平顶山中辰皓龙项目营销策划及广告推广方案2011年12月市场调研项目定位产品优化建议全程营销策划广告策划和推广2010-11年经历了有史以来的最为严厉的政策调控，国家共出台调控政策28次。平均每月1-2次，发布次数较多的月国家政策环境分析份主要集中在2010年9月及2011年1、5月，其中2011年1月为最高，达到7次。从2011年1月到7月就发布了19次重点房地产调控政策，是2010年的两倍还多，平均每月2-3次。可以看出，调控政策发布频率从总体上呈增长重大政策回顾趋势。2010年4月27日国十条：以稳定房价为主的房地产调控到了要害时刻。国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严肃的调控政策”2010年9月29日“国五条”出台巩固房地产市场调控成果措施：暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2011年1月20日中国人民银行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到19%，再创新高。2011年1月27日国务院办公厅发出通知，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。2011年5月1日国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。2011年5月18日央行决定上调存款准备金率0.5个百分点，此次上调存款准备金率可大致锁定商业银行资金逾3700亿元。2011年6月20日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至，调整后大型金融机构达21.5%，中小金融机构为18%。这是中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。2011年7月7日起中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年12月5日中国人民银行决定下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010年调控政策主要涉及二套房贷首付、出让土地管理、土地规划、暂停发放三套及以上房贷等内容，对市场影响甚微。2011年调控政策多为金融调控，对首套购房进行限制，取消房贷优惠，提高房贷利率是对刚性需求的打压，商品房成交量直线下降！对保障性住房定下硬指标，力求平衡商品房市场供需矛盾。很明显看出政府调控楼市的决心！2011年面临的问题主要集中在银行放贷难、开发商贷款难、客户房贷利率高等问题。12月5日下调0.5个百分点存款准备金率，无疑是个利好信息，2012年是房地产行业值得期待的年份。平顶山市房地产市场分析一、规模大。伴随平顶山城区规模的不断扩展，大规模的房地产项目也逐渐增多，上百万甚至上三百万规模的项目在市场已经出现，市场放量亦随之增大；二、类型少。在售产品除西城国际、百合金山两个项目有少量别墅产品外，其他项目均无一例外的采用了高层的建筑形态，市场产品单一，同质化严重；三、售价低。由于库存大且产品类型相同，导致价格竞争加剧，因此平顶山虽是河南省经济水平发展较高的城市，但是房地产价格水平却无法与商丘、濮阳这样的城市相比；四、进展慢。平顶山市场常见某个项目运作2、3年甚至更长时间仍处在发展前期阶段的现象（如大乘领仕馆），这与行业管理部门及开发商运作不规范有关，项目推进缓慢，是市场不信任主因素，在国家严控状态下，市场观望情绪愈加严重！城城北北：：矿工路矿工路平平安安大大道沿线道沿线城城西西：：建建设路西段设路西段城城南南：：湛南湛南新城新城一一期期城中城中村村改改造造城城南南：：光光明明路火车站沿路火车站沿线线新城区代表项目：湛河区代表项目：常绿大悦城千田新开元建筑类型：高层建筑类型：高层销售均价：4700元销售均价：3800容积率：2.99元总建筑面积：容积率：4.3233万平米总建筑面积：91万平米常绿·金澜王建业桂园朝建筑类型：高层建筑类型：销售均价：5000元高层容积率：3.25销售均价：总建筑面积：3800元26.8万平米容积率：3.75总建筑面积：100万平米新华区代表项目：卫东区代表项目亿嘉西城国际：建筑类型：高层、豫基城别墅、花园洋房建筑类型：多层销售均价：待定销售均价：待定容积率：1.13容积率：不详总建筑面积：300万平总建筑面积：米200万平米明珠·世纪城百合金山建筑类型：多层建筑类型：销售均价：3960高层、别墅元销售均价：待定容积率：1.7容积率：2.5总建筑面积：总建筑面积：100万平50.5万平米米区域开发状况及供求市场分析项目地处平顶山湛河区轻工路2号原“平顶山市中盐皓龙盐业有限公司厂区”属湛河新城近期规划范围相对应的区域为开源路以东、东环路以西、神马大道以南、环城南路以北范围。