2013-9-142013-9-14世联地产主题地产发展模式研究仅供与贵司交流。度假村存在形式教育产业主题公园高尔夫球会销售核心式经营核心式盈利模式主题地产主题地产按其盈利模式可分为两种居住地产居住地产客户客户身份需求独一无二利益需求直接关联需求教育需求房地产前提条件：教育必须是城市中端客户所稀缺的需求高尔夫需求房地产前提条件：高尔夫必须经营起来，并享有跨区域的品牌度高尔夫教育产业销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。销售核心式主题地产能为居住地产创造需求、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益；、经营核心式主题地产能为居住地产带来：提升区域形象；完善区域基本居住条件；形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势；、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；——————经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住地产的需求123经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来后才得以体现。滞后于区域发展有市场需求后才体现附加价值对地产的作用可超前于区域发展直接创造需求与居住地产的价值关联盈利模式两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联、带来交通上的方便、提供日常生活健康休闲设施、聚集人气，完善商业配套经营核心型123、少数人专有的，并体现身份尊贵感、利益直接关联且密不可分销售核心型12度假村教育产业主题公园高尔夫球会销售核心式经营核心式主题地产主题地产发展模式销售核心式——销售核心式高尔夫球会——河南新疆湖南安徽江西河北黑龙江湖北陕西浙江四川江苏云南广西天津山东辽宁海南福建国内高尔夫分布国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。上海广东北京37211499543333222211111110510152025303540，目前已建成个标准球场，计划再建个标准场。年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员个左右。平均每年投资个多亿。年开始开发观澜豪园，一期和二期开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达％，封顶后达到％。成功开发居住地产的关键因素：成功经营起高品质的国际高尔夫球会。经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。551995350031998701002销售核心式高尔夫球会成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫——项目简介：规划用地面积10km（亩），目前已建成洞球场。年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员多个。年开发栋美式别墅，至今销售率为零。失败的的关键因素：未建立起高品质的高尔夫球会。经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。370027199419002001172销售核心式高尔夫球会开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫——项目简介：规划用地面积2.56km销售核心式高尔夫球会——国科国际高尔夫项目简介：位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车程分钟，总占地亩。一期占地亩，规划有高尔夫球场亩，占地亩的国际酒店和建身娱乐城，高尔夫别墅亩。首期开发栋（亩）别墅。销售艰难：销售左右，而且大部分为非市场行为。关键原因：在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不理想是意料中的。40720033001300500150021542020%关键因素城市条件中心城市海滨城市外籍人士活动频繁（一般外资利用额亿美元以上）项目条件丘陵坡地自然景观（山、海）土地规模亩以上地价一般万亩以内开发者条件首期投资额至少～亿风险承受能力专业能力（建设、管理、经营）社会资源25100010/2.53高尔夫开发关键因素开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。发展可能性的判断因素度假村教育产业主题公园高尔夫球会销售核心式经营核心式、主题地产3主题地产发展模式销售核心式——教育产业按其招生性质可分为两类分类教育层次典型案例高等教育（大学城）专科、本科、研究生、成教珠海唐家湾大学城上海松江大学城基础教育幼儿园、小学、初中、高中深圳宝安桃源居销售核心式教育产业——发展轴年年年年年19921995199619982000中山大学招生周边几个居住项目销售停滞中山大学和高科技产业开始建设年1999大力建设基建设施，改善投资环境国际方程式赛车场、珍珠乐园建成教育产业大学城典型案例：珠海唐家湾大学城——，规划引进所大学，计划到年珠海在校大学生可达万人。