金隅阳光项目初步定位及物业发展建议（精简版）湖南中原豪宅五部Hunan.7.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1本报告思考方式：高层与别墅独立思考住宅用地数据：用地421亩，高层18万方，别墅10万方，容积1-1.2，限高100米高层18万别墅10万团购市场市场项目组需突破难点1、高层、别墅整体定位方向如何确定2、高层开发运作方式3、高层开发与别墅物业发展的关系本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2为什么高层与别墅独立思考？开发次序，高层先行，客户构成决定项目必须独立运作参考案例：本土案例：郡原美村，佳兆业水岸新都、格兰小镇、堤亚纳湾深圳案例：香蜜湖一号、圣莫丽斯、万科城独立运作：意味着定位独立、形象独立、管理独立优点：利于各自档次的一统，别墅物业不受高层影响本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3郡原美村郡原地产在于长沙打造的首个占地近900亩，百万建面低密度综合性高端大盘总占地面积100万平方米总建筑面53万平方米容积率1.84青山里绿化率403丽规划户数4000园物业类型别墅、洋房、高层2燕园地址雨花区时代阳光大道489号1望庄开发商湖南中锴置业有限公司物业公司湖南郡原物业服务有限公司项目规划分五期开发，包括其中二期、项目规划三期规划包括高层项目配套内部配套：幼儿园、小学、商业街本案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4项目规划项目规划价值评价：依照地块原貌开发，配备城市湿地公园、山地公园、城市商业中心、社区风情商业街、大型会所、教育配套打造集居住、文化、商业、休闲、娱乐、运动于一体高端复合型国际生态小镇100万㎡低密度高端大盘总占地1000亩，总建筑面积约100万平方米，一共分4期开发；一期开发总建面71599㎡，其中望庄26028㎡，燕园30456㎡，商业二期15114㎡郡原望庄：共五栋法式平层楼体，每栋四层，共180套；燕园小独栋郡原燕园：精致小独栋别墅，283-335m，共102套；望庄社区风情商业街：橱窗式商业楼平层花园面，格调高雅；?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5项目高层规划48栋47栋49栋层数户型户数其他47栋18130-140三房17047，49栋层高均为2.9米，48栋为3.1米，底层均架空为休闲活动场所，49栋架空层及半地下层为会所及物48栋30200四房58业配套约1600平方米49栋1845-107一房——三房578?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6堤亚纳湾堤亚纳湾位于长沙市北二环，项目一期以百亩楚家湖为核心打造环湖别墅，二期湖景小高层及公寓现房发售，客户体验度极佳总占地面积62.5万平方米总建筑面82.7万平方米容积率1.11绿化率43规划户数3914物业类型别墅、小高层、高层地址开福区北2环一段169号开发商长沙深业置业有限公司物业公司第一太平洋戴维斯分四期开发，包括叠拼洋房、双拼、联项目规划排别墅，二期预计8月推内部配套：幼儿园、小学、初中、商业项目配套街?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7高层产品规划项目高层由1栋24层公寓及9栋11层小高层组成，其中1-4号栋为一梯三户，5-9号栋为一梯两户，共450套。公寓131㎡139㎡1#栋2#栋3#栋4#栋85㎡5#栋6#栋1-4号栋为一梯三户7#栋8#栋148㎡147㎡9#栋5-9号栋为一梯两户6月1日开盘推出2、4、8栋中80户，85㎡二十套、131-139㎡四十套，148㎡二十套，消化47套，均价为6000元。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8高层户型分析高层产品位于高架桥边，受噪音影响非常大；85平二房户型较为紧凑，赠送面积少，次卧面积较小；131平三房赠送面积较多，双阳台，双花园，景观视野较好。????餐厅通风采光较差次卧面积较小，使用不方便；无阳台，日常使用不便；卧室门对开，卫生间门直对空中花园，不利于风水。85.88M?二房二厅一卫?南北双阳台设计，通风采光好，赠送面积大；131M??转角飘窗设计，景观环绕，利用率高；二房二厅两卫?户型方正，客厅显得大气阔错；?空间活性分割，正统、适度，动静分区、干湿分离。