如何进行房地产数据收集上海中原ShangHai.6.2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1Part1研究体系数据是研究的基础营销决策市场（客户）研究数据收集及统计分析数据库（数据监测网络）市场情报－－是进行战略分析并取得竞争优势的关键所在!TREETREE树树=DataData数数据据FORESTFOREST林林=ResultsResults信息信息JUNGLEJUNGLE森林森林=DecisionDecision决决策策Part2数据收集数据资料类型?次次级资级资料（第二手料（第二手资资料）：料）：二手资料是相对于原始资料而言的，指以前已经收集好，但不一定与当前问题有关的信息资料。　　内部：历史积累数据、各种分析报告等　　外部：官方、学术单位、行业组织等?原始原始资资料（第一手料（第一手资资料）：料）：为了特定目的而直接向被调查对象收集的资料。　　　主要包括：调查数据、实验数据数据收集——两个定义原始资料二手资料收集目的为解决手边的问题为其他目的收集过程非常复杂迅速而简易收集成本高相对很低收集时间长短资料真实性真实无法保证资料准确性高无法保证资料实效性及时无法保证原始资料1.为何？二手资料不能完全满足要求。2.怎样？通过调查和实验的方法直接获得。3.适用对象？　　　调查－－项目情况、社会经济现象90%　　　实验－－自然现象80%70%60%50%40%30%20%10%0%万佳家乐福百佳好又多岛内价吉之岛广百新大新万客隆友谊商场南方大厦百盛屈臣氏宏城胜佳创佳天天平价天贸南大顺民城其它原始资料——分类和来源（市场调查）一手资料售楼处现场现场踏点踏点地块消费者调查现有资源访谈沟通工地现状周边现状定性研究定量研究沙盘模型销售人员围墙道路样板房工地人员施工板景观项目楼书周边人员建造程度交通其他资料配套等住宅个案调查详表调查日期：年月日调查人：负责人：楼盘名称楼盘区位图楼盘地址销售代理开发商规划设计投资商景观设计接待人员电话占地面积总建面积开发面积剩余面积楼盘四至、道路名称，遵循上北下南，左西右东。尽可能的将周边主容积率绿化率要设施、景观、配套标明。建筑密度工程进度入住率空置率车位车位价格开盘日期交房日期公开日期物业管理规划户数预计人口土地价格楼盘总体布局对个案总体平面规划布局的描述。产品形态几栋几层的多层、几栋几层的高层等产品描述开发策略分几期开发，一期推出？二期推出？等；目前在售为几期产品分析面积范围主力面积主力房型主力层高主力面宽主力进深得房率配套商业信息配套商业?有?无商业形式?沿街底商?小区内底商?主题商业街?独立式商业?其它商业面积商业单位数经营内容出让方式?租?售商业租金商铺各层单价商铺单价商铺总价形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）多层房型面积小高配比层高层价格范围开盘价成交价主力面积总价范围主力总价价格分析多层均价小高层均价高层均价折扣楼层差物业费备注：价格要表明多层、小高层、高层的不同价格，根据物业形态定，没推出的例外总套数推出套数已售套数可售套数销售周期去化速度套/月销售去化去化特征那些销售快，多层？高层？别墅？房型？楼层？景观？面积？总价？去化抗性与去化特征相反，销售慢的是什么原因区域来源来自什么区域职业特征什么行业客源分析年龄层主要购房年龄段职务特征如私营业主、公司白领、企业中层干部等的描述置业用途自用、投资、买给子女或父母、一次置业还是二次置业或多次置业等建筑形态点式、板式、蝶形等或其他建筑形态建筑风格关于建筑风格、立面细部的描述，一般楼书里会有建筑用材立面等用材的描述，一般楼书里会有建筑分析几梯几户分不同物业形态的描述单元门进户、单元门的描述包括装修窗窗、栏杆形式和用材，如飘窗、八角等装修情况装修的描述、装修价格电梯品牌、数量（一个单元）会所面积及功能分布、业态等休闲娱乐其他如幼儿园、学校、泳池、网球场等开发商自己建造的设施景观绿化对绿化的描述，重点介绍相对比较有特点的景观绿化概念、建筑小品等项目配套智能化进户宽带及其他智能化设备环保节能项目周边的配套如交通、银行、商务楼、酒店、超市、文化体育设施、休闲运动场所、周边环境自然人文景观等描述项目定位一般楼书或楼盘资料上会有表明广告主题广告的主诉求点、主要推广语等营销推广营销特色如一些特别的海外推广、特定行业推广等或特别的销售手段如买房送车等使用媒体使用那些报纸、高炮、路旗等销售道具有无售楼处、模型、楼书、宣传资料等销售楼盘的工具售楼处售楼处的选址、装修等，结合项目定位感性评判业务分析销售人员接待水平、谈吐、举止、看房引导、感染力、专业素质等综合感性评判综合分析（SWOT）www.fdc01.com房地产智库二手资料——评估1.