金融街通金融街通程国际金融街通程国际金融街通程国际金融金融街通程国际金融街通程国际金融街通程国际街通程国际程国际项目策项目策划报告项目策划报告项目策划报告划报告呈报单呈报单位：呈报单位呈报单位位：：：北京公司北京公司北京公司北京公司呈报时间呈报时间呈报时间：呈报时间：：：2005200520052005年年年年6666月月月月10101010日日日日目录目录目目录录：目录目录：目目录录：：：：：：
总体市场环境分析
项目区域房地产市场研究
项目针对性市场分析
项目针对性产品定位及价格定位
项目营销推广定位
项目团队第一章第一章第第一章第一第一章第一章第一章一章章总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析一一一、一、、、政政政策背景环境分析政策背景环境分析策背景环境分析策背景环境分析1、土地政策土地政策土地政策：土地政策：：：71号文件、4号令以及45号文件等一系列土地调控政策引导房地产市场良性运行;2、金融政策金融政策金融政策：金融政策：：：121文件、贷款控制等金融政策进一步发挥宏观调控手段的双刃剑作用。自2003年第121文件的出台在抑制高档房地产投资增长过速的同时，有效避免资源的浪费和市场的无序竞争分散客源；3、央行加息增加市场的可变因素央行加息增加市场的可变因素；央行加息增加市场的可变因素央行加息增加市场的可变因素；；；4、政府再次对房地产市场价格实行干预政府再次对房地产市场价格实行干预。政府再次对房地产市场价格实行干预政府再次对房地产市场价格实行干预。。。第一章第一章第第一章第一第一章第一章第一章一章章总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析二二二、二、、、市市场背景环境分析市场背景环境分析市场背景环境分析场背景环境分析200520052005年北京市总体房地产市场特点2005年北京市总体房地产市场特点年北京市总体房地产市场特点年北京市总体房地产市场特点分指数年季度年年季度季度2005年一季度“京房景气分分分指指指数数数名名名名称称称称2005年年年1季季度季度度2004年年1季度季度指数增减指数指数增减增减指数增减指数”与上年同期相比微房地产开发景气指数104.8102.72.1升1.6点，8个分指数呈3房地产开发投资指数101.0107.0-6.0升5降格局。其中正面影房地产本年资金来源指数100.2101.5-1.3响总指数的因素是土地开房地产土地购置费指数99.3100.1-0.7发面积、销售价格和竣工面积分指数；负面影响总房地产完成土地开发面积指数121.4100.421.0指数的因素是房地产开发房地产空置面积正指数75.677.9-2.3投资、空置面积、新开工房地产新开工面积指数99.799.70面积、本年资金来源、土房地产竣工面积指数105.2102.52.7地购置费5个分指数。房地产销售价格指数94.490.53.9第一章第一章第第一章第一第一章第一章第一章一章章总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析202005年北京市总体房地产市场2005052005年北京市总体房地产市场年北京市总体房地产市场年北京市总体房地产市场开发特点开发特点开发特点开发特点主要指标合计上年同期增幅(%)房地产开发投资（亿元）191.2170.911.9#住宅83.676.69.2商品房施工面积(万平米)5609.25361.44.6#住宅3853.53657.45.4本年新开商品房面积(万平米)335.3337.7-0.7#住宅223.5224.9-0.6商品房竣工面积(万平米)313.7228.437.4#住宅235.4174.435.0商品房销售面积(万平米)353.8268.631.7#住宅327.3248.631.7商品房销售额(亿元)184.4125.946.4#住宅158.3108.446.1第一章第一章第第一章第一第一章第一章第一章一章章总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析2002005年北京市总体房地产市场200520055年北京市总体房地产市场年北京市总体房地产市场年北京市总体房地产市场特点总结特点总结特点总结特点总结1、房地产开发投资量仍在增加，但其热度已经开始逐渐降温。2、受信贷、金融的政策影响，房地产开发投资进一步规范化。3、土地开发面积虽有所提高，但新开工面积却反向减少。