太阳?三核心家庭：孩子三代、老人三代家庭核心不同，对产品的需求和关注点也有不同！--核心单元数目会影响居住空间的需求--孩子核心：考虑孩子学习、成长--为了自己：考虑自己生活便利、工作方便--为了老人：考虑老