www.fdc01.com房地产智库1如何做拓盘报告？二级市场策划品控中心深圳中原事业五部二○○九年七月二级市场策划品控中心www.fdc01.com房地产智库住宅部分内容结构第一卷：基础篇什么是拓盘报告？拓盘报告分几部分www.fdc01.com房地产智库第一卷：基础篇住宅部分内容结构什么是拓盘报告？首先是报告，是应标方案www.fdc01.com房地产智库售磬开盘拓盘其次是面试，是营销的准入门槛目的导向、包装“吹水”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟营销?客户突围做客户喜欢的产品形象弥补客户不喜欢的缺陷卖房子让开发商相信我们具有完成以上工作的能力是艺术，是策划人价值的表现www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟住宅部分内容结构拓盘报告的分类？住宅商业写字楼综合体……前策TPPor开盘前RDWO在售项目……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库分类：不可一概而论表象多元化须视具体项目具体开发商实质核心化接受习惯和关注重点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一卷：基础篇住宅部分内容结构拓盘报告组成部分？背景分析提出问题首先，明确开发商意图分析问题解决问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟拓盘的五大主要内容构成1市场部分背景分析2项目分析提出问题3战略分析分析问题解决问题4定位策略5营销策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟一.市场部分全球经济趋势宏观市场中国经济趋势市场部分区域（如深圳）房地产市场分析微观市场片区（如龙岗）房地产市场分析要点：详实、准确、条理、逻辑、避免枯燥www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟二.项目分析1地块分析（包含项目经济指标及地块四至）52交通分析项目SWOT分析景观分析4噪音分析3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟方式一：中规中矩型市场分析项目分析1.宏观经济1.地块分析2.深圳市场2.户型分析3.区域市场3.开发商分析4.竞争片区市场……4.……www.fdc01.com房地产智库www.cg35.cn房市金碟案例第一卷：市场篇part1.深圳市地产市场概part1.深圳市地产市场概述述part2.南山区地产市场分析part3.月亮湾住宅市场研究part4.月亮湾竞争区域分析www.fdc01.com房地产智库www.cg35.cn房市金碟part2.南山区地产市场分析深圳地产走向关外时代关内地产走向南山时代2006年全市批预售各区分布罗湖龙岗福田6%25%10%南山20%宝安盐田36%3%www.fdc01.com房地产智库www.cg35.cn房市金碟part2.南山区地产市场分析南山地产走向四国时代华侨城1%西丽-桃源红树湾13%18%?华侨城、红树林、南硅谷南硅谷9%?蛇口蛇口、后海35%南油?前海、南头7%?西丽前海-南头17%附：2006年推售项目统计表www.fdc01.com房地产智库www.cg35.cn房市金碟个案名称片区批售面积㎡户数个案名称片区批售面积㎡户数半岛城邦花园一期蛇口137189.081012海龙苑西丽龙珠8899.3980蛇口花园城三期蛇口84406.65754桑泰丹华园西丽龙珠27414.98236后海花半里雅居蛇口19580.7186珠光花半里西丽龙珠28920.77340南海玫瑰（三期）蛇口66159.68396众冠西郡园1西丽龙珠12956.31124米兰第二季公寓蛇口19615.05339湖彬苑西丽龙珠11580.17171华联城市山林蛇口86802.49901西湖林语名苑西丽龙珠72188.62617华府假日大厦蛇口18421.98200南油南海大厦南油17467.09326四海宜家大厦蛇口14325.32128美丽湾商住楼南油15248.46312纯水岸三期华侨城7441.8315京光海景A栋南油28584.60232御景东方花园红树湾169175.05938深蓝公寓南油29084.04695中信红树湾花城红树湾56662.56261浅水湾花园科技园58281.39313缘来居(你地公名家富居南头113910.921013科技园11946.44187寓)新德家园前海66909.17952厚德品园科技园44572.79664前海金岸大厦前海-南头29119.59555www.fdc01.com房地产智库www.cg35.cn房市金碟part2.南山区地产市场分析四国走向豪宅时代?