主讲：陈恳北大纵横房地产咨询中心总经理清华大学房地产EMBA班客座教授深圳房地产标杆管理研究会会长手机13602580956邮箱：qiren_886@163.comCopyright?2006ByALLPKUManagementConsultantsLtd.未经许可，不得外传PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn陈恳老师简介中国房地产标杆管理研究第一人深圳市房地产标杆管理研究会会长清华大学、人民大学、中山大学、厦门大学房地产EMBA总裁班客座教授中国博鳌房地产高峰论坛、亚洲房地产高峰论坛特邀嘉宾曾先后在中国寰岛集团、赛格集团、艾肯顾问集团、金地集团任高级经理人,原任金地集团企业管理管理中心总经理、深圳金科房地产咨询机构首席顾问。现任北大纵横房地产管理咨询中心总经理。1998年撰写的《金地员工绩效考评体系》获国家企业管理创新成奖,2005年5月新著:《地产标竿__万科、金地“5+2成功法则”解码》在中国春季住交会亮相以来,受到读者热烈欢迎，许多企业集体购买作为中高层经理人的必读书，创造了房地产管理书籍不到—季度畅销一空的新记录,再版后仍供不应求。前12年在标杆企业做职业经理人期间年一直致力于万科、金地等房地产标杆企业文化、企业战略、管控模式、流程管理、绩效管理、品牌管理等领域的“标杆管理”研究;后8年纵横全国各地致力于为上百家房地产企业老板做标杆管理培训、进场义诊、管理咨询、跟踪服务。具有丰富的企业管理、企业咨询、企业培训实战经验。近八年来先后在北京、上海、深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山、杭州、南京、苏州、武汉、湖南、海南、江西、安徽、黑龙江、大连、郑州等地演讲上百场,听众达数万人。重要客户:深圳金地地产、华侨城地产、卓越地产、富通地产、城建地产、鸿威地产、中信地产、广州美林基业、东莞田禾地产、佛山海逸集团、浙江坤和地产、浙江旅游地产、江苏苏宁地产、侨鸿地产、森隆地产、华地地产、佳和地产、北京万年地产、山东海尔地产、鲁汇地产、福建力高集团、南峰地产、四川开成地产、领地集团；河南浩创地产、清华大学、人民大学、中山大学、厦门大学房地产EMBA总裁班。—2—PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn许多公司在进入多项目同时开发之后……2009年，本地两个项目2010年，本地两个项目，异地4个项目从一则案例说起:从一则案例说起:项目计划完成率5大节点未按计划完成2个未按计划完成13个，其中异地3个一级节点（20个节点）87%69%本地项目平均8.6%目标成本变动率7.4%异地13.8本地：概念/方案2月，施工图2月设计周期概念/方案1.5个月施工图2个月异地：概念/方案6月，施工图3月本地23条/万平米设计变更7条/万平米异地45条/万平米月度资金计划偏差率13%44%?1.某房地产企业项目指标几乎全面下滑?2.总部和项目定位不清晰，经常打乱仗!“有些工作总部和项目抢着干，有些工作又都等着干”?3.各个项目的操作水平差异很大、完全依赖于项目经理的能力?4.失败的教训在不同的项目不断重复出现……?案例:佛山老板的疑问2012年4月16日版权所有，不得翻印第3页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn一般房地产企业运营管理的现状与特点很多房地产商普遍存在的问题-----出现这种现象的根本原因在于企业在发展的过程中并未形成一套规范化的运营管理体系，这样的企业据统计占行业的80%。2012年4月16日版权所有，不得翻印第4页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn今天，我们就试图在“如何做好运营管理”方面进行一些探讨““我我们们做做了了十十年年房地房地产产，，最最大的大的问题问题不是不是不不知道知道怎么怎么做做项项目目，，而而是是不不知知道道如如何何管理管理项项目目、、尤尤其其是同是同时时管管理多理多个项个项目目””————总经总经理理http://www.fdcew.com/2012年4月16日版权所有，不得翻印第5页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目录一房地产运营管理内容综述二组织职能定位与管控模式三运营中的流程管理体系四运营中的计划管理体系五运营中的成果管理体系六运营中的会议决策体系七运营中的项目评估体系八运营中的信息管理体系2012年4月16日版权所有，不得翻印第6页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn什么是“运营管理”运营管理是对运营过程中输入的各种资源进行计划、组织、实施、控制和评估,使输出的产品达到价值最大化的综合管理。