1无锡惠山区地铁1号线轨道站点区域发展项目整体定位与发展战略谨呈：无锡市惠山区人民政府21、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期具有部分招商资源，不知是否可行？1、项目产业是否更聚焦，有利于招商，另电子信息产业前期具有部分招商资源，不知是否可行？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？2、项目整体定位名称概念的提升？4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？3、对原有规划的评价以及各功能区业态及物业体量的确定？5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启动区的经济评价4、地铁站点周边区域土地开发模式案例研究？5、项目一级开发的经济评价、二级开发的容积率确定以及启动区的经济评价2、项目整体定位名称概念的提升？本阶段解决的五个问题3??通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动片区经济发展社会目标：?区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展?完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要利益目标：?土地价值提升，平衡开发资金??通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动片区经济发展社会目标：?区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展?完善城市功能，服务区域产业升级及城市发展需要利益目标：?土地价值提升，平衡开发资金：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能实现并充分发挥其自身价值？限制条件：项目作为一块具有较高价值的城区混合用地，如何运作才能实现并充分发挥其自身价值？限制条件：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知度低：1、北塘边缘区域形成阻隔2、片区现有形象限制3、区域认知度低政府的主要困惑政府两大目标政府的主要困惑政府两大目标政府目标：通过项目合理运作，实现区域价值提升，完善城市功能，带动惠山经济发展4S项目有什么？（针对现状的实证分析）区位：中心城区边缘，中心城与副中心过渡地带区域：规划利好，属于无锡173范畴，规划地铁1号线、4号线将通过地块交通：地块周边交通通达性较好，多条市级区级干线；资源：项目依托政府背景，在操作上具备便利性和一定的政策支撑。XXXX我们怎么办？（解决方案的提出）核心问题是什么？客户想要什么？（针对目标的规范分析）R2城市目标：通过项目操作，完善区域城市功能，最终带动片区整体经济发展，服务产业升级及城市发展需要经济目标：实现项目土地价格增值，平衡项目开发资金社会目标：区域形象改善，成为城市化片区，带动惠山经济发展战略目标：通过本项目拉动整个片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。XXXX项目核心问题推导5作为中心城区（173）边缘、中心城区与惠山新城的中项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：间地带的大规模区域，项目应当如何突破现状，挖掘价值，主动占位？在此基础下，如何有效服务于惠山，成为区域城市发展与产业升级的引擎？Q1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项目未来的发展方向？Q2：在发展方向之下，项目未来的功能定位、体量及规划布局？Q3：项目选择何种开发模式，最大化土地价值，实现土地不断增值？XXX?项目操作前提：过渡区位的特殊属性基于项目自身属性及政府对项目的目标要求，世联认为项目应该解决的核心问题是：轨道站点区域:整体定位与发展战略报告第一篇第二篇轨道站点区域:功能研究与规划建议报告Content1.1项目属性界定项目属性界定项目发展机遇分析产业方向判研国内外案例借鉴项目整体发展定位1122334455轨道站点区域:整体定位与发展战略报告第一篇Content8项目区块项目地块新区锡山区崇安区道大惠山南长区北塘区北塘区塘头社区林陆巷社区天一社区寺头社区道国231滨湖区惠山区凤翔路沪宁高速312国道惠山区西南，比邻北塘区和锡山区，位于无锡中心城区北部与惠山新城的交界处，属中心城区的边缘地带，不在城市的主发展方向上。现状属于城乡结合部，同时也是惠山区与主城区的连接纽带。—区位项目属性9项目位于无锡中心城区（173平方公里）控规范围内，承接中心城“七区一体”的发展态势173无锡中心城区（）项目173规划四至：确定了东、北至沪宁高速公路，西至锡宜高速、钱荣路，南至五里湖、梁塘河、旺庄路总用地面积：173平方公里中心城突破原来崇安、北塘、南长三个老城区的范围，锡山区、惠山区、滨湖区和新区的部分地区纳入中心城，初步形成中心城七区一体的发展态势“”???