大户型在新增供应中占主导地位?高端楼盘区域已经开始分散www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟案例方式二：行云流水型1.综合市场、项目等信息的核心点，进行提炼2.进行提升、包装，以开发商易于接受的方式展现www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟案例阳光天健城拓盘报告……1.曾经，开发商来了2.后来，大运来了3.突然，拐点来了1.我们说…，…笑了4.现在，我们来了2.我们说…，…笑了3.我们说…，…笑了4.我们说，市场很好，全世界的人都笑了www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.cg35.cn房市金碟我们看龙岗地产……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库曾经，开发商来了，2006年：中央悦城价格突破依山郡、奥林华府7000元/㎡2004年：天健郡城品牌发展商开始进驻，价格提高至4500元/㎡左右2002年：新亚洲花园新亚洲的问世，将龙城楼盘带入一个注重园林、品质的阶段，同时也将价格提高至3000元/㎡左右2001年：龙城诞生了首批由开发商开发的商品住宅，价格2000元/㎡左右紫薇花园、欧景城中心城地产起步较晚，近几年规模、素质、价格得到了飞速发展www.fdc01.com房地产智库后来，大运来了，透支利好，中心城楼盘进入疯狂阶段1.价格疯长：07年1月大运成功申办的第二天，部分楼盘一夜之间将所有剩余单位的总价提高10万元/套，到年终平层单位价格最高已经突破1.8万元/㎡2.成交疯长：投资集团出现，大量关内客户龙岗置业，当时几个在售楼盘（如天健现代城）成交客户中关内客户的比例接近50%大运利好加之经济大势，短期内的疯狂膨胀www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库突然，拐点来了，龙岗中心城成为深圳最重的灾区1.大量供应，极少成交2.价格狂跌，四千、五千单价屡见不鲜，价格低于周边城镇3.操作混乱，客户议价形式冲击市场具体说明1.2008年初，龙岗中心城供应大幅度增加，但成交却急剧下降，就连当时的公园大地每周也才成交2-4套。2.一天一个新低价，龙城国际由11000元/㎡直接降为7800元/㎡，中海康城国际直接打出4988元/㎡起价，瑞华园将均价定为4800元/㎡。3.公园大地、公元盛世带头开启议价，客户动则砍价几十万。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现在，我们来了，阳光·天健城复合户型，中大规模社区总用地面积77527.98㎡大面积单位占绝对多数建筑容积率3.04少量一房一厅户型设置建筑密度小于24.3%类型面积（㎡）户数户数比（%）面积比总建筑面积235434.58㎡（%）住宅204450㎡两房两厅一卫92-9519212.039.01商业23000㎡三房两厅两卫135-15086754.3263.33车位1983辆四房两厅两卫145523.263.81五房两厅三卫2161167.2712.69复式250-330231.443.19单房31462.880.74一房两厅42-6230018.807.13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现在，我们来了，一、项目的位置（北）奥林华府本项目地处龙岗中心城(西)规划中大运新城（东）黄阁路和沙园路交汇处文龙学校、龙岗区龙的东北侧，龙岗大运中岗街街道管理站、部心主体育馆对面。队项目周边的配套不是很完善，相对处于同是大运板块的项目，本项目的位置优势体现不是很明显。(南)4优势：黄阁路东最临本项目同片区楼盘：规划为期、部分农民房、绿景城市立方、奥林华绿景居住用地近大运的住宅府、中海康城国际劣势：并非传统的住宅片区，区域配套、功能设施严重缺失www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现在，我们来了，二、项目的基本技术经济指标总用地面积77527.98㎡（幼儿园2600㎡）建筑容积率3.04建筑密度小于24.3%总建筑面积235434.58㎡住宅204450㎡商业23000㎡车位1983辆（地上339，地下23000）三、工程完成进度2栋基本完成，5、6栋完成较快，工程进度安排：?一期工程：5、6、9栋预计2009年4月封顶，共计66679㎡?二期工程：1、3、4、8栋，预计2009年8月封顶，共计160167㎡，一期工程2009年年底入伙www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库现在，我们来了，四、项目规划?建筑风格：设计中借鉴富有现代感体整体：型