哈尔滨中和·国际营销、开发报告编制：陈国飞第一部分哈尔滨市场现象诚信创新价值市场观察?房地产行业在国家的宏观调控政策下脚步放缓且现象日趋规范，哈尔滨的地产市场却呈现出生机盎然的局面，似乎没有跟上国家宏观调控的步伐。思考?未来两年，哈尔滨的房地产市场将如何变化？大环境对我们会有何影响？诚信创新价值哈尔滨观察1现象?哈尔滨楼市产品目前多以宽松舒适大面积为主，经济适用紧凑型产品较为稀缺。?国家90/70政策的影响，哈尔滨经济的进一步发思考展，在哈尔滨房地产发展进程中，经济适用型、紧凑型、投资型产品是否可以占据市场一席之地？诚信创新价值哈尔滨观察2?目前，哈尔滨本地客多以自建房为居住场所，本现　象地最具购房欲望的群体为30岁左右，最具购买能力的群体为40岁左右，二者均较少购买商品房。思　考?哈尔滨商品房市场是否能在该类人群上赢得空间？如何有效引导该类人群成为我们的购买群体？诚信创新价值哈尔滨城市环境/优越的区位?地处中国东北北部，黑龙江省南部。?哈尔滨是黑龙江省省会，也是东北部最大的城市，全市面积56579平方公里，人口455.79万,其中市区人口247.72万,现辖7个区、12个县乡市。?境内的大小河流均属于松花江水系和牡丹江水系，松花江发源于吉林省长白山天池，其干流由西向东贯穿哈尔滨地区中部，是全市灌溉量最大的河道，是哈尔滨市人民赖以生息的母亲河。结论：就地理位置而言，哈尔滨的区位优势非常明显！有利于吸引韩国、俄罗斯等哈尔滨周边地区的客户前来哈尔滨投资。诚信创新价值6哈尔滨城市环境/便利的交通结论：哈尔滨镇交通便利、四通八达，既有助于发展哈尔滨经济，又利于拉动哈尔滨的房地产快速发展。诚信创新价值7哈尔滨城市环境/行政划分行政面积：全市土地面积5.31万平方公里，现有市区面积8900平方公里，规划城区面积4500平方公里；行政区域：辖8区10县（市）。户籍总人口1063.5万人，其中市区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人结论：现有城区面积与规划城区面积相差甚远，各区板块发展空间较大，近年来，江北区开发成为政府重点开发区域，昭示哈尔滨房地产空间广阔。诚信创新价值哈尔滨城市环境/人口结构目前查全市总人口达700万，其中常驻人口500多万，外来人口100多万；据最新调查显示目前哈尔滨人口达到1000多万人口；较2008年总人口450万增长700万，近3年年均增长率约35.7%。结论：近年来，哈尔滨人口进入快速增长期，对楼房的需求亦随之加大，这对房地产的发展极具推动作用。诚信创新价值哈尔滨城市环境/城市地位哈尔滨地处东北亚经济圈中心位置，是中国沿边开放带上最大的中心城市。始于1990年，连续举办了十八届的“中国哈尔滨国际经济贸易洽谈会”，已成为哈尔滨市面向世界各国，特别是对俄罗斯等独体国家和东欧等国家开展贸易和经济技术合作的重要桥梁和窗口，正在向国际博览会迈进。城市经济体现出城市品位及城市地位。“东北亚经济圈中心”预示哈尔滨的城市发展空间广阔，“国际博览城”亦昭示出未来哈尔滨对人口聚集具有很强的号召力，这些对于哈尔滨房地产发展极具利好效应。诚信创新价值哈尔滨城市环境/城市格局?江北区—松花江以北；?道外区—松花江以南，东接经纬街，南接滨江街，西接南十二路；区?道里区—北接松花江，东接和兴路，南江北接文昌街，西接滨江街；区?群力区—北接松花江，东至王岗镇，南道外区接征仪路，西接和兴路；南岗道?香坊区—北接征仪路，东接跃兴街，南里接电碳路，西接中山路群区坊区?南岗区—北接文昌、滨江接，东接和兴力香区路，南至东裸街，西至哈东接结论：哈尔滨目前呈现遍地开花，各区主要以各区特色来定性，本案地处香坊与南岗边区，未来具有较高的开发价值和升值潜力！诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：土地供应情况哈尔滨商品房土地供应情况总面积(万㎡)已建(万㎡)待建(万㎡)890025007400近两年，哈尔滨呈现遍地开花局面，各区板块大面积开放。土地供应充足，一方面说明哈尔滨房地产前景看好；另一方面也表明未来几年竞争环境将日趋严峻。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：各区域价格诚信创新价值13www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：各区域价格诚信创新价值14www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：各区域价格诚信创新价值15www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：价格稳中有升诚信创新价值16www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：价格稳中有升11年(截止八月份)，均价6000-10000元/㎡，可以看出,新政之下的哈尔滨房价市场稳中有升。