上海华燕市场研展中心英伦尊邸-------张浦区域标杆项目现状：项2011目年洋房基本售罄，目前成为区域成交主力项目。明年主推高层产【品战略是加少量的为了更好的行联动与执排和行】洋房顶复。上海华燕市场研展中心区域市场（张浦）近一年张浦板块成交走势2502211792001771661461531501359610084867889605002010-2010-2011-2011-2011-2011-2011-2011-2011-2011-2011-2011-2011-?张11浦镇12的成交量受大1234势5影6响，7连续两个8910月下11跌；?英伦尊邸项目一直作为张浦占的老大，占据着张浦成交排行榜首的位置【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心区域市场（张浦）2011年11售价项目名称位置月物业形态备注（元/㎡）销售套数住宅总价洋房、别英伦尊邸港浦路与商鞅路156850减2万，送墅、高层车位多层、高总价优惠1海上印象花园京东路555号85900层万全额付款91折；商业贷款92折；银河新都花苑港浦路银河路5多层6000公积金贷款?分期付款目前区域内成交量不大；93折?惠不明，比定，多有出层、高大模降舜江优浅水湾花苑显京东路南侧较稳6没现6900规无层价潮多层、小风和日丽花园南港震阳56350无高【层战略是为了更好的行动与执行】张浦镇新吴街288多层、别上海星城花园65000无号墅多层、小总价优惠碧水豪园天盛路68号1高层61005--10万、高层上海华燕市场研展中心风险与机会点：影响分析：消费者的置业门槛提高、购房成本增加，亦调控风险然加大客户的观望气氛中央对房地产市场以本地自住客为主，限贷对区域客户影响较的持续打压大限贷及提高利率政项目后期体量大，而区域需求有限竞争风险策陆续出台市场未来产品同质价格下行风险大增化严重机会点区域市场未来客户导入量可能增加，高品质房源受青睐程度增大沪宁高铁、京沪高铁的开通。区域内高品质房源稀缺【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心1）分批集中推广、调整入市节奏，在销四大售应对过程中控制入市策略：数量2）设计合理的价格策略，调整销售目标3）继续全力打造项目产品力和表现力4）加大在营销环境上的投入预算，改进与优化营销手段，加大对上海客户的营销目目标实现标实现：：营营造造项项目在目在当当前前环环境下的良好境下的良好销销售局面售局面力度，吸引上海客户【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心农工商集团2012战略建议PART4PART4项目详析篇昆山——福运马洛卡上海——恒海国际江苏——英伦尊邸张家港——斯坦福小镇安徽镇江——风景城邦【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心张家港政策政策政策内容执行情况要点进一步落实地方政府责任。地方政府要切问责实承担起促进房地产市场平稳健康发展的未落实责任２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和限价居民住房支付能力，合理确定本地区年度控制在年10%的增速以内新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布各直辖市、计划单列市、省会城市和房价限购过高、上涨过快的城市，在一定时期内，未实施要从严制定和执行住房限购措施。对贷款购买第三套及以上住房的，停止发限贷放住房贷款对个人购买住房不足５年转手交易的，统【战略是为了更好的行动与执行】提税一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第提门二套住房的家庭，首付款比例不低于６０槛％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。上海华燕市场研展中心张家港市场港市商品房成交走势2000001200010000150000800010000060004000500002000002010年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交面积成交均价数据：张家港网上房地产?张家港2010年以来商品房成交面积和成交均价受政策影响，波动较大；?张家港市场封闭，基本以本地客户为主；?虽目前政策不放松，仍处于消化期，【战略是为了更好的行但成交量动与执行】回升，价格平稳。上海华燕市场研展中心斯坦福小镇-------乐余镇区域标项目现状：目前杆项所目有物业形态都已推出，商业去化不理想，项目为乐余镇内唯一品【质项战略是目为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心区域市场（乐余及周边板块）容积率/项目名所属总建筑在售主力当期销物业类在售户型09年初售价备注称板块面积面积段售价格型130-159向阳小1.7万1.5/三房、四5500元/㎡三房、/体量小区㎡小高层房㎡四房锦丰117、13板块1.5/二房、三小高层锦都名0、140区域品11万㎡小高层房/6000元/邸㎡的二房质房、别墅四房㎡、三房1.6/三房滨江龙大新9.3万别墅、5500元/区域标2房、3房118-140/湖板块㎡多层、㎡杆㎡小高层?