绝对保密如何成为房地产测算高手此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。房市金碟www.fdc01.com2测算重要吗？房市金碟www.fdc01.com3一个商业房地产巨人的发家故事一个中国最大的商铺产权投资失败案例先讲2个故事房市金碟www.fdc01.com4巨人一个商业房地产的发家故事1.STORY房市金碟www.fdc01.com55房市金碟www.fdc01.com6王健林和他的第一桶金房市金碟www.fdc01.com77他在房地产行业的“第一桶金”。发现“旧城改造”这个商机。没赚到了科学的测算，所以王健林做科学的测算，所以那些同行前辈们没做了故事启迪：因为因为王健林和他的第一桶金房市金碟www.fdc01.com88前瞻性的判断From????科学测算果敢决策Based?on???科学测算“别学傻子过年看邻居，永远跟不上趟。企业的决策者对未来发展要有前瞻性的判断，不能盲从地跟随别人。”前瞻性的判断+果敢决策=万达成功为何王健林总是能快人一步？房市金碟www.fdc01.com9测算可以估算成本、推算收益、量化风险。房市金碟www.fdc01.com10失败中国最大的商铺产权投资案例2.STORY房市金碟www.fdc01.com1111人民币投资6亿个商铺铺位4000故事简介房市金碟www.fdc01.com1212，20年后还可与庄胜崇光百货协议续约。由银行五成十年按揭，全程提供“3＋1×17”年租约履行担保。8.5％科学测算北京庄胜崇光(SOGO)百货商场产权式销售。最长20年回报期，年平均租金收益高达Vs元租金收入即一年可收入4万元/个标准铺位承诺业主每天可获每平方米余元(税前)/个铺位承诺投资回报率高达11.9%161.9万北京碧溪家居广场资金链断裂，法律纠纷缠身融到所需资金获得商业成功产权式销售，售价碧溪的惨败和SOGO成功房市金碟www.fdc01.com1313了！了。输赢，所以碧溪家居，所以SOGO百货科学不科学故事启迪：因为测算因为测算相对碧溪的惨败和SOGO成功房市金碟www.fdc01.com1414的警示风险同一种融资，可以有不同的解决方案，哪一种最适合本项目，需要测算决策。科学测算可以进行——方案的经济比选、故事启迪房市金碟www.fdc01.com15投资盈利模式融资投资回收财务测算经济评价投资分析……财务杠杆对房地产业来说，测算非常重要！房市金碟www.fdc01.com1616——哪些人需要测算？——什么时候需要做测算？——怎么样做测算？——为何要做测算？测算的价值是什么？——什么是测算？WhatWhy??WhenWho??How??思考房市金碟www.fdc01.com1717??????What——什么是测算？通过估算项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程。测算是决定企业项目进与退、取与舍的“指向标”Why——为何要做测算？帮助决策者树立理性、务实的投资理念，以数据、分析为基础，又能综合考虑客观因素，指导决策者做出正确的判断。指导设计一个资产的组合，制定融资的计划，以科学的收益分析报告，保证完成投资的目标。When——什么时候需要做测算？从开发的角度：每一类房地产新建项目的开发，从选址、定位、成本计算，投融资的组合控制，效益预测及目标实现的全过程。从咨询的角度：从项目接洽、市场分析、策划定位、投资效益分析的全过程。、不同阶段的测算的精确度要求各不相同。Who——哪些人需要测算？职业经理人、投资者、决策人、政府、银行开发商决策依据向政府汇报的文本源合作各方商谈的筹码（利益分配）投融资的判断基础（向银行融资、专业房产投资基金、保险资金的不同的场合、应各方需求不同、测算报告的侧重点不同。参考答案房市金碟www.fdc01.com1818——怎么样做测算？How本课的重点房市金碟www.fdc01.com19测算模型的建立1.PART房市金碟www.fdc01.com2020现金流模型要点预告房市金碟www.fdc01.com2121收入费用收益现金流模型分析什么？房市金碟www.fdc01.com2222广泛运用。现金流模型可以用来分析的投资项目。现金流模型可以对各种可供选择的投资项目进行，包括投资项目的现金支出与流入。比较不同类型、不同规模现金流模型在国际上被投资者、贷款人、评估人、资产经理及其他相关人士现金流模型，谁在用？用在哪？