房地产标杆讲坛：标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享主讲：董老师www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录2www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库建立运营体系目的3www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库集团运营体系——投资论证、设定项目基准收益目标实现预定收益指标4www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库龙湖运营体系运营组织项目总监项目成本经理项目财务经理项目研发经理项目工程经理项目营销经理项目收益跟计划管理成本管理设计管理工程质量管理销售管理踪管理制度项目阶段成果管龙湖运理营体系和流程运营会议管理知识管理支持IT平台龙湖计划管理平台龙湖成本管理平台会议管理平台知识管理平台项目阶段成果管理平台5www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库运营组织架构——矩阵式组织地区公司总经理人力资源公共事务负责人及行政负责人研发设计造价采购工程营销财务投资发展副总副总副总副总副总副总福招发绩行公利驾运营聘展效政共机土机精景土机精景土精景策体客专及驶副总会税融专模薪模培模事电建电装观建电装观建装观划验户业政组计政资业块酬块训块务模模模模模模模模模模模模推中价模策模模模模块块块块块块块块块块块块广心X值块块块块块X1AA项目A项目A项目项目A项目工程经理项目总监研发经理成本经理营销经理B项目B项目B项目B项目B项目A、B、C项区域1研发经理成本经理工程经理营销经理项目总监目投资发展经理财务经理C项目C项目C项目C项目C项目成本经理工程总监营销总监项目总监研发总监D项目D项目2工程经理营销经理区域投资发展经理D、E项目D、E项目D、E项目D、E项目项目总监研发总监成本总监E项目E项目财务经理客工程总监营销经理户F项目区域3工程经理FGF、G项目F、G项目、项目投资发展经理FG、项目研发总监成本总监营销总监F、G、H项项目总监G项目目工程经理财务经理HHHH项目H项目项目项目项目项目总监研发经理成本经理工程总监营销经理X项目财务经理X1项目X1项目X1项目X1项目X1项目项目总监研发经理成本经理工程经理营销经理区域X投资发展经理X2项目X2项目项目总监研发经理6www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库矩阵式组织7www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库一、项目基本开发流程投资决策土地购买项目设计项目建设项目销售项目交房8www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库二、项目开发关键控制点?明确项目投资决策投资决策?确定土地权属?确定土地资金支付计划?签定国土合同土地购买?取得设计条件?办理国土证?拆迁及交地?建立项目团队项目启动?完成前期调研?完成项目启动会9www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库二、项目开发关键控制点??概念设计概念设计概念设计概念设计??确定概念中标方案确定概念中标方案??方案设计方案设计?方案设计方案设计?方案上会并取得方案审查意见书方案上会并取得方案审查意见书??初步设计初步设计?初设上会并取得初设审查意见书初步设计?初设上会并取得初设审查意见书初步设计??办理《建设工程规划许可证》办理《建设工程规划许可证》??下达项目目标成本下达项目目标成本10www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库二、项目开发关键控制点?施工图设计施工图设计?施工图审查?景观概念方案设计景观设计?景观扩初设计?景观施工图设计?取得建设用地规划许可证?取得建设工程规划许可证施工准备?考察并确定施工单位及监理单位?完成招投标手续?办理施工许可证?完成项目管理大纲?完成三通一平11www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库二、项目开发关键控制点售楼处样板房项目建设项目销售建设?基础工程?选址、定位?项目销售策略方案?主体结构施工到可?建筑设计（方案版/初设版/售状态预热版/开盘版/强??精装修设计主体结构封顶销版/持续版/尾盘?砌体抹灰?景观设计版）?内装/外装/设备?土建施工安装工程?推广??精装修工程环境施工?开盘?室外管网/道路工?精装修施工?销售程?装饰?景观绿化施工?导示系统施工12www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库二、项目开发关键控制点?