地块四至属性地块四至均临规划路，周边形象尚可但仍有提升空间。周边未开发用地周边小街铺周边工业厂房汉源大道周边项目香溪左岸周边项目金山福地?本项目位属新区，周边有一定面积未开发用地，辽阔形象略荒凉。?项目周边有已入住及正开发项目，生活配套主要依托其附属街铺，较完善但层级较差，形象较混乱。?整体属新城形象，城市肌理清晰。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅111地块规划条件项目属于中等偏大规模，内部地势平坦，整体形状较规整，规划限制条件较宽松。?项目地块内部地势平坦，无明显高差起伏。?地块整体形状较规整。?项目内部多为草场与荒臵地，无待拆迁明显建筑物，拆迁工作量基本为零。?建筑造型、体量、风格、色彩等方案应与周围环境相协调，并处理好沿街景观。?地块拍卖前，必须办理环评报告，并报环保行政主管部门批准。同时做好地质灾害评估工作。规划设计要符合国家、省、市有关技术规定和规范等要求。?规划指标不可突破。顷目范围?西至规划路，北至房亭河绿化带，东至规划路项目用地面积?183.5亩规划规划容积率?小于等于2.2?指标规划建筑面积269135平方米?其他要求建筑密度25%，绿地率30%本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅112地块周边配套项目属于发展中的新城区，在规划主导下，教育、公交配套丰富，商业配套将逐步完善，目前主要靠项目周边小街铺满足。?商业：富华超市+传染病医院??王杰?徐州市店子小学医疗：传染病医院小学新??校区徐州医学院教育：王杰小学、津浦东?徐州博通职业学校?王杰中学街小学、店子小学；王杰中?城建家园?学、三十中学、三中附中；?津浦东街小学馨园小区?富华超市博通职业学校、徐州医学院；?民富园??民祥园公交：10、18、25、46、?东方美地??48、50、60、70、606、民怡园绿地世纪城??徐州市三中附属初中徐州市第三十中学608均可到达项目周边，地?东方明珠铁一阶段庆丰站及工业园站均成为公交配套。?另有数个建成住宅小区以及在建在售项目。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅113区域未来规划区域正处于持续发展中，开发区域工业区带来大量人流与居住需求，未来将形成大型综合居住区，未来居住舒适度高，条件良好。住宅及配套区项目所在金山桥片区规划为?徐州市重要的经济技术教育区开发区和主要的工业区。项目所在?利用自然山体、河流、工业林地等绿色空间和铁路园区为自然边界。?项目周边以住宅区为主，住宅及配套区搭配生活所需商业、教育配套。?未来将形成主要服务开教育区发区及工业区就职人员的生活区，配套丰富层级较高。?未来居住舒适度高，生活便利。114本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目总结项目借势城市发展方向与周边项目，共同提升区域前景和形象，具备打造高品质项目条件，发展前景良好。项目位于老东区、经济开发区、高铁板块和新城区四者交接地带，城市形象较好，未来发展空间广阔。区位条件政府新区规划建设市政配套，同时借势周边现有项目生活配套较地块属于中等规模，容积率2.0-2.2，可打造较高完善，但层级较低。本项目操作品质住宅项目，项目可塑前景良好。经济指标配套条件有较大提升空间。项目条件分析地块周边多为未开发用地及个别在建项目，略显荒芜。地块周边规划路与城市干道贯通，交通通达性好，出行便利。交通条件环境条件道路宽阔，市政绿化逐步到位，环境前景较好。地块条件地块平坦较方正，基本无拆迁任务量。属于中大规模项目，地段略偏但未来前景较好。115本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅核心问题界定如何基于各种机会的判断及挖掘，超越当前现实束缚，充分挖掘项目价值树立项目与企业在云龙区、徐州的品牌形象。核心问题如何打造标杆项目？如何基于各种机会的判断及挖掘，超越现实束如何突破现有价值体系？缚，实现项目整体价值与品牌价值最大化？如何实现合理化利润？本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅116第四篇项目发展思路及定位第一章项目发展思路第二章项目案例借鉴第三章项目定位项目发展思路——整体战略整体战略确定的几个支撑点。企业战略：提供真正高品质住宅的使命与保利协鑫品牌塑造的结合产品定位客群定位形象定位项目成本：成本的情况决定项目本体：本体本身的限项目整体调性的走向制性条件及干扰因素过多本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅118项目发展思路——企业战略价格提升企业视野广泛的市场知名度：好标志性品品牌提升牌项目本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅119竞争视野：好口碑1、脱颖而出——做保利系统内部的代表性项目；2、一鸣惊人——做徐州市场的明星项目，从而打造企业品牌与项目品牌。