1020058-102翠湖高尔夫建成项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约项目规模：占地20km16km唐家湾开发区规划，大学园区规划发展现状：目前已有所大学投入使用，其中中山大学已招生届。前几年中山大学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。93222，其中教育区万16.2m2教育产业基础教育典型案例：深圳市宝安区桃源居社区——年捐资过亿引入清华附校，至今年销售量万200115m项目区位：距离深圳市区多，距离宝安区中心分钟车程，属于陌生区域项目规模：总占地亩，总建面万销售情况：～年没有引入清华附校，年销售量万关键因素：、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校具有很强感召力。、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。、与居住地产建立唯一价值关联，户个学位名额。30km152000180m199620001.3m12312分类与居住地产的关联关键因素高等教育（大学城）无法创造需求、居住地产与高等教育学位无法建立价值关联，因此无法创造市场新需求。、大学城内均配置有优质价廉的的学生公寓和教师住宅，一般采用出租方式，且租金低于周边市场价格。师生不会成为校外居住地产的主流客户。、仅对区域有形象提升作用，对居住地产价值提升非常有限，即使是在成熟区域，其对居住地产价值的提升也仅在左右。基础教育可以创造需求、居住地产与学校的学位名额及学费优惠建立价值关联、城市中名校缺乏，且引入的名校在目标客户中具有强烈感召力、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学1235%123两种教育产业与居住地产的关联主题地产教育产业——分类判断因素高等教育（大学城）、大学无法为居住地产创造市场需求、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地基础教育、山东省重点中学共所，其中济南所，占％，分布在市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛所，泰安所）、郊区人口置业能力有限121571628932销售核心式教育产业——度假村教育产业主题公园高尔夫球会销售核心式经营核心式、主题地产3主题地产发展模式经营核心式——2，投资亿8，投资亿年“欢乐谷”二期建成，占地万7.5200018m22，投资个多亿年“欢乐谷”一期建成，占地万6199817m2，现已建成四大主题公园发展历程：至年四大主题公园全部建成，现已成为深圳市主要旅游景点年第一个主题公园“锦绣中华”启动，占地万2000198735m2，其中旅游用地1.40km2年“世界之窗”建成，占地万199448m典型案例：深圳华侨城项目区位：华侨城位于深圳市西东部，南临深圳湾，在城市主干道旁用地面积：4.5km经营核心式主题公园——2关键因素城市条件开放型的经济中心城市距离主要客源市场小时车程范围内距离城市主干道在分钟车程内项目条件地价一般万亩以内一般拥有超过11510/4km以上的土地，其中主题公园总用地规模～0.51.5km2开发者条件分期投资额亿以上专业能力（建设、管理、经营）风险承受能力（经营时间长，资金回收慢）4发展可能性的判断因素主题公园开发关键因素——度假村教育产业主题公园高尔夫球会销售核心式经营核心式、主题地产3主题地产发展模式经营核心式——）小型资源、拥有某种小型的自然资源（最常见是温泉）、规模小，一般在亩以内，大的在亩左右。、投资额小，一般在千万～亿珠海御温泉（亩）北京郊区度假村（～亩）1210020037190150200）美国日光河度假村（规划213.6km2以上、投资额大，一般首期都要亿左右深圳海上田园风光（规划3524km2分类特征典型案例大型独享资源、拥有山、海等大型自然、独享资源、规模大，一般规划面积在1210km度假村按资源类型可分为两类经营核心式度假村——地理位置：位于珠海市斗门县黄杨山西麓，现状为农村交通条件：距离市中心小时车程，没有公共交通，设有班车建设规模：一期亩，温泉露天浴池个、四星级酒店、餐饮、休闲空间二期亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房御温泉地理位置御温泉平面图典型案例：珠海御温泉渡假村1603630经营核心式度假村——经营核心式度假村——露天温泉四星级酒店会议厅开发历程：年月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区年月，一期建成四星级酒店（间客房、个会议室）年月，二期增加温泉池和酒店客房经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率％，周末和长假客满。商务会议多。没有开发居住地产。典型案例：珠海御温泉渡假村199822001270520021180。资源和配套郊区环境清新，37度温泉资源。30间房，准备增建客房，有温泉浴、室内恒温泳池、会议室、康乐中心、室外篮球场、餐厅和正在建设的室内网球场。佛慧山的山景（不能攀登），酒店无星级，7个共750平方米的商务会议室，有78间客房、商务中心、餐厅、夜总会、美容美发、桑拿、康乐中心、室外网球场1个。拟建1个标准泳池。消费价格标准双人间300元/天。套浴118元；贵宾浴15