房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估。输出输入输入运营输出人力/资金/……住宅/写字楼/商铺/酒店……土地开发经营权……物业服务/管理服务/生活服务……经营权产品产品产品交付一般意义的运营产品计划产品设计运活动取得生产销售与服务营方案施工图活项目取得项目策划项目实施营销管理产品交付房地产开发的运设计设计动营活动为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序2012年4月16日版权所有，不得翻印第7页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn房地产企业运营管理的原理-房地产企业价值链房地产企业产品开发与销售价值链的主要系统和支持、保证、控制价值链的支持系统公司基础建设（一般管理、会计、财务、成本、战略计划）人力资源管理支（招聘、培训、发展）持技术开发系（研究和发展产品和流程的改进，新技术研究）统采购、报建（原材料采购、设备供应、手续提供）利润主要立策设施竣销服系项划计工工售务统1.房地产企业运营管理就是对以上各个系统进行设计、运行和改进、以实现项目开发的增值，提高效率、降低成本，提升企业的核心竞争力。2.公司的运营组织、业管规范和运营流程均围绕房地产开发价值链建立并用作于房地产开发价值链。2012年4月16日版权所有，不得翻印第8页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn“运营管理”管什么？计划计划管管理体系理体系管理型运管理型运营营体系体系专业型运专业型运营营体系体系－计划管理－流程管理－投资决策管理－运营计划管理－运营绩效管理－阶段成果管理－运营计划管理－关键决策管理－阶段成果管理__评估管理－关键决策管理－信息与知识管理－资金预算管理－目标成本管理－信息与知识管理－流程管理92012年4月16日版权所有，不得翻印第9页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们对房地产企业运营管理的理解(六定法则)房地产企业“项目运营管理”,本质应该是是贯穿于项目开发各个环节的管理行为，对各个开发环节的共性管理行为,构成了“项目运营管理”的核心内容ACTION01ACTION02ACTION03……ACTIONn流程管理体系计划管理体系输输入入输输出出输输入入输输出出输输入入输输出出输输入入输输出出输输入入输输出出成果标准体系房地产价值链决策(会议)体系项目评估体系项目评估管理信息管理体系信息管理2012年4月16日版权所有，不得翻印第10页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn我们对房地产企业项目运营管理的定义:三大功能、六大体系nP-流程管理体系nT-计划管理体系nQ-成果管理体系nC-决策会议体系nA-项目评价体系nI-信息管理体系2012年4月16日版权所有，不得翻印第11页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn运营管理的特点按按流流程程与与标标准办事准办事，，把把主主观观偏差偏差降降到最低到最低按按““55WW1H1H””的的关键关键要要素落素落实实企业发展企业发展战战略与略与规范性规范性经经营计划营计划11、、处处理理“线”“线”的的问题问题22、、协调协调各各环环节工节工作作成成程序性程序性果果33、、间接性间接性目目标性标性跳跳出出具具体的体的专专业业与与部门思维部门思维系系统全统全面面性性，，从从企业企业全局全局的的角角度度考虑考虑企企业业管管理的理的问题问题与与解解决决方案，方案，保证保证企业运企业运作作的的整整体规范体规范与与流流畅畅。。2012年4月16日版权所有，不得翻印第12页PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn运营管理的“是”与“不是”是不是公司运营Ⅹ不是战略目标制定主题—职责中可以包括战略管理，管理ü承接公司战略目标和操作计划的纽带—有能力但只是协助管理层进行战略环境分析和制定落地举识别公司核心关注点，并组织和引导各部门制措，公司战略目标最终来源于管理团队对公司内外环定操作层面各级计划境的统筹思考ü公司整体运营秩序的保障者—通过公司计划体Ⅹ不是经营业务的直接操作者—公司运营体系类似于人系等动态监控各项运营指标，确保方向受控力保障体系，是支持服务性质，并不介于实际业务ü管理层谋划全局的协助者—根据运营管理反馈Ⅹ不能“为了运营而运营”—运营管理的本质目的是核信息协助管理层适时调整经营目标心目标达成和经营开发能力提升，运营管理只是手段ü内部资源主题关系的协助者—从全公司经营开而非目的发角度，确保整体经营目标达成Ⅹ运营管理不是一成不变的—应根据公司内外环境和资源配置情况的变化考虑运营管理重点和动态调整项目运营