置业行为—亿达第五郡社区氛围——园林景观和配套设施突出强烈的社区氛围分层景观园林社区风情U型商业街景观节点社区入口标识本报告是严格保密的。典型项目分析小结——吸引目标客户的核心因素低总价的洋房或洋房社区?低总价：目标客户购买最多的㎡多层或产品100-120洋房总价区间在90-150万?洋房创新：洋房风情化给社区带来的休闲意向，以及洋房自身的户型创新吸引目标客户的核心因素园林精细化造就强烈的社区感?园林精细化：不论是溪之谷还是第五郡，园林社区感景观都花费较大精力做到了精致，层次感?由于客户年龄偏年轻化，对于商业、市政、教育等配套的需求倒并不强烈本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。平台4产品力p市场平台产品力水平分析产品形象——以涂料为主，较高品质项目局部或全部使用面砖，石材仅在个别高端项目局部使用竞争第一圈层第二圈层其它圈层竞争项东方圣瑞安.河大华.公东方圣瑞安黄中海华大有恬小平岛宅语原目克拉口湾园世家荷西泥川庭园全部全部全部涂料全部全部（高层）（高层）（高层）三层以全部三层以全部全部面砖上（预测）上（预测）（别墅）三层以三层以石材下下市市场场基基本本层层面面上上，，产产品品形形象象以以涂涂料料为为主主，，中中低低端端项项目目尤尤其其如如此此；；品品质质感感较较高高项项目目，，局局部部或或者者全全部部使使用用面面砖砖；；仅仅有有个个别别高高端端项项目目（（如如圣圣克克拉拉））局局部部（（三三层层以以下下））使使用用石石材材；；涂料面砖干挂石材本报告是严格保密的。户型——目前区域乃至大连项目户型设计呈现三大共性趋势小平岛万科溪之谷幸福e家?共性趋势一：大幅度创新赠送流行，小尺度赠送市场感知弱（如赠飘窗、阳台）?启示一：若不做如亿达东方圣克拉以品质档次为追求的豪宅产品，那本项目必须在面积赠送上赶超市场趋势小平岛东方圣克拉?共性趋势二：户型要求?共性趋势三：三居室主南北通透，客厅餐厅等公卧套间设计已成为大连市共空间尺度要大（北方人场“标配”爱面子）?启示一：本项目三居户?启示一：这些要求已经型身可空间通过的丰富套间设计性和品质提升自感成了大连要必须求，顺本应户项目在该型设计趋势这的些基本方面本报告是严格保密的。园林——除亿达、瑞安项目外，其它竞争项目园林水平较低，尚未达到高品质项目园林的配套水平亿达：自造至景，全面发力瑞安河口湾：城市化园林其它项目园林小平岛与亿达、瑞安亿达擅长于自造景观体系，瑞安擅长于将外部资源条件纳项目的差距主从景观规划到情景打造均较入景观体系营造磅礴气势，同要体现在以下为精细，水景、层次等景观时通过内部景观细节的精细打三个方面：元素较为丰富造与之相配合东方圣克拉瑞安河口湾水元素的缺乏多数项目并无水大有恬园系打造，减弱了景观的灵动性层次感缺乏以简单绿化为主，较少远近东方圣荷西景及绿植高低分层大华公园世家（意向）创意感缺乏创意情景元素（如喷泉、台地）较少，没有耳目一新的本报告是严格保密的。感受配套（会所、商业）——大多数竞争项目会所功能单一、落后，且未能标定项目精神气质和社区氛围；商业普遍采用小型社区商业的配套模式竞争第一圈层第二圈层其它圈层东方瑞安.河大华.公东方圣瑞安黄中海华大有恬竞争项目圣克小平岛宅语原口湾园世家荷西泥川庭园拉√√√√√√——————有无会所区域内并非所有项目都配备会所售楼处后期商、业售楼处后期商、业售楼处后期商、业售楼处后期商、业售楼处、售楼处后期商、业——————后期商业会所功能会所多为使用功能，不提供精神层面提升：会所并非大部分项目发力点，没有起到社区氛围提升的作用，仅在销售期做售楼处使用，后期作生活配套商业处理小型大型集小型社小型社大型集大型集小型社小型社小型社集中中商业区商业区商业中商业中商业区商业区商业区商业商业配套商业大型社区商业难以存活：区域内以小型社区商业为主，仅瑞安两个项目和小平岛出现大型商业，但小平岛运营情况较差，开发商须具备丰富商业操作经验才可支持运营本报告是严格保密的。配套（车位）——综合区域市场竞争项目的情况及本项目地块条件，建议采用地下停车方式，车位比1：1竞争第一圈层第二圈层圈层东方圣克瑞安.河口大华.公园东方圣荷瑞安黄泥竞争项目小平岛中海华庭拉湾世家西川停车方式地下地下地上/地下地下地上/地下地上/地下地下1：1（预车位比1：1.3——1：11：11：11：1.25计）停车方式：地下?本地项目地块面积不大，且被道路分割成三块，地面停车会占用大量用地面积，不经济，首先考虑的应该是地下停车车位比：建议1：1?市调访谈目标客户显示出几乎每个客户都至少有一辆车，且认为旅顺南路有点偏，没有车在这生活会不方便?目前区域内主要竞争项目车位比设置都至多1：1，本项目在该项指标上不能落后本报告是严格保密的。