无锡万科酩悦复盘分享世联地产——万科酩悦策划项目组万科酩悦——太湖新城首席低密度社区世联地产无锡万科，继金域缇香、金域蓝湾后的全新超越力作！目录项目基本情况目标—难点—成绩世联地产操盘经验分享关键点世联地产4项目占地21万方，总建面31万方，容积率1.46，为太湖新城首席低密度精装基本情况社区；物业形态多样，别墅、小高层、高层合理分配。?基本参数占地面积：216792㎡建筑面积：316948㎡绿化率：40%容积率：1.46总户数：2140户?整体定位：太湖新城首席低密度精装社区?主力产品：叠加别墅：148-321㎡世联地产小高层：90/98/115/134㎡三房高层：100/110/130㎡三房宜居环境太湖新城，居住首选太湖新城，无锡市政府重点打造的生态区域三面环水、无污染性企业、太湖山水旅游度假区、长广溪湿地、尚贤河湿地、金匮公园。这里有全无锡最优越的自然环境资源。三横三纵交通规划，无论是到老城区、火车站还是机场，无比便捷。重点发展高新产业，引进科技人才，市政府已迁入，发展潜力巨大。热爱湖山水旅游渡假区世联地产长广西湿地尚贤河湿地市民中心江南大学核心地段新市中心成熟地段7年醇熟，钜献家园生长计划酩悦坐享魅力7年升级——社区配套逐步完善、生活氛围日益成熟、人文气息越发浓郁.这座成熟的宜居之城，基于您的实际居住需求，万科斥资千万元持续进行社区品质升级。以“家园生长计划”，不断地进行配套、建筑、景观、服务等各方面的品质提升，持续满足不断成长的生活。华润万家世联地产无锡大剧院蠡湖风光市民中心社区内完善配套经典设计醇品建筑，皇家园林建筑方面宽景洋房采用的是芝加哥学派的建筑风格，突破了常规建筑的沉闷之感，更加现代、简洁和经典。别墅采用的是法式皇家建筑风格，中轴对称的布局，庄重大气。园林方面特别邀请到JDS的主席设计师为酩悦进行景观设计。整体采用的是法式皇家园林景观设计，取灵感于法国凡尔赛宫，将“自然风韵、魅力优雅”的设计主题融入景观中。芝加哥学派风格法式皇家建筑风格世联地产B1组团整体抬高了1.2米，我们在欧式园林为主的基础上还融入江南园林的元素，更加注重打造自然公园式的景观，高低起伏的地形配合四季常青的树木，营造了一步一景，错落有致的公园化景观。成熟精装13年经验，精装专家万科以成品精装思考空间及建筑设计，开创性地将功能空间分为七大系统——厨房空间系统、卫浴空间系统、收纳空间系统、玄关空间系统、餐厅空间系统、起居厅空间系统、卧室空间系统。更将绿色、只能的理念引入其中，为不同需求提供满意的解决方案。品牌联盟类标准——更高性价比的家我们一直致力为客户提供更高性价比的家居空间，基于数十年客户需求分析，从户型及空间的不断创新到更高品质的材料及技术投入，为客户营造更具性价比的家居空间，让居住者尽情展示个性生活，承载生活中不断进度的态度与激情。类标准——更高品质更多舒适的家世联地产通过长期对改善性置业者需求的深入研究，我们以更多人性化及智能化考量，提供具有更高舒适度的生活空间。在居住空间需求满足的基础之上，将对舒适与品质的追求作为筑家的第一标准，帮户居住者在生活享受中持续创造生活。A类标准——更多尊贵生活品味的家我们深入了解追求居住尊贵感的客户需求，在生活空间及居住功能的高标准满足之上，更注重生活品味的营造，打造尊崇居家的环境，以高超技术至善的视角，铸造极富品味的层峰生，将更高的艺术品味融入生活。绿色科技健康人居，领跑全国地源热泵系统：利用地下浅层地热资源既能供热又能制冷的高效节能环保型空调系统，通过输入少量的高品位能源（电能），即可实现能量从低温热源向高温热源的转移。断桥隔热铝合金&Low-E玻璃：隔热性优越，密封性能强，彻底解决了铝合金传导散热快、不符合节能要求的致命问题。对可见光高电动遮阳卷帘五层防水保温外墙透过及对中远红外线高反射，使其具有优异隔热效果和良好的透光性。内开内倒窗：具有良好通风性能、密封保温性能的同时，还更加安全、使用、便于清洁。世联地产雨水收集：通过小型的污水处理系统对小区内收集的雨水进行处理，分离，回收部分雨水用于小区内水景，绿地灌溉等等。还有电动外遮阳、新风系统、太阳能热水器……新风系统出风口万科物业贴心服务，舒心生活服务定位金钥匙世联地产服务模式一家亲服务模式项目在2011年销售了整个项目的50%左右，其中货量的推出其中在5、6、7推售情况月，推售房源数量大，各产品线交织。