二房目前各乡镇楼盘价格相对于张家港市区，价格一期1-92.2/90-1101房、2房号楼将东较海低华；塘桥多层、㎡6500元/20万㎡、3房、45180元/㎡在2012庭板块小高层三房㎡房年7月、别墅125-143交房?区域各乡镇的楼盘主要以本地客㎡户为主，塘桥及锦丰镇人口相对密集，经济发达【战略是，房价为了更好的行较动与执高；行】?各乡镇的楼盘同质化严重，未来竞争压力较大上海华燕市场研展中心风险：影响分析：消费者的置业门槛提高、购房成本增加，可调控风险能加大客户的观望气氛中央对房地产市场以本地自住客为主，限贷对区域客户影响较的持续打压大限贷及提高利率政项目周边目前配套不成熟，商业欠发达竞争风险策陆续出台市场未来供应量大价格上行可能性不大，产品同质化【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心四大1应对）放策略：缓商业推盘，等待区域配套逐渐完善2）设计合理的价格策略，调整销售目标3）全力打造项目产品力和表现力4）加大在营销环境上的投入预算，改进目标实现：在与优当化前市营销场手段，努力需求客户，促进成交【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心农工商集团2012战略建议PART4PART4项目详悉篇昆山——福运马洛卡上海——恒海国际江苏——英伦尊邸张家港——斯坦福小镇安徽镇江——风景城邦【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心不做众王做独大，打造生活之城的核心价值?力争在6月之前，全力销售高层三房产品（王子郡），避免后期内部竞争；?鉴于领域高层全部为三房户型，因此，可对一、二房户型进行销控，以优化产品结构配比；?产品线定位：高层公寓定位为现金流产品，跑量为主，加速回款；花园洋房定位为明星产品，体现溢价；叠加别墅为问号产品，体现项目价值标杆；?营销面明年将以活动贯穿始终，其中，年度大【活战动略是放在为6了更好的行月底或7动与执月初行】，以承上启下；?营销费用控制在销售目标的1.2%，全年5亿销售额计算约为600万元。上海华燕市场研展中心?镇江整体形势虽然镇江不在限购行列，但楼市大环境的恶化使得区域成交持续低迷，在新增供应量不断增加的情况下，供销比进一步放大，11月达到3.64:1，区域已进入买方市镇江下半年供求比分析场35003241300031462500200019901500126310651058100092999885889050007月8月9月10月11月供应量12633146106519903241销售量9291058998858890供应量销售量【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心?近期成交数据?传统市中心依然是镇江楼市的主战场，如京口、润州；?丹徒区跻身前三甲，表明该区域的刚性需求客观存在，同时具备良好的未来发展机会。【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心?11月丹徒区成交排名农工商风景城邦项目成交排名第一，这已是本案连续多次蝉联销售冠军显然，本案已成为丹徒区的地标项目，也成为区域购房者的首选楼盘【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心?项目五大操盘优势、八大核心价值√借势把握：城市发展的宏观利好方向，为项目所用。√梳定理项势目：核心价值卖点，争取有利市场站位。及时了解市场及项目的需求，高效迎合市场。√顺势：明确项目的营销节奏，因势利导，保证热销。√综蓄合运势用：各类媒体，制造热点，保证新来访。√造势：【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心?项目现状梳理在售房源：?项目多王子郡次蝉联丹徒高层现区销房售冠+军领，域已准成产现为区品房类域地型：标楼盘高层公寓、花园洋房、叠加别墅?销售住宅价格水平略高于当前丹徒区平均水平?项目处于开发中期，内部配套仍在完善中?房源区域去化比较零散，缺少整体操作的空间?目前在售房源以高层公寓刚需产品为主，其中120平米三房滞销较多【战略是为了更好的行动与执行】上海华燕市场研展中心?可售房源梳理截至本月，剩余可售房源的目标销售金额为5.88亿元，详细台账如下：英伦王子郡剩余房源房型总金额（元）总套数套均总价（元）三房5267057981650254一、二房72956172151483153小计125626751232541495英格兰领域剩余房源房型总金额（元）总套数套均总价（元）花园洋房203176893288705475叠加别墅94964302691376294高层公寓158731826252629888小计4568730216092711658领域可售车库车库总金额（元）总面积（㎡）单价（元/㎡）【战略是为了更好的行动与执行】小计609780020333000总金额合计588597572元上海华燕市场研展中心?作作战战2012目标：英伦王