房地产企业开发流程环节www.fdc01.com房地产智库1开发设想2可行研究目录3申请项目用地4项目设计5征地及拆迁安置6筹措开发资金7建设工程招标8施工9市场营销与策划10物业管理www.fdc01.com房地产智库“我经常看书，看的遍数也不少，看的时候什么也懂，可无论看多少遍，过两天就什么也记不起来了，这是怎么一回事？”其实原因很简单，就是你没有注意把知识整理成体系。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库甲方决策人经长时间考察研究制定开发战略设想开发设想?工作内容：甲方决策层确定开发方向可行研究?工作方向：宏观层面的财务目申请项目用地标及风险可控性?涉及相关：考察相关项目项目设计征地及拆迁安置投资分析敏感的经济嗅觉筹措开发资金财务现金流政策研究建设工程招标施工备注：甲方决策者“背景”决定了项目启动的“定位性质”开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。市场营销与策划开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段物业管理的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发设想可行研究申请项目用地项目设计可行研究思考征地及拆迁安置筹措开发资金建设工程招标施工市场营销与策划物业管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.11项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境开发设想项目总论1.12项目发起人及发起缘由可行研究1.1.项项目背景目背景项项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、申请项目用地目市场研究高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.项目概况总2.项目概况项目设计论1.13项目投资的必要性开发方案征地及拆迁安置①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年）在公司发展中的地位（是否核心项目）；筹措开发资金投资估算②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；建设工程招标③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的不确定性分析意义施工市场营销与策划研究结论及建议物业管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发设想1.21项目地块位置及周边现状可行研究①地块位置②宗地现状申请项目用地③项目周边的社区配套④项目周边环境项目设计1.1.项项目背景目背景项⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入征地及拆迁安置目的可能性）2.项目概况总2.项目概况1.22项目规划控制要点筹措开发资金论①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积建设工程招标、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积施工③综合容积率、住宅容积率④建筑密度市场营销与策划⑤控高⑥绿化率⑦其他物业管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发设想2.11项目所在区域发展情况可行研究房地产开发商在某个地区拟进行房地产投资时1.宏观环境分析，首先要考虑的是该市宏观因素如政治、经济申请项目用地1.宏观环境分析市、文化、地理地貌、风俗习惯等。场项目设计2.房地产市场分析研2.房地产市场分析2.12政策研究征地及拆迁安置究房地产政策3.3.板板块块市市场场分析分析筹措开发资金金融政策4.4.项项目目拟拟定位方案定位方案建设工程招标施工市场营销与策划物业管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库开发设想2.21行业政策可行研究城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略1.宏观环境分析发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业申请项目用地市1.宏观环境分析环境场2.22整体竞争格局，供求现状项目设计2.房地产市场分析研2.房地产市场分析征地及拆迁安置究1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣3.3.板板块块市市场场分析分析工面积、销售面积、销售额。2、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比筹措开发资金例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4.4.项项目目拟拟定位方案定位方案3、各行政区市场比较：建设工程招标（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。4、当地城市近、中期规划发展方向描述施工城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。5市场营销与策划、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征6、客户的购买偏好、购买关注的要素7、重点楼盘描述物业管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间开发设想各档次住宅区域内分布状况购买人群变化可行研究3.2区域内供应产品特征1.宏观环境分析申请项目用地市1.宏观环境分析①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征场尤其研究与本案类似档次物业的特征项目设计2.房地产市场分析平均售价研2.房地产市场分析开发规模产品形式征地及拆迁安置究平均销售率3.板块市场分析平均容积率3.板块市场分析物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案状况筹措开发资金附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要4.项目拟定位方案竞争楼盘还要配置现场图片。4.项目拟定位方案④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型建设工程招标⑤分析：本案在区域市场内的机会点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势施工本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式市场营销与策划3.3区域市场目标客群研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本物业管理区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。4.1可类比项目市场调查开发设想1地段位置2配套设施3规划设计4物业管理5可行研究交通情况6楼盘规模7产品外观8户型设计9发展商信誉10资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品1.宏观环境分析牌11销售手法申请项目用地市1.宏观环境分析4.2项目SWOT分析场项目设计2.房地产市场分析4.3项目定位方案研2.房地产市场分析征地及拆迁安置究①市场定位3.板块市场分析②目标市场定位3.板块市场分析③项目产品定位筹措开发资金主要功能/建筑规模/主要技术经济指标4.4.项项目目拟拟定位方案定位方案建设工程招标4.4价格定位施工项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注写字间市场营销与策划配套功能停车场住宅销售物业管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.11规划设计思路开发设想项1.1.规划设计规划设计分析分析①设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格目、设计特点。可行研究②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶开2.2.产产品品设计设计建建议议花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。申请项目用地发③节能和环保型建筑材料选用的考虑。方④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。3.营销方案项目设计3.营销方案案⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。征地及拆迁安置3.12⑥市场规划设计公共配套设施配置方案的可行性分析筹措开发资金①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合之前提及的规划设计概念建设工程招标②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况施工、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空市场营销与策划气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、等对产品规划设计的影响及解决方法。物业管理⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库套建设规模和面积作出判断。开发设想项1.1.规划设计规划设计分析分析目可行研究开2.2.产产品品设计设计建建议议3.21户型配比申请项目用地发方①设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格3.营销方案项目设计3.营销方案、设计特点。案②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的征地及拆迁安置比例。③节能和环保型建筑材料选用的考虑。④在所在城市中，生产新型、别具一格产品可能性。筹措开发资金⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。建设工程招标⑥市场公共配套设施配置方案施工3.22户型建议市场营销与策划3.23配套建议物业管理www.fdc01.comww