境外房地产案例研究高通智库高通智库OverseasRealEstateCaseStudy2011年11月13日(双周一次)城市再生典范：日本东京中城?项目概况??项目名称：TokyoMidtown(东京中城)?项目地点：日本东京?项目招标：2001年9月?项目开发许可：2003年9月?项目动工：2004年5月?项目竣工：2007年1月?项目开业：2007年3月30日?项目用地面积：约102,000平方米?项目实际占地面积：约78,400平方米?项目总建面积：约569,000平方米办公面积：约330,000平方米购物中心：约57,000平方米住宅面积：约111,000平方米（约530套）五星级酒店：约48,000平方米（约250间）其它：23,000平方米?建筑层数：地下5层，地上54层?开发商：三井不动产?设计总指挥：SOM?设计主创：日建设计?景观设计：EDAWIncwww.gaotongchina.com1境外房地产案例研究?商业设施设计：CommunicationArts和隈研吾建筑都市设计事务所?住宅楼设计：坂仓建筑研究所?楼体外观设计：青木淳建筑规划事务所、安藤忠雄?施工建造：竹中工务店(A、C、D、G、H栋)、大成建设(B、E、F栋)?总投资：34亿美元六本木位于东京的中心，而东京中城正位于六本木的中心——六本木交叉路口。追溯至江户时代，这里曾是名门毛利家的府邸，明治时期为陆军驻地，二战后曾用作美军将校宿舍，之后又成为日本防卫厅的所在。2000年防卫厅搬迁，空出了10公顷的可开发用地，2005年，以三井不动产为首的六家公司中标，开始在此建设一个包括商务、居住、商业等多种城市功能在内的全新的复合型街区，这也是东京这个国际大都市的“城市再生”计划的一次大规模的实践。东京中城占地10万平方米，相当于半个香港维多利亚公园的大小，为近年来日本的各都市再开发计划中规模最大的项目。这个综合新城由6座建筑物组成，最高一幢有248米，是当地除东京铁塔以外最高的建筑物，其高区是东京首间丽嘉酒店（THERITZ-CARLTONTOKYO）。此外，东京中城还有可容纳2万名职员的写字楼、可住1200人的豪华住宅、130多间商店和食肆、三得利艺术馆、与美国约翰霍普金斯大学合办的先进医疗中心，还有4万平方米的园林，可说是一应俱全。整项计划的地标建筑‘中城大厦’（MidtownTower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。和前两座建筑物不同的是，中城大厦没有设立展望台。大厦最顶端的54楼是机械室和管理、维护空间，一般的访客无法进入。许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士胶片、富士全录、GoodwillGroup等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。东京中城里汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、绿地、美术馆等设施，彼此共鸣，为都心的生活提供高品质的每一天。该项目建成后，曾有人评价它是“全球建筑师都想去造访的东京指标”，有定位是“日本设计走向全世界的发源地”。www.gaotongchina.com2境外房地产案例研究原防卫厅东京中城竣工项目规划及定位??2001年9月17日，三井不动产等企业联盟中标得到六本木防卫厅重建工程?2003年4月21日，六本木防卫厅重建工程开发计划确定?2003年11月19日，TheRitzCarlton酒店加入东京中城开发计划?2004年5月18日，东京中城开发计划隆重开幕，三得利美术馆确定迁入；?2005年7月14日，项目正式定名为“东京中城”，并公开征集mark和logo；富士胶卷公司，富士集团，雅虎日本公司确定进入；21/21视觉设计方案确定?2005年11月8日，东京中城的租售住宅和医疗中心开放展示，并提出了新的居住方案，针对大城市中心不同的功能需求，不同的时间轴和利用目的提供三种租售方式（与顶级饭店看齐的高级租售住宅、普通精装公寓以及商务套房），对办公部分定位进行了确定，引入世界知名医疗机构及相关单位；?2006年11月15日，东京中城发布准备引入的商业品牌?2007年3月30日，东京中城开业六本木原本就是一个国际色彩浓厚的地区，半径1英里(1.6公里)中聚集着40多个国家的大使馆和9个国际学校，因酒吧林立，长期以来也成为东京夜生活的中心。数年前开业的六本木Hills给这一区域带来了新型的商业文化，而东京中城的出现无疑成为该地区甚至是整个东京的城市发展的点睛之笔。负责工程的三井物产主席岩佐说：“透过中城，我们旨在将东京打造成日本、亚洲，甚至是全球商业和文化创意的发源地，我们也希望这有助宣扬日本价值观和审美观至全世界。”著名建筑师安藤忠雄说：“日本以经济强劲闻名，我们希望向世界展示另一面——那就是设计与美学。”