www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库流程培训之一流程管理培训2011月3月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标1.流程管理体系1.1流程的基本概念1.2流程的要素构成1.3房地产流程管理体系2.流程的绘制方法2.1流程绘制软件visio介绍2.2流程分析方法2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库总经理的困惑““我我们们做了十年房地做了十年房地产产，最大的，最大的问题问题不是不知道不是不知道怎么怎么做做项项目，而是不知道如何目，而是不知道如何管理管理项项目、尤其是同目、尤其是同时时管理多管理多个项个项目”目”————　　总经总经理理3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对流程变革的思考4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库流程引发的问题?流程输入缺乏明确要求—输出结果需要返工?流程输出标准没有明确—输出成果达不到要求?流程时效性差—经营指标难以完成?流程没有固化不确定—扯皮推诿指标不能完成?流程不系统—运营效率低下7www.fdc01.com房地产智库方案设计管理流程RH-OP-SJ002A技术管理部投资发展部招标合约部成本管理部财务管理部设计单位总裁办公会董事长/总裁技术总监常务副总裁技术总监成本总监财务总监提供规划条件项目开发概念设计和项目周边管成本网状况资料项目设计指导书5D编制《方案设NNCP计任务书》3D组织进行设计Y2D审核审批任务书评审2D设计招14DY3D标完成规划方设计交流、完案、单体方确定与概念设计同一家设计单位善基础资料案设计提供政府主管35D组织专家评审3D部门意见3D总图方案评审单体方案评审结构初步方案评审设备初步方案评审部品研究会审开发成本审核意见CP组织内部评审形成意见参加评审：技术管理部、成本管理部、项目管理部、市场策划部、销售管理部、物业公司、投资发展部、技术总监、总裁/副总裁7D主要设备系统、材料选型意见初步确定交楼标准物业提供物业管理方案营销、客户、开发、成本、政府对深化方案设计意见政府配套要求规划方案、单深化方案设7D体方案设计定NN计稿2D审核Ｙ5D批准销售包装设计成本估算修正景观概念政府报建批投资估算修3DY5D段设计复正阶计施工图设设计案方8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业关注什么？规模性、盈利性、成长性、运营效率？某知名企业投资评价指标序号指标名称指标值单位计算公式评价点开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋1项目总投入万元项目的总投入规模所得税2项目销售收入万元销售收入项目变现能力可售留存资产价值按10年收益折现值计算3留存资产价值万元留存资产价值（8％折现率）元/4单方售价项目销售收入/销售面积销售均价的合理性㎡元/5可租售单方成本项目销售部分投入/销售面积单方成本的高低㎡6项目投资万元项目在实现盈亏平衡前需投入的资金项目的投资规模7所得税后净现金收益万元2+3-1项目静态收益8股权倍数　(7+6)/6股权收益9投资收益率　7/6项目投资收益水平所得税后净现金收益/（项目销售收入＋10税后净利率　核心指标，大于10%留存资产净现值）　月度内部收益率×12（不含外部贷款和利核心指标，大于19%11项目自有资金IRR息）9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库流程管理在房地产开发中的重要性?房地产开发的建设周期长，房地产投资机会风险加大，如何解决效率和风险的平衡；?进度时间，决定管理费/财务费用的增加；?流程管理的过程，也是房地产企业管理人员系统分析和风险意识分析的过程；?流程管理是项目管理人员的必备工具。10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专家学者和组织对流程的定义：?迈克尔·哈默：业务流程是把一个或多个输入转化成对顾客有价值的输出的活动。?T.H.达文波特：业务流程是一系列结构化的可测量的活动集合，并为特定的市场或特定的顾客产生特定的输出。?A.L.斯切尔：业务流程是在特定时间产生特定输出的一系列客户、供应商关系。?H.J.约翰逊：业务流程是把输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。?A.W.谢尔：业务流程是公司以产出产品和服务为目标的一系列连贯的、有序的活动的组合，业务流程的输出结果是为内部或外部的“客户”所需的，并为“客户”所接受的产品或服务。?ISO9000：业务流程是一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。?