本区域内开发项目有以下：主要竞争市场目前市场供应总量合计为231万㎡，约1.7万套，产品类型多以高层、小高层为主，仅云顶蓝天花园有极少量的多层产品出现，且品质一般，产品缺乏差异化，目标客户群体雷同导致竞争加剧，短时间去化率难以看好，形成库存趋势成必然。主要竞争市场既无高端产品也无低端产品，全部项目都将目标消费群体定格在中端客户阶层，而市场中实际存在的高端和低端客户阶层面临无相应产品消费的尴尬，所以本项目必须考虑在激烈的竞争中建立自身与市场的差异化发展策略，分析目标客户群体的需求，有针对性的进行产品研发设计战略是项目突围的关键。项目名称豫森·时代新城项目地址神马大道中段西铁炉村施工单位豫森地产项目类型商住（高层）代理商大名堂总栋数7栋29层高层占地面积42053㎡总建筑面积22万㎡（17.46万㎡）容积率5绿化率45%得房率80%开盘时间已开盘主力总价均价3800阶层所属行业建筑密度24.4%户型面积户型面积三房两厅两卫135.75㎡三房两厅两卫129.93㎡三房两厅一卫108.06㎡三房两厅两卫116.23㎡2+1房两厅两卫92.07m?2+1房两厅一卫86.01m?73.53m?户型特点方正设计，经济实用户型优势南北通透、主卧带外飘窗，采光通风好户型劣势采用单阳台设计，功能不齐全；部分户型客厅朝北，采光较差优势：绿化率高，产品面积小，总价低；两房变三房，经济实用。劣势：项目规模相对较小，容积率太高；位置较偏，市场认可度低备注：基地整体呈矩形，东西长约220米，南北约为190米。项目总评价格走势由3200-3800元/M?，商业总建筑面积1.1万㎡；幼儿园建筑面积760㎡；社区活动中心建筑面积768㎡；垃圾中转站、公厕建筑面积128.8㎡；地下室面积3.2万㎡；保利物业管理主宣传语：鹰城首篇园林大作www.fdc01.com房地产智库竞争重点个案分析千田?新开元开发商：河南千田实业集团有限公司地址：开源路神马大道向东1000米路南www.fdc01.com房地产智库项目名称千田·新开元项目地址平顶山市开源路神马大道向东1000米路南施工单位中建七局项目类型普通住宅（高层）河南和信房地产经纪有限公代理商总栋数司占地面积407.78亩总建筑面积910397.90㎡（宅建筑面积687245.38㎡）容积率4.32绿化率50%以上得房率80%交房时间总户数6649户车库数4309个开盘时间已开盘均价3800户型面积户数分布楼栋三房两厅两卫148.97㎡四房两厅一卫119.97㎡三房两厅两卫140.05㎡二房两厅一卫87.60㎡户型特点方正大气，户型配比两极分化户型优势南北双阳台设计，功能齐全；部分户型入户花园，时尚大气户型劣势卫生间尚未实现干湿分离户内标准毛坯备注：浙江绿城物业管理有限公司。10672.97平方米商业配套，7562.40平方米农贸市场配套，豪华酒店公寓52350.30平方米，5A甲级项目总评写字楼31098.08平方米，完善的社区服务中心2678.85平方米，引入国内知名大学附属幼儿园3813.30平方米，知名大学附属小学13054.20平方米，高档5星级私家会所会所面积4880.34平方米，在产品设计上采用了一层架空的人体功能学设计手法。www.fdc01.com房地产智库竞争重点个案分析大乘?领仕馆开发商：河南大乘置业有限公司地址：新华路与高阳路交叉口南150米www.fdc01.com房地产智库平顶山市新华路与高阳路交叉口南项目名称大乘·领仕馆项目地址150米项目类型商住（高层）总栋数15栋占地面积72.5亩总建筑面积246000平方米容积率4.43绿化率38%均价3800户型面积户数分布楼栋四房两厅两卫129.64-143㎡三房两厅两卫123㎡三房两厅一卫79.5-113㎡新古典主义多层洋房建筑群；人车分流设计；三段式外立面；配套齐全。项目总评备注：主宣传语：城南的贵族，低调的奢华规划设计：百年设计公司加拿大DFS设计公司主力户型：三房两厅一卫www.fdc01.com房地产智库竞争重点个案分析云顶?蓝天花园开发商:新安居房地产地址:开源路与神马大道交叉口东500米路南www.fdc01.com房地产智库开源路与神马大道交叉口项目名称云顶·蓝天花园项目地址东500米路南施工单位项目类型多层、高层、花园洋房代理商赛恩·房地产