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：40/60市场需求主力，面积需求较单调?40——60㎡的面积区间目前是市场需求主流，这也凸显出哈尔滨目前自住型市场占据主导；?08年，哈尔滨首次出现20平米以下的一房单位，紧凑户型丰富了市场；?09年，40——50㎡在哈尔滨房地产市场担纲主角，而其它各种户型的需求比例不分伯仲，是08年哈尔滨房地产市场体现出来的整体特征；?11年哈尔滨房地产市场具备两大显著特征：首先，紧凑户型的涌入打破了宽松舒适型一枝独秀的局面；其次，自住型产品依然是市场需求主流。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：现有项目诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库哈尔滨房地产：小结1.自09年以来，哈尔滨房地产呈现遍地开花，随着近两年哈尔滨经济发展速度加快，现已进入快速发展阶段；2.目前在售及预售项目总50多个，总面积达3000多万平米，市场竞争环境日趋激烈；3.但哈尔滨目前仍将以自住型市场为主导，50-70平米的户型目前是市场主力；4.受政策影响及人群结构变化，住宅市场将由单调的宽松舒适自住型向多面型转变，经济适用紧凑型产品将占据一定市场；诚信创新价值20www.fdc01.com房地产智库近期出台政策密集，已4.17力度最大财政部五部门国土部银监会央行银监会国资委国务院房管局拿地首付50%督办闲置土地处置严格房地产信严禁向囤地捂78家不已房地提高首付和贷上调契托融资盘企业发放新产为主业的央款利率税至3%增贷款企退出房地产业务；2009.12.142010.1.102010.3.52010.4.172010.11国四条国11条两会财政部国家税务总局央行银监会国土部财政部财政部两次上调存款准备营业税免征年限改个人、流动资金贷严格首次购执行建面金合计1.0个百分国19条140，套内120为5年款管理房契税优惠点契税上调政策诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库政策出台背景—两会定调：调整住房供应结构，遏制房价过快上涨，企业、市场依然我行我素；?3月5日，十一届人大召开三次会议，温家宝做政府工作报告，报告提出“要坚决遏制部分城市房价过快增长势头，满足人民群众基本保障住房需求”地王频现?3.6远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得大望京1号地，地块楼面地价达每平方米2.75万元；?同日下午，经过58轮竞价，中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，楼面价折合2.90万元/平方米。?经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，成为总价新“地王”。房价一路飙升?2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。?70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库此次调控力度明显强于9.27新政4.17新政9.27新政发文机构国务院证监会、银监会政策态度“坚决遏制””加强········管理“首套房贷90㎡以上首付三成（已家庭为单位计算套数，下同）90㎡以下首付两成，90㎡以上首付三成；二套房贷贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；的1.1倍；三套及以上房贷大幅度提高首付、利率水平；地方政府可根据实际情况停首付比例及利率水平随套数增加大幅度提高；止发放第三套房贷款；其他对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的——非本地居民暂停发放购买住房贷款，地方人民政府可根据实际情况，在一定时期内限定购房套数；对第二套房界定以借款人实际持有房屋数量为准，家庭为单位以仍然利用银行贷款购房的家庭为准；?2010年4月17日，国务院下发10号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。政策核心包括—二套房首付五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；—商品住房房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放第三套及以上贷款；—对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；?随后出台了对第二套房界定?此次房贷新政在调控力度上明显强于9.27新政；?2011年重庆市将征收房地产税（重庆市主要针对别墅为主）诚信创新价值www.fdc01.com房地产智库面临“脱轨”的房价上涨速度，国家调控政策重拳出击自09年年底开始，中央逐渐加大对房地产市场的整治力度，一系列“快、准、狠”的调控政策频频出台，严厉遏制炒房、房价过高等现象，态度强硬。9二手房营业税.124征免由2年恢复5年000.9.01122.9购房实名制