项目发展思路——本案发展目标目标1标志性打造——要想在徐州市场上打开局面，就要注重对形象塑造项目形象的塑造，要引起市场极大关注。目标2经过客户对产品形象的认可，及对价格增长的追逐，通品牌营造过产品及服务树立开发商品牌，最终追求项目品牌及开发商品牌的双赢模式。目标3成为代表性项目，让客户认同我们的产品综合价值（建筑销售利润、景观、物管等），进而经过不同时期的营销，逐步提升销售价格，追求适度的销售利润。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅120项目发展思路——物业层次归档在这三个基本维度的情况下，我们认为确定三条主要战略方向。结合项目本体干扰性因素、成本情况及企业战略三大支撑点，中高端住宅从而实现项目在区位之中的领先地位，但是现有的市场机制是否能够支撑产品调性是一个矛盾结合项目本体干扰性因素及成本情况，中端项目才能够解决中端住宅项目成本及利润之间的矛盾，并能够实现项目在同区域的突出特性根据项目本体的干扰性因素出发，考虑到项目所处的现状条中低端住宅件，不利于往更高调性突破，利用中低端住宅的价格优势进行项目开发本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅121项目发展思路——物业归档依据因此，我们再来回顾下前期形成的分析结论总结。城市层面区域层面竞争层面客群层面?从徐州城市发展规划来?区域将成为未来徐州房徐州市场供给量大，项目多，需求点：客户更为关注园林看，城市东移，地铁规地产市场发展的主战场竞争比较激烈。项目想要脱景观、物业管理、产品设计、划，高铁规划将对区域之一，但是现有产品品颖而出，就必须在各个层面地产板块产生积极影响。质无法带动其更快发展。（规划、产品、形象）等方人文素质等要点，这都要求?从中长期看，三线城市?伴随房地产市场不断成熟，改善性需求将迎来面做到引领，从而把良好的我们做有规划力、产品力的的房地产发展水平徐州形象和产品作为本项目的核项目。已经进入了一个需求快一个爆发点；心竞争力，做高产品，做高速释放，要求快速提高?区域开发商品牌力不强，保利作为地产名企有一支良好的操作团队，协鑫是新能源市场的领先企业，实力雄厚，两个形象。政策影响：中高客群受市场的阶段；企业的品牌力将成为区影响最小，购买力较强，并?徐州作为苏北重镇，拥域标杆。且多为多次臵业者。有1000多万人口，工业经济相对发达，市场对中高端产品有良好需求本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅122项目发展思路——物业档次选择中高端住宅是实现项目整体战略的合理调性，且与现有市场机制不相矛盾。市场其实已经给予项目机会，以中高端的调性入市，不仅可以成中高端住宅为区域内的优质项目，领导区域的整体走向，更为关键的是，徐州市场在这样一个改善性需求蓬勃发展的时期，需要更具品质的住宅入市！做有成长性的楼盘。供应量大，难以形成差异化的产品力，竞争较为激烈。中端住宅容易陷入价格竞争，并且产品形象差，徐州房价已经突破4000元中低端住宅的分水岭，已经不是5年前单纯依靠价格进行竞争的时代了，而是到了一个产品力竞争的层面。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅123项目发展思路——KPI参考中高端项目定位有其特有的KPI标准，项目是符合这样的标准的。因素KPI指标是否符合宏观经济发展良好，购买力旺盛宏观市场区域房地产市场进入高速发展通道区位条件良好区域市场区域具有良好发展潜力，未来发展热点区域中高端产品区域供给量少，市场竞争空白KPI指标竞争市场层面客群改善性需求旺盛区域具有成功项目案例借鉴交通便捷，配套资源完备项目地块具备一定资源优势项目地块项目地块具有一定干扰性因素，不便于走纯高端路线项目地块可塑性强本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅124因此，我们认为本项目将会是中高端的发展方向！本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅125第四篇项目发展思路及定位第一章项目发展思路第二章项目案例借鉴第三章项目定位项目案例借鉴通过对于具备参考意义的案例的研究，为项目整体的发展战略与定位提供借鉴。?案例选取的前提：?处于城市核心区外围，区域发展陌生，缺乏基本生活配套；?区域缺乏品质住宅，对于本区域项目具有借鉴意义；?项目成功塑造品牌，提升物业价值，得到市场认可；?案例研究的目的：?为本项目整体定位提供借鉴；?对本项目整体发展战略提供思考；?