2012年复地温莎堡营销实施方案TianjinShenGangLandDevelopmentCo.,Ltd.内部报告注意保密前言内部报告注意保密2012年因应市场的不确定性变化，我们将会采用折扣策略实施低开高走、分阶段制造节点的方针，大量结合圈层营销、渠道营销，跑赢弱市！内部报告注意保密第一部分2012年销售目标内部报告注意保密2012年全年销售目标保底签约10.5亿元冲刺签约12亿元内部报告注意保密第二部分现有产品存量内部报告注意保密剩余库存盘点内部报告注意保密产品线单套产品价值盘点1000950900800700750别墅产品600470500420400420330360300250250300220200170150洋房产品19012010015014070刚需型产品06060ABC1234拼寓层AAAA排排排双公高房房房房联联联小洋洋洋洋根据产品套值分布，联排B以及洋房A2、A3作为边缘价值产品，定位较为尴尬，推盘时应力图在第一销售周期内予以去化，以明晰全案产品价值条线、避免产品自我冲突。内部报告注意保密复地温莎堡销售及库存情况汇总表户型总套数总面积去化套数去化面积面积去化率剩余套数剩余面积存货占比14646115.3382联排A25871.4556%6420243.8815%联排B7619940.586617314.7887%102625.82%28287154.113842572.22联排C49%14444581.8834%2411049.0413双拼A6049.3855%114999.664%双拼B5828608.792512362.0543%3316246.7412%8823754.7268洋房A118438.178%205316.624%洋房A28812909.488011737.4491%81172.041%洋房A38811083.688110202.1892%7881.51%洋房A48816203.885610310.4564%325893.434%小高层23423994000%2342399418%1.联排产品面积占比超过酒店式公寓80600050%，其中联排00C全部项目存量的0%1/380，是绝对的项目主力产60005%品、年度推售的重点；合计1252286813.6609154858.0554%643131955.55100%2.双拼作为明星产品，产品的推售应结合联排产品贯穿全年；3.洋房产品存量较少，对全年任务影响较小，应尽快清货以明晰产品线；4.小高层产品虽然面积占比接近二成，但户型偏紧凑实用，应考虑利用上半年节点推售，力求主力及早消化；5.公寓产品在下半年才能推出，蓄客周期长，应力求开盘即清。内部报告注意保密产品分布情况2012年全年可售套数共计643套，销售面积131955.55㎡，销售额约161212万（含2.2期）2.1期别墅存货量大，其中邻近高尔保有完整夫一侧的优质资源（所有双拼及部分销控分销控分联排）产品保有相对完整，二期东南散散侧别墅产品有销售但销售情况较分散。未售出销售率30%销售率50%销售率70%售罄www.fdc01.com房地产智库内部报告注意保密第三部分市场环境分析www.fdc01.com房地产智库内部报告注意保密2011年市场分析2011年天津市场分析2011年区域市场分析2011年竞品销售分析2011年市场环境分析www.fdc01.com房地产智库内部报告注意保密天津市场指标时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交套数84839068628648018274723279638214876773474189（套）成交面积（平902903959005620227505247808813732704843861856229919211744732453000米）十月成交均价（元/，过9106882983269670成9883后937991779435946495059864平米）为交，高量房端严地销售额产重产82.2284.6751.6448.8679.93品萎68.72市77.4480.7987.0070.7944.68（亿元），缩场成，进交成入均交冰数据来源：富思博得全市成交量价关系图价产点较品高多?量升量跌成交面积：2月达到全年峰值，新政后出现价跌量跌量升价升第一个下滑期；调控加剧信贷紧张，传统“金九”1400000价涨价跌12000热度不复往年，10月开始是第二个下滑期，市场观望情绪持续并有加剧态势12000001000010000008000?成交均价：全年9300元/㎡左右，新政后达8000006000到8000元/㎡全年最低点；年底调控加剧，但6000004000均价并未降低，刚需产品销售受抑制，导400000致市场表象为量跌价升2000002000002011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月1成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）注：数据来源网签数据，量价走势与实际市场走势滞后个月左右www.fdc01.com房地产智库内部报告注意保密区域市场指标时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月　成交套数585105653456618101042885863686799336（套）成交面积637251085845946258873159787999379039991047744138331135200（平米）成交均价东丽（元/平10329938793929577价8293895490569397939095949047面齐区米）市下积跌，场销售额降为进56.5810.195.595.64613.2548.958.198.566.997.993.19（亿元）66入月..东丽区成交量价关系图791集数据来源：富思博得631%万中；月推平份量跌量涨整米售体以后价跌，价跌来?200000市环，12000成交面积：5月区域内竞品频繁推盘，场，进180000比天成交面积达到全年峰值，新政后和10月是进下入160000津10000瓶入降两个下滑期，与全市市场状况一致；11月惨商颈1400003品淡38000期.住跌为全年谷底120000与5，7宅100000低6000%?成交均价：全年未低于成8300元/平米，迷，市交80000。同2月和场5月由于各额项目频繁加推配合优惠策成600004000比量略，均价下降明大交显；11月开始价格大幅下400002000幅20000滑002011年1月2011年3月2011年5月2011年7月2011年9月2011年11月成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）注：数据来源网签数据，量价走势与实际市场走势滞后1个月左右www.fdc01.com房地产智库内部报告注意保密区域市场——产品2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——联排别墅已成交情况序号项目名称产品面积区间面积（㎡）套数均价(元/㎡）总销额（亿）1首创溪缇郡　190—266㎡31248.12137111083.5180-207㎡2万科东丽湖　13657.7969116911.6　3华侨城　240-260㎡　11794.8652116131.44京基嶺域　410-540㎡　37603.4382109474.1　5万科朗润园　160-180㎡　14988.8787248093.7　6金地紫乐府　270-440㎡　13349.7840263193.5　7中信珺台　290-350㎡　31612.85117201296.4　复地温莎堡250-320㎡　（全52276.8817710943.175.72（不含团购）面积）8250-320㎡　（全复地温莎堡　79266.9426497147.7面积）数据来源：富思博得周边别墅多为联排产品，价格9000元/㎡-11000元/㎡之间www.fdc01.com房地产智库内部报告注意保密区域市场——产品2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——洋房已成交情况序号项目名称产品面积区间均价(元/㎡面积（㎡）套数总销额（亿））1远洋新干线　135—150㎡3527.4823122080.432恒大绿洲　130-200㎡　5463.1532108610.59　3恒大名都135-200㎡　12901.2985125181.64华侨城　115-160㎡　20649.7115784881.7　5华润中央公园90-200㎡　4844.6944102230.49　复地温莎堡130-210㎡　（全15190.86879020.761.37（不含团购）面积）6130-210㎡　（全复地温莎堡43612.924171293.1　面积）数据来源：富思博得周边洋房产品以130㎡户型居多，对于本案形成一定冲击，华侨城利用其大盘效应与品牌效应，首开制造了热销内部报告注意保密区域市场——产品2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——高层已成交情况序号项目名称产品面积区间总销额（亿面积（㎡）套数均价(元/㎡））1远洋新干线　86-130㎡34267.6329799403.42恒大绿洲　120-170㎡　88097.6657276206.7　3恒大名都　80-200㎡16415.8813290281.5　10294（含装4金泰丽湾　60-200㎡10740.811331.1　修）5华润橡树湾　90-140㎡　5768.86195840.55　数据来源：富思博得万科东丽湖、恒大名都、恒大绿洲，利用高性价比与团购手段，形成了一定规模化去化内部报告注意保密区域市场——产品2011年空港经济区及周边地区各类产品情况——双拼已成