房地产高端项目精细化运营高层研讨会房地产高端项目精细化运营高层研讨会北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2010年4月北京www.fdc01.com房市金碟1、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；2、公司目前的发展战略？3、您如何来看待企业的“精品战略”，您把国内那个企业作为标杆来学习？www.fdc01.com房市金碟讲师简介谢志华北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班客座讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人?18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；?对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；?曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，上实地产，北辰置地，复地集团，中华企业，中房集团，新世界地产，纳帕地产，广厦控股，紫薇地产，银城地产，宏宇实业，亿达集团，深圳航空城等wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟。1从地王看精品模式2高端客户的独特需求3精品模式的精细化运营流程4精品模式的支撑体系wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从地王现象看市场交易总价（亿楼面地价企业成交时间城市地块名称元）（元/m2）50.5（北京地大龙地产2009.11北京天竺22号地块29859王）富力、雅居乐、2009.12广州亚运城地块255（全国地王）-碧桂园大兴区亦庄新城III-1街区48.3（北京地远洋地产2009.12北京18041F地块王）32484（全国单中国建筑2009.12上海新江湾城C6地块37.2价地王）上海外滩国际金融中心8-192.2（上海地证大置业2010.2上海34148地块王）上海上海闸北区苏州河北岸东块70.2（上海地华侨城集团2010.2528551街坊地块王）40.8（北京地北京远豪置业2010.3北京北京大望京项目1号地27529王）北京中信新城房52.4（北京地2010.3北京大兴亦庄住宅及商业项目1.7万地产王）北京海淀区东升乡居住、商17.6（北京地世博宏业2010.3北京29913业项目王）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟任总：买不起地你就只好到农村去——引自潘石屹微博MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。　　　　以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:　　　　任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!　　　　潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。　　　　刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。　　　　任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是"总理说行就行"可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.　　　　潘石屹:任总,别生气!　　　　任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.　　　　潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟任总:不是你的无能,是央企太有钱了——引自潘石屹微博任总:不是你的无能,是央企太有钱了。　　　　这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。　　　　任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.　　　　任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.　　　　潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。　　　　任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作"贡献".不肯象开发商一样选择"适者生存"的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.　　　　潘石屹:北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。　　　　公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。　　　　此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟当地王成为非典型，地产风险加大面粉比面包贵总价/楼面地王诞生地王名在售楼盘均价中标开发商单价日期北京大望京项目1号40.82010年3北京远豪置业有限公约为24000元地亿/27529元月15日司大兴亦庄住宅及商业52.4亿/1.72010年3北京中信新城房地产10409元项目万元月15日有限公司北京海淀区东升乡居17.62010年317254元世博宏业住、商业项目亿/29913元月15日www.fdc01.com房市金碟当房企百亿军团达到27位的时候，你如何面对百亿大鳄？企业名称销售金额（亿元）销售金额同比增长销售面积（万平方米）销售面积同比增长万科63032.5%66819.1%绿城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首创106183%101199%www.fdc01.com房市金碟随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争万科模式专注于居住地产，依靠强大的产品研发能力、规模化的采购优势、（中海、金地等）工厂化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以学校、酒店配套为条件，以极低的土地价格，获得大面积的土碧桂园模式地，进行低密度住宅开发华侨城模式以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区开发，在城市的非成熟区（复合地产）域大面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发绿城模式依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场，依靠产品能力带来的产（绿城、星河湾）品溢价构成建立竞争优势上实模式依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务（资源为主的国企），长期分享区域经济发展成果www.fdc01.com房市金碟它们的竞争不外乎资源型、规模型和能力型三种资源型大型国企，拥有强大的资本实力和资源背景，更多依靠资源的竞争和规模获取竞争优势依靠特有的专业能力，通常规模不是很大能力型依靠综合能力和规模效应竞争规模型www.fdc01.com房市金碟规模与快速周转带来的风险净资产收益率=净利润率*总资产周转率*权益乘数增加销售收入控制成本提高存货周转率扩充资产提升价格相对优势增加销售面积合法控制业务低价快速避税运作成本快销开发吸引多区域客户运作提升全集团业务开发在全国低价上下游效率买入大片有公司交依靠多元把握较把握边远发展潜力的易内部化的物业成熟市不成熟市土地化提升住宅场的低场的高端价值端客户客户总部职同时段能部门所有项一管到目同质低价高品质扩充资底化策略策略金量以配套建设上市融资，构造“土地—推动城市化上下游产品同一提升产品高度集股市增发—资本—土地”进程，强化垂直一高度标准性价比权管理的融资渠道政府关系体化化1客户需求速度资本土地www.fdc01.com房市金碟上海星河湾项目单盘销售40亿给我带来什么启示？?开盘成交40亿，创全国之最?在普通地段打造豪宅带来的启示?价格从35000-48000元，超预期销售的原因www.fdc01.com房市金碟星河湾发展历程——10年品质沉淀www.fdc01.com房市金碟星河湾的发展战略?2008年星河湾提出，发展“企业现代工程”战略?2008年，星河湾地产做出一个影响深远、意义重大的战略决策，那就是—