谨呈：保利协鑫●保利协鑫房亭河以南地块定位报告2011年1月总编辑：卢校（副总经理）张险峰（副总经理）总编撰：赵建童（市场总监）撰写：薛嫄(建筑规划师）霍聪（策划师）高遵宝（策划师）蔡鑫（策划师）张振亚（策划师）报告结构第一篇：徐州城市背景研究第二篇：徐州房地产市场研究第三篇：项目本体分析及问题界定第四篇：项目发展思路及定位第五篇：启动区建议及财务测算第六篇：项目营销思路本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅3第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整体认知第二章徐州城市经济发展第三章徐州城市发展规划城市战略地位徐州所处的淮海经济区作为长三角经济圈与环渤海经济圈的衔接区域，在区位上拥有重要的战略地位。?淮海经济区处及其重要的地理位臵，位于亚欧大陆桥东部桥头堡区域，承南启北，该区东接齐鲁、南连江淮、东濒黄海、西临中原，在全国经济总格局中占有重要位臵，拥有亚欧大陆桥东部桥头堡的突出区位，承担着中国经济东靠西移接力站的重任；?地处苏鲁豫皖四省交界，在全国生产力布局中具有承东接西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特功能；?淮海经济区与陇海、兰新经济带的中心城市形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系，素有五省通衢之称，是全国重要的交通枢纽。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅5城市区域机会徐州位于淮海经济区几何中心位臵，在苏北的地位相对突出，由于区域内城市能级有限，一体化发展的协调性仍需加强。?徐州位处淮海经济区几何中心位臵，但徐州的中心地位不强，对周边城市和地区的辐射和服务能力较弱；?徐州是苏中、苏北地区最大的城市，由于与鲁豫皖地区联系紧密，受南京与上海辐射较小，落后苏南地区发展；?徐州经济圈初具雏形，形成一定的优势产业集群。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅6城市人口研究城市人口规模较大位列江苏省各市第一位，由于10年9月铜山区撤县建区，市区人口大幅增加，城市化水平提升速度加快，人口外出务工现象明显，导致财富回流对房地产产生良好影响。徐州总人口及市区变化排名区域2009年人口1徐州957.6111002盐城812.37946.86957.61925.31934.73940.953南通762.664苏州633.296005南京629.776淮安534180.7187.11182.93184.32186.221007宿迁540.6200520062007200820098泰州503.98总人口市区人口9连亍港490.6410无锡465.6511扬州458.8徐州市城市化率12常州359.8250.00%13镇江269.8849.10%48.00%47.20%05-09年徐州人口变化趋势46.00%45.80%10001.50%957.6144.80%940.95946.8644.00%44.10%950925.31934.731.14%1.02%1.00%城市化率0.90%42.00%883900872.07871.120.67%869.210.63%868.190.50%40.00%850200520062007200820098000.00%20052006200720082009数据来源：徐州、苏州、无锡等地统计年鉴户籍人口本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅7城市交通现状徐州市综合交通发展目标：联动京沪、对接沿海；同时构建便捷交通体系，促进老城区及徐州新区的发展，以支持向东、东南发展战略。?轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造“陇海引桥”。京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区；?轨道二号线连接新城区，新城区主要站点贯通行联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区政中心办公区。集聚能力，打造“京沪驿站”。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅8第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整体认知第二章徐州城市经济发展第三章徐州城市发展规划城市经济发展——城市GDP经济发展位于江苏13个城市中游水平，苏北城市之首，增幅最快。江苏各城市2009年GDP排名城市（亿元）增长率（%）排名苏州7740.20131徐州2005-2009年GDP及增长率无锡4991.7212.4219.5%19.3%19.1%300020.0%南京4230.212.1317.9%2390250017.6%南通2872.8013.3418.0%2007常州2519.9312.452000167916.0%徐州2390.1619.56142815001212盐城1917.0013.2714.0%1000扬州1856.3913.48镇江1672.0812.8912.0%500泰州1660.9213.510010.0%淮安1121.7513.41120052006200720082009连亍港941.1313.112GDP增长率宿迁826.8511.513数据来源：徐州、苏州、无锡等地统计年鉴?2009年徐州GDP总额为2390亿元，环比增长19.1%，GDP继续保持快速增长势头；?2009年徐州市人均GDP为27514元，环比增长19%，为近年来增长速度较高的一年。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅10城市经济发展——人均GDP根据徐州当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场已经进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准GDP与房地产发展模式发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期GDP增长率房地产业发展状况人均GDP1000～3000～4000～8000以上小于4%萎缩（美元）300040008000生存、改善改善需求为改善需求为4-5%停滞需求特征生存需求需求兼有主主5-8%稳定发展平稳发展快速发展超速发展以数量为主以质量为主缓慢发展大于8%高速发展发展特征单纯数量型，数量与质，数量与质综合发展型量并重量并重城市化率世界城市化进程阶段性规律图80%?徐州09年2009年徐州市人均GDP为27514元后期阶段（4028美元）；60%加速阶段?徐州市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，40%徐州城市化的阶段位臵数量与质量并重。初期阶段20%数据来源：徐州市统计年鉴时间本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅11城市经济发展——产业结构分析作为工业城市，徐州第二产业为主导产业，第三产业发展迅速。05-09年徐州各产业增长率对比100.0%14.0%12.6%11.5%10.4%9.7%150080.0%50.7%51.9%52.5%52.9%53.1%60.0%100040.0%50020.0%35.3%35.5%36.0%36.6%37.2%0.0%02005200620072008200920052006200720082009第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业数据来源：徐州统计年鉴产业结构渐趋合理?2009年第一产业增加值249.9亿元，第二产业增加值1249.04亿元，第三产业增加值891.22亿元，三次产业比例调整为为9.7:53.1:37.2，其中第三产业增加值占地区生产总值的比重比上年提高0.6个百分点。第三产业发展势头良好?第三产业自2007年显示出了快速的发展势头，在地区生产总值中所占的比例快速增长。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅12城市经济发展——人均可支配收入居民的收入水平相对较高，但明显落后于苏南和苏中各城市，却是苏北各城的“领头羊”。城镇人均可支排名城市配收入（元1苏州271882无锡250273南京246784常州233925镇江210416南通210017扬州195008徐州187699泰州1807910盐城1586211连亍港1525512淮安1405013宿迁12230数据来源：徐州、苏州、无锡等地统计年鉴?2009年徐州市社会消费总额到808.97亿元，环比2008年增长19%，2010年1-11月份，全市实现社会消费品零售总额858.59亿元，增长18.9%，消费额增幅开始进入上升通道；?2009年，城市居民人均可支配收18769元，比上年同期增长13.98%。城市居民人均消费支出10717元，城镇居民收入平稳增长。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅13第一篇徐州城市背景研究第一章徐州城市整体认知第二章徐州城市经济发展第三章徐州城市发展规划城市发展规划——整体布局徐州市的城市布局采取“一个都市区、一条城镇发展轴和三条城镇联系通道的“K”字形区域城镇空间结构。?基于都市区发展的城镇化战略：?以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县（市）城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。到2020年，全市形成1个特大城市，5个中等城市，65个小城镇。?城镇化水平预测：?2010年：城镇化水平为50%；?2020年：城镇化水平为60%；?主城区城市建设用地规模：?2010年：151.40平方公里，人均97.10平方米；?2020年：180平方公里，人均90平方米。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的