www.gaotongchina.com3境外房地产案例研究项目位置及交通状况??www.gaotongchina.com4境外房地产案例研究从机场到东京中城：?从火车站到东京中城：?从附近车站到东京中城：?www.gaotongchina.com5境外房地产案例研究建筑设计及功能布局?东京中城的设计强手云集，设计总指挥是SOM（曾负责重建新美国世贸），设计主创是日建设计，景观设计由EDAWInc.，商业设施的设计由CommunicationArts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。此外青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了“DesignWing”的设计。设计理念：明确未来蓝图与概念，向世界传播新的价值；融合各种城市功能，创造多重收益。东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。从规划设计和商业设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造东京21世纪衣食住行乐的完美景观。环保型区域建设?东京中城的细微之处都体现着环保精神。环保设计上采用被动式设计，即未使用特殊装置，在布局和结构上巧下功夫调节能源，打造舒适环境。比如，采用遮挡阳光直射、减轻热负荷的遮光百叶窗；用Low-e多层玻璃等减轻来自窗户的热负荷；地下引入自然光，节约照明用电；通过屋顶绿化遮挡对建筑物的热辐射等。厕所使用雨水和厨房的排水，并用自动感知器控制节水温。中城的电力设备导入水蓄热系统和NAS电池，有效利用深夜电力，削减高峰用电。回收煤气发电时产生的废热，用于空调热水供应等；采用光线联动自动百页、窗边照明自动调光系统等。www.gaotongchina.com6境外房地产案例研究项目组成部分??www.gaotongchina.com7境外房地产案例研究在东京中城，居住、工作、游乐、休闲等多重功能相互融合、相互刺激，从中激发出富有活力的先进城市文化。这个崭新的复合型城区由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施。1、办公部分MidtownTower作为东京中城的标志建筑，是除东京铁塔外东京最高的建筑，设计以日本庭园中的庭石为蓝本。MidtownTower、MidtownEast和MidtownWest都是办公大楼。许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、GoodwillGroup、游戏制作公司KonamiCorp.等，YahooJapan已在东京中城租下了10层楼；目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上。2、酒店部分MidtownTower45-53楼是首次入驻东京的RitzCarlton酒店。酒店占据了主楼最上面的9层楼（中城大厦的地上3层及45层至53层），从全部248间客房都能眺望东京街景，在晴朗时更可以瞭望到富士山。另外，46层有2000㎡的豪华SPA和健身房，在1层和2层均有露台和舞厅，桧町公园将可一览无遗。248间房间拥有50平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约300平米，一晚叫价近2万美元，饭店最便宜的套房也要600美金以上，3月30日开业至今，全面客满，一房难求。3、公寓部分TheParkResidences是由RitzCarlton直接管理的酒店式公寓。OakwoodPremierTokyoMidtown是美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的高级公寓。MidtownEast的12-24楼是面向商务人员的高级公寓。4、商业部分www.gaotongchina.com8境外房地产案例研究Galleria：拱廊街——堪称东京拥有最大片绿地的购物中心。全长150米，高约25米，地上四层、地下一层的竖井式结构的大空间。地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是BillboardliveTokyo。东京中城共有包括服饰精品及餐厅的132家店铺，预计一年将吸引3000万游客，营业额将达到300亿日元(约合20亿元人民币)。Plaza：广场。这个巨大的圆拱形网状天幕BigCanopy非常引人瞩目，设有大型电子屏幕，FM现场广播中心，周围有星巴克咖啡和TSUTAYA书店的复合店，是购物之余理想的休憩空间。GardenTerrace：花园露台——圆形的玻璃建筑，餐饮中心。集中了日本国内外的高级餐厅，大部分都面向中城花园，景观一流。www.gaotongchina.com9境外房地产案例研究5、艺术和设计部分主要