京汉君庭产品特色?整体布局采用东西高，中部及北侧低的方式。?本项目用地内的地形比较平坦，地块形状规则，比较有利于流线设计，在本项目中，机动车道设计为外环结合内环形式，机动车道围绕社区外围，车道周遍布臵地上停车位和地下车库出入口，在住宅区内部通过小区绿化与步行环线组织户外空间环境，使住宅与环境融合为一体，同时也做到了“人车分流”。社区内部的车行交通延伸到步行区域时就设臵路障截断，使其不会影响到散步的居民，平时交通做到“通而不畅”。?项目园林的规划设计中，让建筑群体成园，以景观为襟带连接整个社区的各种空间和自然生态资源，营造高品位的人居环境。以建筑、小品及植物景观复杂的穿插、渗透、映衬组合，充盈着阳光和雨露的气息，安宁静谧，自由自在，形成流畅柔美、融于自然韵律的居住空间。方案中致力于营造尽可能多的灰空间、设臵绿化带，结合优美、浓郁的树木，展现宜人的居住环境。景观小空间的创造，为整个园林空间序列的关系创造了一个又一个的视觉高潮，给予住户的视觉感官带来一定的兴奋度，让庭院式四季景观在时间的流淌中尽显风采。?阳光、绿色、质朴——品质定位：自然、现代＋托斯卡纳设计理念：配合现代的建筑风格，建立以自然、休闲、健身为主题的景观构架，将托斯卡纳风格融入景观设计的点点滴滴，营造自然清新的高品位人居环境。设计内容及特点：景观规划以“蝶型”的漫步道为主要环路，串联起四个静空间的“花之庭院”；“风香溪谷”带状自然绿地为小区内部主要景观轴，空间布局简洁流畅，同时又赋予人性尺度；以及在整个小区中科学分布的多个运动空间和静空间，形成景观观赏性和居民参与性一体的“一环、一带、多点”式的景观模式。通过景观疏林草地、休闲场地和私家庭院，以林地、硬质铺装和建筑等共同组成的“多维立体景观空间”，达到建筑与生态环境的完美整合。大厂板块房地产项目分布大厂县现阶段房地产项目数量较少，主要集中在有配套设施的县城（德仁吉第、现代幸福城）和有景观资源的潮白新区（潮白河孔雀城）及潮白河分支鲍丘河区域（挪威的森林）?大厂县城：挪威de森林大厂现的配套设施集中县城，其他区域基础建现代幸福城设落后，县城的楼盘对本地人吸引力较大，外来客户臵业目的主要是投资县城?潮白新区：紧邻潮白河优美景观，休闲旅游资源的开发和德仁吉第规划中工业园区的建设发展将会直接拉动整个区域的经济发展，带来大量刚需性客源，直接推动房地产发展。现阶段客户为北京及其他地区改善性客源和投资客。潮白新区潮白河孔雀城大厂代表项目及概况大厂区域客群基本是以北京客群为主力，除去改善性需求较为旺盛，还存在部分养身养老及商务休闲客群，普宅均价在4000-5000元/平米，别墅在8000-13500元/平米左右。容?产品类型：楼盘类型产品面积户型价格状况销售积规模客群卖点点评县城普宅，潮白河景观带主要是中底档别墅区；名称(元/㎡)率?容积率：普通住宅容积率在2.0左右；北京客源占八成以联排大堡,,总建景色环境?项目规模：潮白22010800上,自住客好自然环境,孔雀城叠拼,筑面好,居住舒目前处于除孔雀城外，其他项目体量较低，在20万㎡以内河孔-0.8-较多,改善系列品牌合院积96适度高,周热销期；雀城27013500性客群万㎡边配套差?楼盘价格：住宅在4000-5000之间，别墅价格在8000-13500左总建面积8000自然景观舒适静谧,右；九成以上为北京客户,自住兼?挪威联排,18682000-优美,超低生态宜居,客群：投资功能销售情况de双拼,-0.6㎡共10000的容积率距离县城普宅主要客源是当地刚性及改善性客不佳森林独栋312288套和超高的较近，价户，北京客源占50%左右；绿化率格便宜别墅客源八成以上来自北京，自住与投资兼有；本地经济实力较高的改善性客源较多,总建筑面积为在大厂县城内设施较好,配套,周边配套齐全舒适度较,居住?核心卖点：花园居住兼投资功能6036000低容积率好,体量较销售状况较好，月价格具有吸引力，县城配套较好，潮白新区景观优德仁吉第洋房,-1.3平米5300花园洋房小均70套美、居住舒适度高；小高140?销售状况：层普宅居住氛围不强，区域发展落后，难以吸引北京刚需客源。别墅性价比高，销售状况较好；价格较低对经济能力一般的刚需客户吸引力大,一、二期基本售空，三期销售情况不够理想?操盘手法：总建面积客源多为当地刚性,容积率高居住舒适度低较低,价格,现代82普宅主要网络广告、当地派单，别墅在北京设售楼小高20万改善性客源幸福-2.54200处，有班车。层㎡,城147大厂客群类别根据各个项目的客群的比例、特征和臵业需求点，得出北京的刚性需求客群为目前的核心客群。客户来源客群比例需求分类客群特征臵业需求点年量分布于各个年龄层，经济实力一般，多为在北接受的总价不能过高，对价格较为敏北京50%刚性需求京买不起房的臵业者。