通俗化：跨三个部门以上的工作流。11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库为什么需要流程？表面上看，企业组织是以业务和职能部门来划分的，但实际上起作用的是流程。没有一个部门单独的活动能够创造价值，只有将所有活动一起放在一个整体框架里进行才能创造价值，那个框架就是流程。它是一组相互关联的工作或活动，它们一起给顾客创造价值。作为各部门不同人员活动的组合，流程在运转中实现了价值的增长。因为流程更能体现工作价值的增值作用12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库企业必须建立为顾客创造价值的流程管理机制建立规范的业务流程体系；定期评估流程的运作绩效；把流程从职能组织的背后移到前面来建立流程持续优化的机制；部门部门部门部门部门流程A产品或服流程B务部门/职能目标13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库标标杆杆企业流程企业流程优优化化------以以顾顾客客为为关注关注焦焦点点?流程中体现已顾客为关注焦点的基本思想，例如：?策划流程中让接触顾客的部门参与决策?基于市场的价格决策?构建系统的客户服务系统?以顾客的评价作为策划与设计部门的重要业绩考评依据高效的团队合作关注有效输出；关注顾客的需求和满意；关注整体目标的实现；员工顾客产品/服务活动活动活动3需求12输出14www.fdc01.com房地产智库流程示意“流程”的定义为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动流程输入资源输出结果活动1活动2活动5（目标）活动3活动4内部客户流程边界15www.fdc01.com房地产智库什么是流程管理?流程管理定义：对流程进行策划、优化和再造,并通过实施、监控、评价和改进,以持续达成和改善流程的绩效目标的过程。流程象人体的神经系统,它确保了组织功能的正常运转与协调一致性；流程是组织的基本运作环境,直接影响到人的行为进而影响组织的文化；坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏；?流程管理＝流程固化＋流程改善16www.fdc01.com房地产智库流程&制度制度流程是社会的博弈规则,或更严格为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组地说,是人类设计的制约人们相互行织、人员执行并产生特定输出结果的为的约束条件……用经济学的术语一系列的管理或业务活动说,制度定义和限制了个人的决策集合"边界＋标准目标＋资源＋活动17www.fdc01.com房地产智库流程和制度的关系公司现正在对现有业务流程进行梳理，同时，需要制定相应的流程管理制度，在这个过程中，发现固有的公司管理制度之间与新制定的流程有冲突（或者叫矛盾）的地方。因为公司原有一些管理制度是在没有制定业务流程的时候就开始执行的，实际上这部分管理制度完全可以用流程的形式来描述。从以上来看，两者是有一个先后关系，事实上，两者之间并不存在真正的顺序关系，即并非鸡与蛋的关系。18www.fdc01.com房地产智库流程和制度的关系?在公司实际运营过程中，流程是价值链的体现，而真正的管理制度则是价值链得以体现的保证。如果只有流程，没有管理制度，公司各项职能不能高效运行；而只有管理制度，没有流程，那公司的运作不能形成链式管理，各项职能分散作用，不能形成有机整体，当然就削弱了企业的竞争力。?无论先有流程，还是先有管理制度，并不是最重要的。关键是如何摆正两者之间的位置，同时协调两者之间的关系，使其向同一个方向用力，才是企业需要解决问题的根本所在。19www.fdc01.com房地产智库流程和制度流程流程是跑道是跑道制制度是度是边边界界20www.fdc01.com房地产智库流程的层次与流程树结构?流程树结构-先横切再竖切?横向通常同一级流程，纵向通常支持上一级?横向通常按照类别或功能划分，纵向按照流程活动的顺序划分第一级流程L1第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程第二级流程L2.1L2.2流程L2.1.1行动1行动1行动1行动1行动1流程L2.1.2行动2行动2行动2行动2行动2第三/流程L2.1.2.1行动3行动3行动3行动3行动3四级流程活动1行动4活动2活动3621www.fdc01.com房地产智库流程按层次分类?主流程的特征?跨部门或跨多个岗位?多个关键活动和职能?子流程的特征?支持主流程?活动或职能相对单一性22www.fdc01.com房地产智库企业提升流程管理水平的总体方法论管理＋IT是有效解决流程方企业发展战略案的实施协同增值提高效率落实责任管理创新认识流程建立流程优化流程E化流程运作流程流流流流流责待流愿流管流流流流流流表操程程程程程任建程景程理程程