4、竣工面积增加，市场供应量进一步放大。5、整体市场看好，商务、商业房地产市场整体进入准现房销售阶段。第一章第一章第第一章第一第一章第一章第一章一章章总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析总体市场环境分析2002005年北京市总体房地产200520055年北京市总体房地产年北京市总体房地产年北京市总体房地产市场展望市场展望市场展望市场展望综上所述，综上所述综上所述综上所述，，，我们认为整体宏观调控形势开始明朗我们认为整体宏观调控形势开始明朗我们认为整体宏观调控形势开始明朗，我们认为整体宏观调控形势开始明朗，，，企业投资企业投资企业投资企业投资信心有所恢复信心有所恢复，信心有所恢复信心有所恢复，，，从从从从2005200520052005年第一季度开发年第一季度开发年第一季度开发、年第一季度开发、、、交易量来看交易量来看交易量来看交易量来看，，，，北京北京北京北京市房地产市场仍稳步发展市房地产市场仍稳步发展，市房地产市场仍稳步发展市房地产市场仍稳步发展，，，但但但但6666月新政的发布将会使市场有一月新政的发布将会使市场有一月新政的发布将会使市场有一月新政的发布将会使市场有一定振荡定振荡定振荡。定振荡。。。第二章第二章第第二章第二第二章第二章第二章二章章项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究二二二、二、、、区域办公物业市场研究区区域办公物业市场研究区域办公物业市场研究域办公物业市场研究办公物业供应办公物业供应办公物业供应办公物业供应市场供市场供应市场供应市场供应应第二章第二章第第二章第二第二章第二章第二章二章章项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究办公物业办公物业供应办公物业供应办公物业供应供应市场分析市场分析市场分析市场分析1、该区域租售形式一直以大单成交为主，并且该区域有强有力的大客户予以支持此种租售方式；2、周边配套设施尚在开发建设中，各种商铺业态类型较多，但功能单一，缺乏高档商业模式，目前商业氛围主要来自百盛和金融街所在的周边商圈包括西单万通和华联等，其主要是满足生活配套需求；3、在未来三年左右，金融街核心区（金融街二期）还将有近100万平方米的写字楼供应量。4、置圠星座、长安兴融中心等项目的推出进一步使区域内产品向高端化发展。第二章第二章第第二章第二第二章第二章第二章二章章项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究办公物办公物业办公物业办公物业业需求分析需求分析需求分析需求分析1、客户实力较为雄厚，倾向于整买或者大面积整租；市场需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在10%以内。2、对写字楼的综合素质要求越来越高，特别是硬件设施在整体升级方面表现的由为突出，例如：外观形象与大堂、配套服务、环保与智能化程度。3、在服务上需要24小时办公优势及相应的服务系统。第二章第二章第第二章第二第二章第二章第二章二章章项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究办公物业办公物业市场办公物业市场办公物业市场市场产品研究产品研究产品研究产品研究1、产品结构上商务公寓虽有一定的市场份额，但区域内仍以整体形象好、设施配置高纯写字楼市场为主；2、总部经济化和定制化产品的出现，其中以置地星座为代表的总部型写字楼，以“总部经济”为卖点，成为写字楼市场的热点；3、产品实际分割时单元面积适中约200—600平米，但多留有一定体量产品以整层形式租售，其产品层高多在2.8—3.2米之间，使用率在70%—75%之间；4、写字楼的大堂大部分位于楼座的一层，面积集中于200至420平方米范围，其中大部分写字楼的大堂都有不同程度的挑空，高度约5—10米；5、根据项目规模大小，平均每层电梯在6—18部，其中最少含有1部货梯。第二章第二章第第二章第二第二章第二章第二章二章章项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究办公物办公物业办公物业办公物业业市场价格市场价格动态市场价格动态市场价格动态动态第二章第二章第第二章第二第二章第二章第二章二章章项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地产市场研究项目区域房地