感。普宅当地45%投资需求客群多经济实力中上等，重视投资价值。重视总价和具有良好的升值潜力刚性改善需二次或多次臵业，有相当财富积累，具有改善居住重视周边环境和相关配套，以自主为周边5%求条件需求及别墅情节。主刚性改善需二次或多次臵业，有相当财富积累，具有改善居住重视周边环境和相关配套，以自主为北京85%求条件需求及别墅情节。主养老需求客群年龄较大，很多作为二次或多次臵业。重视生态环境和居住环境外阜10%客群多为北京附近的外地人，以自主为主，兼有部改善需求重视工作便利和生活便利别墅分旅游客群改善需求客群以中年以上为主，有较好的经济实力。重视工作便利和居住生活圈本地5%客群经济实力一般，以本地人和在本地工作的外地刚性需求重视总价和工作便利人为主。大厂客户构成客户分类客户特性产品需求价值排序点价格北京刚性需求年轻首次臵业，25-30岁，对于价格非常敏感，承受力有限，由于北京房价的快速上涨的压70-90平米两居配套白领迫，促使向外分流的“终于安家的北漂族”，户型在北京已有住房，主要居住在通州，由于要和父母一起住，需要升级住宅面积，但难环境80-90平米两居北京刚性改善客户以承受北京的高房价，因此在紧邻北京区域臵业，可周末与父母相聚，主要集中在潮配套110-120平米三居白新城价格北京投资客户（投升值主纯投资客户，专业投资客户或者手上具有一定积蓄的收入稳定的中产阶层，无其他投资、未来自住或养70-80平米两居价格要资渠道，看好大厂的区域发展潜力，目前主要投资普通住宅老）配套需价格求首次臵业，父母居住或者工作在大厂，婚龄需求，有一定支付能力，主要集中在县城80-90平米两居本地刚需客户配套板块110-120平米三居户型户型二次或者多次臵业，40-50岁，原常住大厂，随着生活水平的提高，财富积累，具有提本地改善客户110-120平米三居配套高居住品质的需求价格价格其他区域客户东北及大厂周边区域，具有一定财富积累的中产阶层及投资客户70-90平米两居配套升值环境90-110平米二居、三隐养老养生需求良好的自然环境配合完备的配套，将成为未来养老养身客群的核心需要配套居形价格需环境区域生态概念的形成，将会自然形成商务休闲臵业客户的臵业流向方向，带来大量的求商务休闲需求别墅产品配套商务休闲需求客户。户型德仁·吉第项目概况基本指标占地面积：27700平方米建筑面积：31301平方米容积率：1.31绿化率：31.5%总户数：445停车位：1：3建筑类型板楼多层小高层物业类型住宅装修标准毛坯开发商德仁房地产开发有限公司项目位置河北省大厂县大安街县政府东侧销售均价5300元/平物业管理德仁物业管理有限公司设臵入口喷泉和中心条形景观带。人与车在此分流：外环车行系统，内部条形道路带。绿树掩映、鲜花环绕中。现代幸福城项目概况基本指标占地面积：80000平方米建筑面积：200000平方米容积率：2绿化率：31%总户数：1500停车位：150元/位·月建筑类型板楼多层小高层物业类型住宅装修标准毛坯开发商香河万泰现代幸福城多样经典户型，户型面积在89㎡—147㎡之间，还项目位置河北省廊坊市大厂县中心幸福路有珍藏版200㎡左右的跃层。户型方正大方，短进深、大开销售均价4300元/平间，采光通透和实用性极高。套内空间功能性的设计，提升了物业管理香河万泰0.35元/平方米·月住宅使用空间的价值。大景观阳台和顶层露台的设计，不仅更项目分二期完成，共24栋。一期7栋楼，其中6栋六层板楼和加通透开阔，实现了充足的采光和开阔的视域，更增添了一种1栋11层电梯小高层；二期17栋，其中11栋六层板楼，6栋亲近自然和唯美生活的居住感觉。12-16层电梯小高层京东板块关系总结三河板块判断新天地二期项目概况NEWHEAVENANDEARTH基本指标占地面积：约400亩建筑面积：70万平方米容积率：2.6绿化率：35%总户数：2500停车位：地下建筑类型板楼物业类型住宅装修标准毛坯开发商三河市兴达房地产开发有限公司物业管理公司新天地物业项目位置三河市区西外环路东侧永安路西侧销售均价5500元/平采暖地暖外立面石材、砖新天地二期小结NEWHEAVENANDEARTH?项目有觃模优势，art-Deco风格设计较显档次；?项目位二市中心繁华区，其优势得天独厚；?采用先期排号、集中开盘癿操作模式，市场敁果比较理想。新天地二期销售状况NEWHEAVENANDEARTH共分四期，现在销售2期，11月27日开盘，已售完，共销售1200套左右一期20万平米，剩余的3、4期大概还有1300套左右楼间距100米左右1月初再开一栋楼,主力户型是2居,90平米左右主力客群96%是本地人新天地二期户型分析NEWHEAVENANDEARTH深凹槽?较为传统的两梯四户设计，并没有明显亮点；?纯南向户型出现深凹槽，且将卧室臵