房市金碟www.fdc01.com2323现金流模型的组成要素初始投资Initial?investment投资持有期Investment?holding?period经营期的现金流（任何定期现金流）Cash?flow?from?operations销售收益（销售投资项目时产生的任何现金流）Sale?proceeds?from?sale房市金碟www.fdc01.com2424潜在租金收入（PRI）-空置和欠租损失（VCL）————————————————————————-实际租金收入（ERI）+其他收入（可收的）————————————————————————营业总收入（GOI）-营业费用————————————————————————营业净收入（NOI）-年度债务支付(ADS)————————————————————————税前现金流税前现金流模型(CFBT)房市金碟www.fdc01.com2525NOI模型中的关键值房市金碟www.fdc01.com2626潜在租金收入（PRI）-空置和欠租损失（VCL）————————————————————————-实际租金收入（ERI）+其他收入（可收的）————————————————————————营业总收入（GOI）-营业费用————————————————————————营业净收入（NOI）-年度债务支付(ADS)AnnualDebtService————————————————————————税前现金流-应税额————————————————————————税后现金流税后现金流模型(CFAT)房市金碟www.fdc01.com2727??????在购置时投入分期投入购置时投入且以后分期投入定期产生收益销售时产生收益定期产生且销售时也产生收益现金流模型的使用要点投资金额是多少？何时投入？投资收益是多少？何时产生？房市金碟www.fdc01.com2828海甸溪北岸案例现金流模型案例房市金碟www.fdc01.com2929财务评价财务评价全投资自有（权益）资金财务评价的2个层次房市金碟www.fdc01.com3030投资项目财务评价财务评价全投资投资项目自有（权益）资金财务评价的2个层次房市金碟www.fdc01.com3131葛洲坝集团三亚福湾项目案例全投资&自有资金房市金碟www.fdc01.com3232个模型——现金流模型1个层次——全投资评价、自有资金评价2个方面——收入、费用、收益个要素——初始投资、持有期、定期回收、销售收益34本节小结房市金碟www.fdc01.com3333模型建立客户沟通项目预判数据甄选报告形成测算好手不只是会算！房市金碟www.fdc01.com34项目预判2.PART房市金碟www.fdc01.com3535难～项目预判好！项目接洽房市金碟www.fdc01.com36361、读懂合同2、读懂客户3、读懂项目项目预判房市金碟www.fdc01.com3737建业集团开封水系项目案例项目预判/读懂合同房市金碟www.fdc01.com3838给银行看给投资人看给政府看客户到底要什么？以事实依据为基础，客观进行测算。给自己看给上级单位看根据客户不同使用需求，技巧性的安排报告侧重点及适宜的表现手法。项目预判/读懂客户房市金碟www.fdc01.com3939万达对政府的致命吸引力3大就业税收政绩每个综合体为社会新增近万个就业岗位每个综合体每年创造几千万元甚至超亿元税收每个城市综合体都创造一个城市新中心案例：万达经验之谈/政府最关心什么？房市金碟www.fdc01.com4040收益的稳定性投资的风险大小安全的退出方式投资人最关心什么？经验之谈/投资人最关心什么？房市金碟www.fdc01.com41客户沟通3.PART房市金碟www.fdc01.com42蔡总、徐总、刘经理、马经理、钟慧：各位好！附件是今天提报中用到的2-1#南北、3-4#、3-5地块的测算报告。针对会议最后我提出的几个问题，这里再重申一下：1、有关测算决策指标方面，也请提供你们日常用的测算决策指标定义，以便大家统一。2、有关成本数据方面，我根据今天徐总讲的意见，又就税后利润率做了初步估算，我感觉我们总体成本确实偏高。但究竟是哪一部分，烦请刘经理、马经理及各相关负责人根据附件再予以核对确认。如有需要调整，我们尽早以书面形式确认，以便开展后续的测算工作。如没有调整，我们就照此开展测算。3、就闵总今天会上提出的投资收益率这一指标，比较好的做法是由贵司提供明确的初始投资数据。如可以提供，我们关于这一指标的测算就可以比较准确。目前，我们仅能以总投资扣除30%的银行贷款这一假设来做。如果这个假设被认可，我们也可以做。请明确。4、由于住宅和商业的利润互补关系，可以起到避税的作用，而且所得税额的确定是以整体利差确定。如果贵公司最后的运作模式打算每个地块分别成立项目公司，那可以分开计税。如果是没有这个想法的，而以单个地块分别做所得税，恐不准确。建议“租售收入+开发成本+管理费用+经营税金”部分可以分别核算，损益表及现金流做