以以阳阳光的名光的名义义，，东东山再起……山再起……“日光湖乡村GolfTown”营销思想录2010.4.wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟ContentsContents?市场扫描营销背景?项目浅析?客户把握?营销主题及案名营销思路?营销渠道构想?营销计划2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟ContentsContents?市场扫描营销背景?项目浅析?客户定位怎样的市场？?营销主题及案名营销思路?营销渠道构想?营销计划2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海口市历年房地产开发投资情况6050.47100.00%84.00%46.385080.00%4040.2960.00%3053.20%27.745.40%15.0540.00%2013.51015.10%20.00%9.80%8.80%00.00%2053年2006年2007年2008年2009年2010年房地产投资额(亿元)变化率房地产供应走势房地产供应走势2010年海口房地产投资增幅继续减小，商品住宅投资还同比下降了16.4％。反映2000年以来，在国内宏观调控和海口政策性的积压房集中处理压力下，高涨的房地产投资热情有所平抑。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海口市历年商品住宅销售情况16080.00%66.20%133.48140139.9125.760.00%12051.90%10040.60%92.140.00%8055.453.66020.00%40-10.15%6.22%3.30%0.00%200-20.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅销售面积(万平方米)变化率房地产消化走势房地产消化走势宏观调控全面实施的第二年海口商品住宅销售面积即出现了负增长，2010年又重拾增势。说明政策气候对海口需求市场较明显的抑制效果，在理性投资占主流的形势下，新项目的消化速度会受一定影响；但综合市场表现判断：海口目前的年消化容量基础较扎实，近几年大幅波动的可能性较小。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海口市历年商品房住宅竣工与销售情况139.9140125.7133.4812092.1105.0596.9110081.228055.4453.655.4604154.49402002005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅竣工面积(万平方米)商品住宅销售面积(万平方米)房地产供求对比房地产供求对比海口商品住宅的竣工面积已持续5年小于销售面积，说明供应方投资理性的总体态势。而在新竣工面积与消化量差距日益拉大的情况下，消化量仍能3年维持在130万m2左右，也反映出海口需求市场规模较稳固的市场特征。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海口市历年商品住宅价格走势3000273520.00%2489204915.47%250015.00%19402104200019899.88%10.00%15005.78%5.62%5.00%10000.00%500-2.12%-2.93%0-5.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅价格(元/平方米)变化率房地产价格走势房地产价格走势2010年海口商品房均价2735元/平方米，同比上升9.88％，在供求规模均有所收缩、市场上烂尾楼还很多的情况下，海口房价依然坚挺上涨，说明当前人们对海口置业已有较好的认知基础、现有消化规模的支撑力量扎实。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海南高尔夫概览海南高尔夫概览?高尔夫被冠为海南的海南高尔夫俱乐部分布海南高尔夫俱乐部分布“岛球”、全岛六大?2010年全岛高尔夫客主打旅游业产品之一源达35万人次，旅游；客源占90%以上，休?海南球场仅次于广东闲类消费是海南高尔、北京、上海数量居本项目夫的最大特色；全国第四，高尔夫运本项目本项目本项目?受高尔夫室外运动特动及服务的发展属国性的影响，海南高尔内领先水平。夫经营的淡旺季明显，加之新建球场不断涌现，致使老球场必然面临重新定位的经营瓶颈。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场是怎样？怎样怎样的市的市场场？？