是谁收集的资料？2.为什么目的而收集？3.资料是如何收集的？4.资料是什么时候收集的？5.所得资料是否与其他资料相一致？要求：能要求：能够够判判断断二手二手资资料是否可用料是否可用二手资料——分类和来源二手资料内部资料外部资料已整理可直接利用还需要进一步整理一般商业资料政府资料普查资料或政府统公司办公平台事业部项目资料地产报刊计资料市场研究部项目楼书地产杂志其他政府出版物交易中心项目报告行业报告佑威三级市场非政府的统计资料中原内部中原办公平台http://shsps/sites/sh/newS/sps/default.aspx知识管理平台http://efkm/咨讯天下http://shsps/sites/sh/zxtx/default.aspx官网机构网上房地产http://www.fangdi.com.cn/人民政府网http://www.shanghai.gov.cn/shanghai/node2314/index.html规划和国土资源网http://www.shgtj.gov.cn/tdyxsc/统计局http://www.stats-sh.gov.cn/（图书馆）房产专业类搜房网http://sh.soufun.com/搜狐焦点网http://house.focus.cn/www.fdc01.com房地产智库佑威应用说明存量分析系存量分析系统统一手房可售量一手房可售量研研究系究系统统SCSSCS系系统统上海房上海房产开发产开发经营决经营决策系策系统统企企划研划研展展SCSSCS系系统统上海房上海房产开发经产开发经营决营决策系策系统统SCSSCS系系统统上海房上海房产开发经产开发经营决营决策系策系统统SCSSCS系系统统上海房上海房产开发经产开发经营决营决策系策系统统www.fdc01.com房地产智库SCSSCS系系统统上海房上海房产开发经产开发经营决营决策系策系统统数据收集——二手资料的分类和来源交易中心网说明http://www.fangdi.com.cn/Part3数据整理数据类型类型特点举例字符型可以计数，无法运算“中原”、“万科”、“房地产”等日期型表达形式多样“07年5月1日”、“2007-5-1”、“07/1/5”等时间型计算进制比较复杂“15:10”、“AM7:30”、“10:10:10”等价格型注意保留小数和单位“20,000.00元”、“1.50港币”、“￥100.5”等比例型确定分子与分母“1:5”、“2/3”、“100.0%”、“3‰”等连续型易运算，难统计可以无限制或在某一区间内任意取值的变量数值型离散型易统计，难运算只能在规定范围内有规律或有阶段的取值的变量数据统一数据口径统一数据格式统一统一的数据出处统一的数据类型——是同一个地方发布的数据同一组数据的数据类型必须一致——统一的数据源统一的表达形式——使用的是同一个原始数据库数据统一同一组数据的表达形式要求一致——统一的统计标准统一的保留位数——都是运用同一种统计标准同一组数据的小数点位数要一致——统一的运算原则统一的单位——都是进行同一种或几种运算同一组数据的单位要求相同——Part4数据展示常用图表的用法簇状柱形图：折线图：一般用于描述数据的多少。一般用于描述数据的走势，增幅。堆积柱形图：堆积折线图：一般用于描述数据的累计多少。一般用于描述数据的累计走势。百分比堆积柱形图：百分比堆积折线图：一般用于描述数据百分比的累计。一般用于描述数据百分比的累计走势。常用图表的用法饼图：园环图：一般描述数据的所占比重。一般描述多个系列数据分别所占的比重。分离饼图：散点分布图：一般描述数据的所占比重。一般描述数据在二维空间的分布。复合饼图：雷达图：描述数据的所占比重，并将比重小于一般描述数据在多个维度的组合情况。5％的数据单独列出来。Part5统计分析列联表分析1.1.定义定义：：描述两个或多个分类变量分布的频数(率)表。2.2.原原理理：：通过比较观察值的分布与期望值的分布，构造出统计量，进行拟合优度、独立性、相关性等检验。3.3.用途：用途：经常用来判断同一个调查的对象的两个特性之间是否存在明显相关关系。　物业类型独栋联排叠加花园洋房多层小高层高层颐景东方1.13.43.5　金色阳光0.5610　有选择性的去挖掘数据君悦逸品尚东19.33.53.13.4久隆华府4.81.2用数据去说话宜兴中堂3.99.8东域SOHO3　16.32.合计（万㎡）6.45.49.5036.484比例6%16%5%9%0%34%30%对应分析1.1.原理：原理：对应分析是通过分析由定性变量构成的交互汇总数据来解释变量之间的内在联系的。主要在市场细分、产品定位、品牌形象以及满意度研究等领域正在被越来越广泛地运用。档