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9风格分析堤亚纳湾别墅区融入浓郁的西班牙风情，而小高层及公寓产品选择了现代简约风格，二者和谐相处，又相互区隔?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10佳兆业·水岸新都长沙佳兆业水岸新都，西班牙建筑风格，一期A区联排产品在售面积段为170-390平米，目前均价6400元/平米，半年销售额突破6亿总占地面积68.6万平方米总建筑面93万平方米高层高层容积率1.35双拼高层绿化率35规划户数-----一期联排商业物业类型别墅、洋房、高层高层地址雨花区时代阳光大道489号开发商湖南佳兆业房地产开发有限公司物业公司佳兆业物业管理有限公司项目规划分二期开发，包括别墅、项目规划洋房、高层A区联排先期发售项目配套内部配套：幼儿园、小学、商业街项目一期本案?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11高层产品规划佳兆业水岸新都分东西两个地块，首先开发的是A区联排，区域较成熟后启动B区高层，高层主要为73-89两房、小三房（占比69.5%）及100-130三房（占比22.9%）组成。BC区可售货量分析140#栋号建筑面积（㎡）层数（F）套数（套）141#142#143#66#4663118067#7457.495468#9943.297270#71#69#B区66#67#69#14041.081810868#70#14041.081810871#14041.0818108A区联排72#17711.682620072#73#23898.5224286C区小计105797101673#普宅可售货量分析：B/C区高层可售货量套1016套，总建筑面积105797㎡；东地块高层1162套，建筑面积108052.9㎡，洋房60套，建筑面积9670.5㎡。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12格兰小镇格兰小镇是由五矿地产开发的高档居住社区，项目将苏格兰特有的建筑风格融入其中，形成了温馨丶自然的异域生活氛围。区域暮云板块南城容积率1.5天心区芙蓉南路与万家丽路交汇楼盘地址处总建筑面积51万平方米规划户数3928户主力户型五房、四房、二房、三房绿化率40%物业形态别墅、洋房、普通住宅开发商湖南中润城置业有限公司二期一期社区内配套、幼儿园、会所、购物街野生动物园、长沙理工大学、35本案周边配套中、奥特莱斯、中信新城?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13深圳万科城万科城位于深圳中轴，三条城市快速干线连接深圳中心CBD，项目以多层为主，总共分四期开发，每期均有高层点缀其中。总占地面积43.7万平方米总建筑面39.7万平方米高层容积率1.1绿化率30规划户数4300户高层物业类型别墅、洋房、高层地址龙岗区布吉镇坂雪岗梅观高速开发商万科企业股份有限公司物业公司深圳市万科物业管理有限公司高层高层9万3地王，深圳市中心最后一块豪宅用地，建筑分内湖别墅、项目规划Townhouse、多层、高层等多种形式内部配套：幼儿园、中小学、商项目配套业街、会所?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14四期高层分析四期高层逸湖居是深圳万科城的收官之作，产品主要以125-145平舒适型三房、四房为主。46户型面积套套数比面积比分布#数47四房两厅两卫14523034%38.7%#三房两厅两卫12534050%49.3%48三房两厅一卫1089516%12%#总计678—100%49#50?大三房125平米套数比占50%，面积比为49.3%，为#绝对主力产品。?四房145平米套数比占34%，面积比为34%，为关键主力产品。?小三房95平米套数比占16%，面积比为16%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15户型分析户型设计紧凑，实用率高，空中花园可改为房间实用，超大观景露台，视野开阔。?户型优势：4+14房2厅2卫?空中花园（阳台）可改成一间房使用，约11平米?约18平米超大观景阳台建筑面积?每个卧室均为落地凸窗?南北通透145M??整体户型紧凑，方正????户型优势：3+1空中花园（阳台）可改成一间房使用，约14平米约10平米、双层高超大观景露台每个卧室均为落地凸窗3房2厅2卫?南北通透?整体户型紧凑，方正建筑面积125M??Copyright