海南高尔夫概览海南高尔夫概览台达高尔夫球会五月花美视高尔夫球会西海岸高尔夫球会依必朗高尔夫球会本项目本项目博鳌高尔夫球会三亚国际高尔夫球会目前，海口高尔夫客源最好的分别是西海岸，五月花和台达高尔夫球会。2010.4兴隆康乐园高尔夫球会wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海南高尔夫地产海南高尔夫地产?海南高尔夫旅游的主要客源来自日本、韩国及国内大陆发达城市的高尔夫人群，?高尔夫球的热爱者为发展高球场房地产奠定了良好的需求基础。而全岛近20个高尔夫球会中，目前仅5个开发了对外出售的房地产项目。供求落差决定了此类项目的市场前景，也是本项目把握机会、东山再起的着眼点之一。三亚亚龙湾5号西海岸高尔夫别墅美视高尔夫别墅和海南岛高尔夫球场分布现状和未来计划相比，海南高尔夫地产的消费前景仍比较广阔，将是补充、分流“蓝色海南”地产消费的一支绿色生力军。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的市的市场场？？海口西海岸地产海口西海岸地产项目项目名称名称位位置置占地占地容容积率积率相关相关产品产品均价均价销售销售时段时段入伙入伙9.7880-1405000/200751兆南西海岸新国宾馆对万平方0.499公寓㎡为主，公寓均价约元平方米，年月日开2008.07西海豪园面，美视高尔夫西米别墅200-300㎡左右别墅均价约1万元/平方米盘西海岸不看海联排别墅8000元/平方整体2005年4月开比华利山庄18万平方米0.5公寓到别墅产品多样NA美视高尔夫东米，公寓带空中花园均价同上盘西海岸西海岸假日海滩销售近一年，穿插球场内/170㎡叠拼别墅7000元/平方米现房高尔夫别墅对面剩下不到二成2010年4月开工，叠拼已售完，只剩公寓。叠拼二手放盘西海岸假日20.8万平方春节以来阳光西海岸0.7叠拼200㎡左右6500元/平方米左右，公寓楼2007年底海滩西500米米销售速度很快毛坯房均价4600-4700元/平方米海悦天伦6.17万平方独立别墅2010年5月开盘，盈滨半岛0.266800元/平方米已入伙别墅米230-293㎡，共50套至今仍有1/3未售出?西海岸已有的市民认知基础、品牌口碑以及政府规划效应、新高尔夫球场高档次运营效应等等，使西海岸物业近几年表现火热，成为海口楼市涨势最稳、消化速度最快的片区之一;?目前西海岸一带的销售产品以独立别墅、小高层公寓楼、叠拼别墅为主，联排、双拼较少。直接位于高尔夫球场内的项目多数进入销售后期，且一线临海用地近开发殆尽。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟ContentsContents?市场扫描营销背景?项目浅析?客户定位怎样的项目？?营销主题及案名营销思路?营销渠道构想?营销计划2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的的项项目？目？东山高尔夫东山高尔夫海南高尔夫俱乐部分布海南高尔夫俱乐部分布?东山高尔夫球场1996年开业，由国际级设计C.J.TAN先生设计，为18洞72杆国际标准球场，是较老式的高尔夫球场之一。?整个球场占地面积2000亩，球道总长度7050码。球场与风景如诗如画的东山湖畔相依而建，是一个本项目本项目极具挑战性的山地型球场。?周边有海南热带野生动植物园、火山口公园等，与海南密布的新老旅游景区相比，项目周边景点的资源唯一性和吸引力不突出。东山高尔夫球场海南野生动植物园2010.4wwwwww火山..ffddcc00口11..公园ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的的项项目？目？项目位置秀英区(海口)东山高尔夫俱乐部内总占地17200.86平方米建筑面积81796.88平方米物业类型联排别墅、公寓面市时间2004年装修情况联排精装修；公寓精装修带家私家电历史售价5000元/平方米左右销售情况售出少量，目前已暂停本项目?区位上不属于地理和心理上的海口楼市，外围道路、市政方面的配套建设与海口项目、尤其是西海岸项目差别很大；““北纬北纬1818?项目一度中止销售、并曾有退房风波，市场口碑及项目投资信心亟待重塑。度”度”?西海岸目前可开发土地已经稀缺，未来将逐渐向其南面的二线腹地转移，本项目与这些位置的项目相比劣势仍较突出，对项目营销带来了一定的市场机会、也是时机上的竞争威胁。2010.4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟怎样怎样的的项项目？目？十年的老派海南高尔夫，已被后十年的老派海南高尔夫，已被后来来者居上、要者居上、要让让人人们们重重忆忆！！曾曾经经的“北的“北纬纬1818度”，一度被市度”，一度被市场场遗遗忘、要忘、要对对市市场场重提重提！！项项目的目的营销营销推广，曾推广，曾经与经与““蓝蓝色海口”色海口”并并肩比肩比拼拼的，要的，要重塑重塑市市场场个个性，充分展示“非性，充分展示“非蓝