项目属性—城市规划城市使命10本项目涉及173规划中的惠山新城西漳西漳片区以及惠山新城西漳服务外包区主导属性：以居住、公用服务设施为主的综合发展区和物流服务区净用用地面积：约563公顷，其中居住用地面积222公顷总建筑面积：约780万平方米居住人口：约5万人“———”“———”?????编制单元编号管理单元编号管理单元名称主导属性净用地面积（公顷）居住人口（万人）XZ西漳管理单元居住、公用服务3483.5XS-XC-XZFWWBQ服务外包管理单元物流、商贸2151.5惠山大道北环路173规划：项目位于173中心城区规划的北部，且位于惠山—新城—西漳片区，主导属性主要居住、公用服务设施为主的综合发展区和物流服务区凤翔路项目属性—城市规划11“——”——惠山新城天一片区（项目以西）天一天水管理单元天一牌楼管理单元天一天河管理单元惠山西漳服务外包集聚区66534581110215322581.5“——”“———”主导属性：以居住、公用服务设施为主的综合发展区，禁止建工业、仓储用地净用地面积：约公顷，其中居住用地月公顷总建筑面积：约万平米居住人口：约万人主导属性：服务外包集聚区净用地面积：约公顷，其中居住用地面积公顷总建筑面积：约万平米居住人口：万人惠山新城天一片区：惠山新城西漳服务外包片区173规划：项目惠山大道以东为服务外包集聚区，凤翔大道以西主要为居住、公用服务设施为主的综合发展区编制单元编号管理单元编号管理单元名称主导属性净用地面积（公顷）居住人口（万人）TS天水管理单元居住、公用服务2043.6PL牌楼管理单元居住、公用服务3313.7HS-TY-TSTH天河管理单元居住、公用服务1302.7“———”惠山新城西漳服务外包片区（项目以东）项目属性—城市规划城市使命12主导属性：以居住、公共服务设施为主的综合发展区和物流服务区净用地面积：约796公顷，其中居住用地面积310公顷总建筑面积：约1159万平米居住人口：15.5万人编制单元编号管理单元编号管理单元名称主导属性净用地面积（公顷）居住人口（万人）GS广石管理单元居住、公用服务2275.0LT刘谭管理单元居住、物流3644.5CZ-BT-HXYMQ杨木桥管理单元居住、公用服务2056????173规划：项目以南“城中—北塘—黄巷”主要为居住、公用服务、物流等功能广石管理单元刘谭管理单元杨木桥管理单元“——”城中北塘黄巷片区（项目以南）项目属性—城市规划城市使命131沪宁城际无锡地铁号线快速路：凤翔路主干道：锡澄路、惠山大道、通江大道、凤宾路G312S342高速：沪宁、锡宜、锡澄、锡昆国道：省道：???轨道交通城际公路城市道路锡昆高速速高澄锡S342312G1地铁号线沪宁高速通江大道惠山大道风宾路凤翔路锡澄路S342速高宜锡213G已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局，通达苏沪各地，具备无锡市范围内不可复制的交通优势。城际铁路项目属性—外部交通14???50万平米大型购物休闲中心，目前正在招商阶段。占地50万平米的锡北物流园区处于无锡综合物流的中心位置。锡北汽配市场规划用地115亩，以大宗批发为主。物流汽配农田东起惠居住山明发区大商业道和广场寺农田头路（规划）北抵西石路（规划）西达凤翔路南至两区交界居住区西漳工业园区居住区地块东起惠山大道，西达凤翔路，北抵西石路，南至北塘区与惠山区的交界处，南北两端道路尚未开辟；周边布局西侧主要为大规模的居住小区，而东侧主要为农田和大规模的物流市场，南侧紧邻北塘区原化工开发区（环境差），北临沪宁高速和京杭大运河??地块西侧以天河小区、玉润园为代表，属于配套较为成熟的新建居住区。地块南侧属刘潭二村，建筑年代较久，建筑质量差，交通拥堵。项目属性—四至周边1512009112014已有道路：规划道路：西石路地块北边界路，原西石路延长线，东接互惠山大道；地铁号线年月正式开工，预计年全面通车；80200020073421锡澄路年代建设，南北斜穿地块，规划为漳鑫路；凤翔路地块西边界路，年前后修建完毕；惠山大道地块东边界路，年前后修建完毕；西青路地块东西走向路；北环线（省道）地块东西走向路，交通繁忙；凤宾路原凤宾路延长线，地块内与号线重合，北接惠山大道；北环线西石路惠山大道天一站西漳站刘潭站凤宾路地块内部及周边基本形成了纵横交错的交通格局，辅以在建和将建的地铁1号线、凤宾路、西石路，未来交通优势明显西青路锡澄路凤翔路项目属性—内部交通16??3.64项目研究范围：平方公里涉及的街道及社区：塘头社区尤旺社区林陆巷社区天一社区寺头社区塘头社区林陆巷社区天一社区尤旺社区寺头社区项目地块规划范围涉及5个社区，现状物业以民房、厂房、学校、临街店面为主，建筑密度高，拆迁规模较大。项目属性—地块现状17村民房民房葡萄种植园厂房厂房葡萄园尤旺社区：位于地块西北，内部现状相对简单，以民房和厂房为主，产业较为发达，有机场用车零部件厂等主要产业厂区项目属性—地块现状18内有寺头小学和在建的拆迁安置区。民房内河浜以民房和大面积农田为主，厂房厂房厂房农田农田农田农田农田农田在建安置区民房民房码头现状道路码头寺头社区：位于地块东北