竣工验收备案竣工移交?物业移交?向业主交房业主商场入住开业?项目总结项目结束13www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库价值工程14www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.com房地产智库项目负责人在各因素间寻求平衡，获取项目价值最大化项目负责人使命获销售取工期压挤压挤化最大成本价值挤压项目挤压其他资金15www.fdc01.com房地产智库研发经理——在成本和效果之间做平衡的人。成本效果16www.fdc01.com房地产智库成本经理——对总成本进行控制，同时在各个成本分项上做成加减的人。分项成本分项成本17www.fdc01.com房地产智库营销经理——在销售价格和销售速度之间寻求最佳平衡的人。销售价格销售速度18www.fdc01.com房地产智库工程经理——在工期和质量之间寻求平衡的人。工期质量19www.fdc01.com房地产智库一、项目计划管理20www.fdc01.com房地产智库如何做好计划管理21www.fdc01.com房地产智库计划管理体系22www.fdc01.com房地产智库二、项目成本管理23www.fdc01.com房地产智库如何做好成本管理24www.fdc01.com房地产智库成本管理体系25www.fdc01.com房地产智库成本管理对象及责任人界定26www.fdc01.com房地产智库成本管理系统27www.fdc01.com房地产智库成本管理原理在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。举例：目标成本　vs动态成本　xx费项110　xx费项100　　　合约规划110　　　合约规划220目标成本为设定值　　　合约规划310系统自动累加或依据项目收益反推　　　合同110或依据更细的费项累加测算　　　合同220或依据历史／行业数据预估　　　合同33028www.fdc01.com房地产智库三、项目阶段成果管理29www.fdc01.com房地产智库项目阶段成果管理1899年12月30日拿地1899年12月30日1899年12月30日1899年12月30日1899年12月30日1899年12月30日1899年12月30日（土地中标后第一笔土地款）提交启动会成果取得方案批复取得初设批复项目基础开工项目首次开盘交房产品实现1、项目启动阶段2、方案设计阶段3、初步设计阶段4、施工准备阶段5、营销开盘阶段6、交房阶段7、后续阶段《项目进度计划》(启动)监录入计划管理平台，每月反馈调整，《项目后评估报总计划管理形成项目进度计划（xx年xx月版）告》目《项目风险预案》项《项目营销策略《交房方案》方案》理《市场定位》（启动）经《售房合同配置销销售管理标准》营目《售楼处、样板房选址、定《价格表及付款项位、修建及开放计划》《商业移交方案》方式》《产品定位》《方案设计成果》《初步设计成果》《景观与建筑方案配合及指导《景观方案设计成果》意见》理经《精装房与建筑方案配合及指发《精装房方案设计任务书》设计管理导意见》研目《项目技术经济指标》（启《项目技术经济指标》（方《项目技术经济指标》（初项动）案）设）《产品建造标准》（启动）《产品建造标准》（方案）《产品建造标准》（初设）理经《目标成本及合约规录入成本管理系统，每月反馈调整，《目标成本》（基准）本划》（启动）xxxx成本管理形成项目动态成本（年月版）成目项理经程工程管理《项目管理大纲》工目项经务《项目投资分析模型》《项目投资分析模型》《项目投资分析模型》《项目资产管理方财理收益跟踪（启动）（方案）（初设）案》目项30www.fdc01.com房地产智库项目阶段成果审批流程项目职能负责人职能部门完成子成果子成果研讨及确认成果共享项目职能负责人职能部门完成子成果子成果研讨及确认总经理会议阶段性成果审核项目负责人OA审批提交审批项目职能负责人职能部门子成果研讨及确认完成子成果成果共享31www.fdc01.com房地产智库四、项目投资收益跟踪32www.fdc01.com房地产智库如何进行收益跟踪成本回顾报销售及回款告报告对比全景模型每项目成功标尺月动态更新进度计划报资金计划及告总结小于上月指小于成功标标尺地区公司解释原因集团问责和复审,地区总并提出改进措施经理提交书面报告www.fdc01.com房地产智库五、项目会议管理34www.fdc01.com房地产智库会议管理体系35www.fdc01.com房地产智库公司运营会议体系1PMO预案决策会2PMO项目?拿地前启动会3?取得土地阶段成果审查与与经经济分济分后15日内会析析会合并会合并?项目阶段PMO关键决4成果审查策会5?根据需要半年年度总结会6?6月15日或PMO月度运12月15日营会?每月前3个工作日7项目周例会?每周五36www.fdc01.com房地产智库公司非运营会议体系1办公周例会2?每周一季度综合指标回顾会3?每季结束跨部门研讨后15日内