市场调研训练www.fdc01.com房地产智库今天这不仅是一堂解答市场调研的专业课程！“逻辑”“高效”不带着思考问题的市场调研拖沓冗长的市场调查方法是参观考察！是错失商机！每个现象背后都有原因出色的结果背后必有出色的方法让优秀成为一种习惯！现象：世界上出现锁以后就必然有与之相应的钥匙！公理：世界上任何一件事情必然有最合适的解决方法！同理，房地产市场调研亦有其最合适的方法！1、效能——选择做正确的事情2、要事第一3、高效的时间管理“效能”集和工作法则的精华管理大师彼得·德鲁克曾简明扼要地指出——“效率是‘以正确的方式做事’，而效能则是“做正确的事”。效率和效能不应偏废，但这并不意味着效率和效能具有同样的重要性。我们当然希望同时提高效率和效能，但在效率与效能无法兼得时，我们首先应着眼于效能，然后再设法提高效率。”一个聪明的市场调研员在开始工作前必须先确保自己是在——“做正确的事”www.fdc01.com房地产智库”“曲折的成都之行小小的背景——对项目规划提出建议www.fdc01.com房地产智库”“曲折的成都之行A组：花费大量时间对成都“扫街”，一天平均市场调研10个项目，历时长达一周，完成报告。总消耗时间15天。评论：泛而不精B组：约同行见面2天，针对西、南两板块进行深入调研和客户访谈，完成报告总消耗时间15天。评论：有的放矢www.fdc01.com房地产智库”问题本身“曲折的成都之行这不是一个对成都的房地产进行普查，而是针对项目提出建议！问题界定——首先，找出“正确的事”?病人到医生的办公室说，自己有一点发烧。他会告诉医生自己的症状：嗓子痛、头疼、鼻子堵塞。医生不会马上就相信病人的结论。他会翻开病历，问一些探究性的问题，然后再做出自己的诊断。病人也许是发烧，也许是感冒了，还可能得了什么更严重的病，但医生不会依靠病人自己对自己的判断进行诊断。?搞清楚交给你的问题是不是真正的问题，惟一的办法就是更深入地挖掘和收集事实，搞清对象，问问题，到处逛。一般用不了多久，你就能搞清楚自己走的方向到底对不对。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库界定问题的实例-公共图书馆的改善评价公共图书馆面临着大家抱怨它不能提供事实的陈述信息服务的问题图书馆是否应努力改善对会员的服务?无可争议能否采取不同的图书馆管理方法以改善对会员的服务？太空泛图书馆有哪些改善会员服务的可能？是通过延长时间，更好地选择书刊，还是在现有的预算内改善编辑目录使借阅更具体，行动性强加容易？…….www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库而将这些问题通过逻辑树衍生开，更容易“有的放矢”提高整体的工作效能。为什么使用逻辑树1.将问题分成几个部分使更小的问题问题/假?解决问题可以分成能够解决的几设更小的问题个部分?将不同部分按轻重缓急区分?将岗位责任制执行到各人更小的问题问题陈述问题/假2.保证完整地解决问题设更小的问题?将问题的各个部分解决好,即可解决整个问题?所分问题的各个部分各不相同,更小的问题而且包括了各个方面(即没有重问题/假复没有遗漏)设更小的问题3.使项目小组共同了解解决问题的框架4.协助重点使用组织框架及理论www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库海峡国际社区（一）项目概况开发商滕王阁地产项目地址国际会展中心北侧总建筑面占地面积38万㎡86万㎡容积率1.82积物业类精装修高层、绿化率80%建筑密度17.2%型别墅水晶公寓总户数：2009.123000一期：入住时工程进度一期落架户数/套高层公寓842间2010.6二期：1552二期：2011.5（二）规划设计优势项目分5期进行开发，1、2、3、4期将集中开发住宅产品，5期为项目商业部分。一期项目是由4栋精装豪宅、6栋高层公寓以及10套联排别墅组成，共约852户。一期主力户型面积从120多平米到280平方米。第一期MAUI·果岭，由美国迪斯尼景观设计师——易道景观大师阿兰·强生精心打造，再现休闲与浪漫的夏威夷高尔夫风情。二期“夏威夷·棕榈岛”推出“七星级产品原石滩公寓”，五星级海景公寓，二期产品第二大亮点就是二期70%左右的户型都能观海。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库海峡国际社区（三）户型配比户型面积户数/套未售套数销售率一房58㎡37213862.9%二房89-93㎡40017855.5%140-149㎡166398.2%150-156㎡2661694%三房167㎡108199%179㎡1080100%206-212㎡108992%注：统计时间截止至2010.3.16楼中楼221-351㎡24675%（四）产品标配海景公寓以精装修交付，其中海景公寓装修装修产品品牌名称标准2500-3000元/㎡；水晶公寓3500元/㎡；高层公寓2500元/㎡；原石滩卫浴杜拉维斯、汉斯格雅硬装的4000元/㎡；带软装的5000-橱柜柏丽6000元/㎡。