龙湖项目成本管理控制与招投标、合同管理主讲：周世艾2011年12月17日wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制内容内容龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制龙湖的项目成本控制内容内容龙湖招标投标管理龙湖招标投标管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理龙湖的合同管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖成本管理的目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖成本管理的目标成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值龙湖成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖成本管理的宗旨与目标价值工程宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟房地产企业的主要成本管理内容有：11产品的成本产品的成本产品的成本产品的成本产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质产品的建造、品质22时间的成本时间的成本生产的速度、进度生产的速度、进度人力的成本33人力的成本人力的成本管理人员多少和水平管理人员多少和水平44资金的成本资金的成本资金的利息资金的利息55管理的成本管理的成本管理的程度、精细度管理的程度、精细度66售后的成本售后的成本wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟影响成本的因素经营目标项目策划项目设计项目开发节奏/盈利指标销售定位/部品定位/现场施工自身管理能力成本政策与市场环境合作资金资源来源wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖成本管理体系思路合约规划新项目可研规划设计与招标施工管理合同结算准确测算步步跟踪事前定价动态反馈及时结算数据分析与储存成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成本管理（提前）的基本方法……目标成本管理目标成本管理的内容……目标的确定与控制两方面wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?为什么要进行目标成本管理?目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标成本的作用为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性加强成本的计划性预测投资效益wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标成本管理内容编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖的项目成本管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖成本管理体系制度流程方法工具（工作指引、作业指导书）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟业务制度文件流程文件作业指引记录表单模块目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表成本模块：变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表制度流程与管理工具成本数据库编制指引市场成本调研表成本专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表管理　成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表计量支付表单工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表　项目总包工程清算审批表结算协议表wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟。。。。。。成本分析作业指导书wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟各阶段成本测算指引wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成本经理工作指引wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟龙湖项目主要成本费项wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成本费项表wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部勘察、设计费研发部2前期费用报建费研发部、工程部三通一平费等工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部水、电、气配套、道路工程部4基础设施费用小区强弱电、总平工程造价采购部开发成本5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部审计费计划财务部造价咨询费造价采购部7工程相关费用监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8营销设施建造费造价采购部销售费用其他销售费用营销部期间费用9财务费用贷款利息等计划财务部wwww10ww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟管理费用员工工资、福利等行政人力部项目全成本的纵向分解成本开销开税直接开发成本发金发售间成费接本用费土勘前配基建工后管财地察期套础安程续理务设工设设工相成成计程施施程关费费本费费费费费费本用用建设期返工费优化设计费用相发研造工营物财关展发价程业务责销部设采部部公部任司部计购门部部wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成本测算费项表比较成本费项比较表wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同www.fdc01.com房市金碟龙湖的项目成本管理www.fdc01.com房市金碟项目的成本管理内容?以项目为管理对象?项目的完全直接成本测算分解?间接成本测算分摊www.fdc01.com房市金碟项目制管理组织形式公司总经理公司总经理项目项目负责负责人人公司公司运运营总营总监监设计研发部设计研发部项目研发经理项目研发经理研发研发专专员员工程管理部工程管理部项目工程经理项目工程经理专专业工程师业工程师成本管理部成本管理部项目成本经理项目成本经理成本成本专专员员营销部营销部项目营销经理项目营销经理营销营销顾顾问问计划计划财财务部务部项目项目财财务经理务经理财财务务专专员员www.fdc01.com房市金碟龙湖项目部主要职能?产品研发定位?施工组织和管控?成本测算和控制?营销策划和销售?客户管理品质保证www.fdc01.com房市金碟实行项目管理后公司和部门职能?公司土地竞拍、资金保障?部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和