www.fdc01.com房地产智库【万科【万科锦锦程】程】—In2012竞标提报www.fdc01.com房地产智库竞标提纲前言一、项目竞争市场分析二、项目库存货源三、目标客群分析四、2011年项目营销亮点及难点分析五、2012年项目整体销售策略六、项目8月份清盘方案及具体实施办法七、项目销售团队组建和管理策略八、营销推广媒介策略、渠道策略九、权证管理制度以及回款执行方案十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案www.fdc01.com房地产智库前言2011年锦程项目历经六次开盘，销售约2100套，金额约15亿左右，任务完成率75%左右，总体看销售业绩平稳，但业主整体满意度不佳，2011年的硝烟还未散去，2012大战即刻来临，锦程项目目前面临：余货以首改和洋房为主销售压力，同时业主满意度需全面提升的重任，任重而道远，思源团队有信心既能完成销售任务，又能大幅度提高业主满意度，完美收官锦程。全1、保守目标8个月清盘！销售678套85套/月销售7.5亿元（折前总年价）目2、冲刺目标6个月清盘！销售678套112套/月销售7.5亿元标（折前总价）3、大幅度提高业主满意度！4、保证一期业主完美接房！www.fdc01.com房地产智库前言一、项目竞争市场分析二、项目库存货源三、目标客群分析四、2011年项目营销亮点及难点分析五、2012年项目整体销售策略六、项目8月份清盘方案及具体实施办法七、项目销售团队组建和管理策略八、营销推广媒介策略、渠道策略九、权证管理制度以及回款执行方案十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案www.fdc01.com房地产智库一、项目竞争市场分析1、宏观市场-2011年全国重点城市数据对比11、政策、政策环环境：境：房地房地产调产调控持控持续续加加吗吗，措施，措施进进一步落一步落实细实细化化22、新房：、新房：全全国国投投资资、新、新开开工增速高位回落，商品房工增速高位回落，商品房销销售面售面积积和和销销售售额额再再创创新高，但新高，但调调控效果在限控效果在限购购城市城市显现显现，成交量下降，百城价格指，成交量下降，百城价格指数连续数连续33个个月下跌。月下跌。内内容容摘自摘自www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析1、宏观市场-2012年走向11、政策、政策趋势趋势：：继续坚继续坚持房地持房地产调产调控政策不控政策不动摇动摇，，货币货币政策微政策微调缓调缓解解调调控控压压力力22、、总总体体预预判：判：上半年受上半年受调调控波控波动动影影响响市市场会场会有一定起伏，地有一定起伏，地产产投投资开资开工步伐放工步伐放缓缓，量价，量价继续继续下行，下半年逐下行，下半年逐渐渐越好，全年量价有增越好，全年量价有增长长，，总总体不容体不容乐观乐观也无需也无需过过度悲度悲观观。。33、、关关注点：注点：货币货币政策走向是政策走向是关键关键，房，房产税产税改革改革试试点范点范围围逐步逐步扩扩大，不同城市，大，不同城市，企企业业分化加分化加剧剧。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析2、中观市场-市区成交走势2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6%元/㎡2008年-2011年各月主城区房地产成交均价（建面）走势图800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年4148406040994108410542423977415539033791383237132009年3943366837564231432142524117402944534558467352222010年4844540049966113499554445547588864356621665170402011年718557926933737474347144719866106686599462727030时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计718557926933737474347144719866106686599462727030环比增涨2.1%-19.4%19.7%6.4%0.8%-3.9%0.7%-8.2%1.2%-10.4%4.6%12.1%同比增涨48.3%7.3%38.8%20.6%48.8%31.2%29.8%12.3%3.9%-9.5%-5.7%-0.1%?目前，市场整体均价与2011年5月份价格最高相比，单项目均价最大跌幅超过30%，整体价格下跌15%左右。?2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析2、中观市场-市区成交走势2011年全年成交1525万方，较去年下降30%。2008年-2011年各月主城区房地产成交量走势图万方3502802101407001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年126.0860.0886.85103.39137.0985.05123.9468.4696.26138.38111.69131.622009年84.34163.32212.82274.1194.87195.29210.73178.78209.02300.91189.84220.812010年161.78111.12194.38260.69120.04133.17148187.49259.43264.24191.46207.662011年163.9164.89123.55145.64112.41113.5194.2598.31122.41150.83157.08178.34月均成交180万方，全年成交2000万方为重庆真实需求。由于投资、投机需求占比大，2010年全年成交2000万方；2011年受调控影响，投资投机需求受抑制，且部分刚性需求量亦受调控影响减小，月均成交120万方/月，较正常水平下降40%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、微观市场-竞品解析竞争项目筛选原则本案属于尾期清盘阶段，根据销售产品界定竞争项目筛选原则：质同同质项目市场形象定位和本项目相仿（中高端项目）区域域根据之前成交客户的情况，选择临项目较近或同区域的竟品同同区品考虑到本项目属于尾盘销售，因此选择竟品产品和本项目产品相似（高产品同同产层、洋房）模规规模同同项目具有综合体特征www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、竞争市场解析与本项目可能产生竞争关系的主要项目主要有：重庆总部城恒大名都本案街代天康德城市风云时龙湖华润二十四城www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、竞争市场解析竞争项目个案信息——华润二十四城?华润二十四城项目占地70万方，总建筑面积191万方?二期物业形态由15栋高层组成?二期总户数约3000余户?主力户型面积63-117平米?车位配比比例为1：0.7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、竞争市场解析户型配比楼栋梯户比户型套内面积套数两房所占比例三房所占比例两房63平米66套16号楼3梯6户/33F三房99/113平米128套两房63平米66套17号楼3梯6户/33F三房99/113平米128套两房63平米66套15号楼3梯6户/33F三房99/113平米128套41%59%两房63平米66套18号楼3梯6户/33F三房99/113平米128套3梯6两房63-85平米159套19号楼户/31F/26F三房96-117平米159套3梯6两房63-85平米159套21号楼户/31F/26F三房96-117平米159套合计1412套582套830套?华润二十四城的产品包含首置、首改?三房面积96-117平米，占总量的59%，两房面积63-85平米，占总量的41%?两房产品去化最快，其次为三房96平米www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、竞争市场解析销售情况说明楼栋编号产品套内面积推售时间套内销售均价成交总价范围推售套数销售套数销售率16、17号两房：63平米11年10月楼三房：99/113平米15、18号两房：63平米11年11月楼三房：99/113平米约8000-8200约51-96万1412套1322套94%元/平米两房：63-85平米19号楼11年12月三房：96-117平米两房：63-85平米21号楼12年1月三房：96-117平米?华润二十四城近期推售产品以首置、首改类为主?16、17号楼在政策影响下开盘，合理调节价格，开盘一周内实现96%的消化，目前完成100%销售?近期销售的高层均价为8200元/平米左右?两房成交总价51-70万，3房成交总价在79-96万之间www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、竞争市场解析相似产品对比华润24城·两室两卫：套内81平本案·三室一卫：套内78平米米?优势：本案套内面积比华润小，但多出一间房，结构布局紧凑，精装修?劣势：华润比本案多一个院馆和卫生间，且生活阳台较大。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目竞争市场分析3、竞争市场解析相似