1.2亿重金打造的亚洲六星级会厨房用品西门子所：由钢构架、玻璃幕墙、石材构成的室内墙体墙板与墙纸8000平方的主体建筑为后现代乡村主义。室内地板复合木地板海峡国际会所具有一流的SPA、六星级酒店（设总统套房）、超豪华视听中心与影中央空调国产东芝音中心、国际水准咖啡吧、室外近800平热水器澳大利亚恒热米的大型游泳池、室内恒温泳池。此外，丹麦的顶级音响、意大利进口沙发、来自木门万嘉全球的CD和影片。电梯蒂森克虏伯（国产）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库海峡国际社区原石滩装修产品品牌名称水装修产品品牌名称卫浴杜拉维斯、汉斯格雅、当代、唯宝晶卫浴杜拉维斯、汉斯格雅、当代、唯宝橱柜柏丽公橱柜柏丽厨房用品意大利SMEG寓厨房用品西门子室内墙体墙板与墙纸室内墙体墙板与墙纸室内地板紫檀实木地板室内地板复合木地板中央空调日本东芝中央空调日本东芝热水器澳大利亚恒热热水器澳大利亚恒热木门万嘉木门万嘉锁具以色列Mul-T-Lock(无敌)电梯蒂森克虏伯（进口）电梯蒂森克虏伯（进口）大堂墙体、地板闪电米黄、雅典米白等大堂墙体、地板闪电米黄、雅典米白等高装修产品品牌名称新风系统法国爱迪士层卫浴科勒小区周界德国西门子公橱柜博洛尼可视对讲韩国科迈世寓厨房用品西门子22#报警系软统装增加装修德国博品牌名世称室内墙体墙板与墙纸厨具德国双立人室内地板复合木地板餐具、茶具唯宝中央空调国产东芝主沙发意大利拉图琪热水器澳大利亚恒热床垫席梦思木门万嘉家电国际品牌家电（招标中）电梯蒂森克虏伯（国产）床上用品、家纺、保五星级酒店同等配置、窗www.fdc01.com大堂墙体、地板房地产智库闪电米黄、雅典米白等险柜帘海峡国际社区(五）推盘节奏及售价走势描述2007年12月1日，海峡国际社区一期MAUI·果岭盛大开盘，起价12000元/㎡，其中水晶公寓均价为2万元/㎡左右。2009年7月28日，海峡国际社区二期夏威夷·棕榈岛正式开盘，推出的约1500套房源，原石滩公寓均价2.3万元/㎡，五星级精装豪宅海景公寓均价1.6万元/㎡。（六）客群来源厦门本地较少，多为上海、北京、广州、香港、台湾、新加坡、印尼等省外、境外人士，以私营企业主、高层管理人员、开发商关系户居多。（七）营销卖点推广语：世界级滨海度假社区·力创“台海第一盘”?“86万㎡台海第一盘”，厦门岛内首个建筑面积近百万平方米的大型居住社区；?携手名家，顶级产品；?80%超高绿化率；?多主题夏威夷风情园林；?1.2亿重金打造亚洲顶级SPA会所，顶级会所为核心的社区品位。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库海峡国际社区（八）操盘手访谈项目定位为台海大盘，通过邀请国际设计大师澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司、香港贝尔高林、美国泛亚易道会所设计等名家进行合作，打造项目品牌形象，并通过大力度推广，使得台海大盘形象落地。产品方面采取高端完善配备，1.2亿打造会所、超高绿化率的园林，再次凸显高端产品形象。同时营造品质生活气息，采取线下圈层营销等方法使得项目销量一直居于全市前列。1.2亿豪华会所夏威夷滨海度假园林十套样板房13万幻雨魔法师www.fdc01.com房地产智库海峡国际社区附：户型图二房：156平二房：89平三房：140平www.fdc01.com房地产智库“要事第一”做要事，而不是做急事www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库80/20原理重要的少数与无用的多数这个原理是19世纪末20世纪初意大利经济学家兼社会学家维弗烈度·帕累托提出的。它的大意是：在任何特定群体中，重要的因素通常只占少数，而不重要的因素则占多数，因此只要能控制具有重要性的少数因素即能控制全局。这个原理经过多年的演化，已变成当今管理学界所熟知的“80/20原理”——即80%的价值是来自20%的因素，其余的20%的价值则来自80%的因素。“80/20原理”是出色的市场调研员必须掌握的重要工作方法。避免将时间花在琐碎的多数问题上，因为就算你花了80%的时间，你也只能取得20%的成效。你应该将时间花于重要的少数问题上，因为解决这些重要的少数问题，你只需花20%的时间，即可取得80%的成效。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库案例：冰箱的改革?传统式的电冰箱在结构上，冷冻库是位于上端，冷藏库则位于下端。当你使用冷冻库时，可以维持站立的姿势，但使用冷藏库时，则往往非蹲下不可。由于冷冻库的使用机会只有20%，而冷藏库的使用机会则高达80%，致使许多家庭主妇在使用电冰箱时往往因