物业服务——客户对物业服务的认知以及各开发商的物业水平都仅仅停留在保安、保洁、维修等基本层面竞争第一圈层第二圈层其它圈层东方瑞安.河大华.公东方圣瑞安黄中海华大有恬竞争项目圣克小平岛宅语原口湾园世家荷西泥川庭园拉物业亿达物中海物大有物亿达物未定未定未定未定凯尔富公司业业业业物业费未定未定未定2.6元未定1.7元2元1.2元2元保安、保安、保安、保洁、保安、保洁、保洁、园林、保安、保洁、园林、园林、服务未定未定未定未定车辆维保洁、园林、车辆维车辆维护、上园林车辆维护、上护、上门维修护门维修门维修??绝绝大大多多数数竞竞争争项项目目物物业业仅仅仅仅停停留留在在保保安安、、保保洁洁等等基基本本层层面面，，软软性性层层面面的的附附加加值值服服务务几几乎乎没没有有??通通过过市市调调问问卷卷发发现现，，大大连连客客户户对对物物业业服服务务的的认认知知也也基基本本停停留留在在保保安安、、保保洁洁、、维维修修等等基基本本层层面面本报告是严格保密的。平台水平对本项目的启示产品形象以以以涂料涂料涂料为主，为主，为主，较较较高高高品品品质质质项项项目目目使使使用面用面用面砖砖砖，，，石石石材材材本项本项本项目目目产品产品产品形象形象形象要要要保保保产产品品形形象象持高品质、品位竞仅仅仅在在在个个个别别别高高高端端端项项项目目目局局局部部部使使使用用用持持高高品品质质、、品品位位争体现出三大共性趋势跟随赶超市场趋势户户户型型型体现体现出出三大三大共共性趋势性趋势跟随跟随赶超赶超市场市场趋势趋势区除亿达、瑞安项目外，其它竞争项目园林水园林是本项目的核心域园林除除亿达亿达、、瑞瑞安项安项目目外外，，其它其它竞争竞争项项目园林目园林水水园林园林是是本项本项目的核心目的核心园园林林平平平一一一般般般发发发力力力点点点之一之一之一产会所不是所有竞争项目都有，即使有但功能会所在精简投入的基配配配套套套之之之会会会所所所商商商业业业会会所所不不是是所有所有竞争竞争项项目目都都有有，，即使即使有有但但功能功能会会所在所在精精简简投投入入的的基基品单单单一一一、、、落落落后，后，后，没没没有有有对对对社区社区社区氛围氛围氛围提提提到到到提提提升作升作升作用用用础础础上上上，提，提，提升升升社区社区社区氛围氛围氛围社区社区社区商商商业业业尽量尽量尽量少少少平社区社区社区商商商业业业大大大多多多以小型为主，大以小型为主，大以小型为主，大商商商业业业很很很难难难存存存活活活台之车位地车位比下停车1：1配配配套套套之车位之车位所有所有所有竞争竞争竞争项项项目目目至至至少做少做少做到到到111：：：111地地下下停停车车水车位比车位比11：：11本项目可以在满足物客户对物业服务的认知以及各开发商的物业业基本要求的前提下平客户客户对对物业物业服务服务的的认知认知以以及及各各开发开发商商的的物业物业本项本项目目可可以以在在满足满足物物物物物业业业水水水平平平都都都仅仅仅仅仅仅停停停留在留在留在保保保安安安、、、保洁保洁保洁、、、维修维修维修等等等基本基本基本业基本要做一些外在求的包装宣传前提下层面业基本要求的前提下层层面面做做一一些些外在外在包装宣传包装宣传本报告是严格保密的。产品5建议p启动区策略及物业发展建议核心策略实施细则——核心策略可执行的关键点新德式精工创意社区核心策略一：创新BOX洋房确立大连新洋房专家地位市场明星超越高美譽度德式精工主题社区提供高新区标签化居住选择实施过程中参考客户需核心策略二：求及平台产设计感元素强势展示一举奠定项目产品领跑形象品力分析的血拼战场高附加值结论高差異度高层舒适度户型产品力保障体系核心策略三：高层快销品产品力保障体系快销品高關注度本报告是严格保密的。创新BOX洋房确立“大连新洋?参照系：小平岛（超过）、第五郡（超越）房专家”地位?观点：创新的，大连首个创新洋房项目大连新洋房专家形式的创新结构的创新——BOX退台洋房——洋房别墅化?创新的4.5层退台情景?本项目洋房产品受小洋房平岛成熟洋房形式及瑞?突出建筑的现代感、安黄泥川180㎡经济型设计感和情景化别墅的市场挤压，需要适度的产品升级?参考案例：深圳万科十七英里?创新方式：通过案例研究本报告是严格保密的。形式的创新-BOX洋房案例借鉴——深圳万科17英里花园：BOX洋房情景化创新的极致?极致现代风格：BOX意为盒子，建筑以大面积的白色为主调，用简单的“盒子”为突出强调的元素，构成了“海上漂浮的方盒子”这一具有诗意的设计主题容积率r=0.75本报告是严格保密的。BOX洋房具备多种情景空间，通过跃层户型叠加而成户型设置：顶户、底户为三层跃层，BOX窗中间为两层跃层情景BOX空间：同层部分突出形成BOX下层BOX为上层露台前庭院BOX与露台形成半封闭情景空间后庭院BOX特写洋房背面处理细节——后庭院每一户都有一个上洋房“后退”造就跃的BOX270度观景三层的后