2011-3月开盘11B5，148~321㎡别墅，64套B1，115㎡小高层，100套2011-5月开盘22333322B1，134㎡小高层，40套55112011-6月加推44B5，148~321㎡别墅，64套33B2，98㎡小高层及顶复，166套42011-7月加推1133664B2，115㎡小高层，176套世联地产2011-10月开盘55B1及B2，150~200㎡小高层顶复，47套2011-11月开盘66B9-1，90㎡小高层，80套线上线下推广渠道互相配合，运用大众传播渠道及点对点的客户接触，传递推广策略项目价值点。万科酩悦推广时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2011年1~3月：2011年4~9月：2011年10月后：运用圈层营销、SP活动等，释放别墅小高层115及134户型推广期，大量运用短信、90幸福公馆面世，线上线下信息，体现项目高端品质。网络软文及少量派单覆盖客户。渠道配合，网络广告及软文炒作、派单、巡展向结合。线上推广渠道：线下推广渠道：?项目围挡、地块高炮、一、二期路边道旗等户外广告?巡展?报纸广告（江南晚报、现代快报等）?派单?电视广告（房产栏目介绍）?短信发送?网络广告、软文炒作等（搜房网、E房网、hous世联地产e365等）?CALL客对外输出信息：?圈层营销，项目推介?房源信息?看房团?推售信息对外输出信息：?项目卖点（太湖新城首席低密度精装社区、成熟配套等）区域价值，项目价值，价格信息，活动信息。推广目的：推广目的：利用广告炒作，冲击市场，达到覆盖面广，大规模传递信息利用线下推广点对点的宣传，更直接的与目标客户接触，让客的效果。户了解项目的低密度、配套成熟、学区等价值点。广告推广主要的输出信息多为项目的价值点，在售产品信息、以及项目动态广告包装等内容，及时传递给受众。道旗广告世联地产高炮广告报纸广告电梯广告围板广告项目建筑风格为法式风格，所以售楼处及样板房的包装以法式为主打造，旨项目展示在配合销售说辞，并给客户最深刻的项目价值体验。样板房实景世联地产样板房实景样板房实景售楼处实景目录项目基本情况目标—难点—成绩世联地产操盘经验分享关键点年度指标2011年年度指标17亿！这意味着——如果按照1.3万的均价，需销售130000㎡产品；按套均110㎡计算，则全年需销售1180套，每个月则需销售98套；世联地产按照来人成交比5:1计算，平均每个月需要500组左右来人！2011年年初“国十条”及无锡限购令出台，客户的购买资格受限和购房成本目标难点增加，无锡整体成交低迷，客户观望情绪浓厚。2011年2月21日，无锡限购细则出台：n首套90㎡以上首付3成；中央坚决执行房地产不动摇政策：n二套房首付6成，利率1.1倍n2011年12月举行的中央经济工n三套停贷；作会议上，胡锦涛发表重要讲话：n对个人购买住房不足５年转手交易2012年坚决房地产市场调控不动的，统一按销售收入全额征税。摇，促进房价合理回归。2011年1月，国八条出击，限购央行已经连续七次上调成重点，国八条规定：存款储备金利率：n个人转让不满5年住宅按销售总n自2010年到2011年11额全额征收营业税。月，央行已经连续七次n二套房首付比例不低于60%，上调存款储备金利率，贷款利率不低于基准利率1.1倍世联地产达到历史新高。n部分城市从严执行限购令。?11年收国家政策宏观调控及无锡出台的限购令，加上持续收紧的金额货币政策导致无锡整体成交低迷，大部分项目成交惨淡，少部分楼盘及品牌开发商大幅度降价带动销售。?年底首次下调存款准备金率，公积金贷款额度放松利好反应国家在从紧的基础上针对刚需定向宽松政策，对于刚需楼盘销售起到一定支持作用。目标难点?走量难度大：项目月均上门量在限购难难之后由去！！难难！！难难年的400组锐减至200组；！！?均价实现难度大：整体市场恶化，新楼盘低价入市，其他楼盘年中开始降价；?大面积产品去化尤世联地产其困难：改善类产品线走量骤减。万科酩悦在2011年全年销售金额排行中排名第二，其中项目整体均价远高于业绩快报同区域内其他核心竞争对手。l无锡市2011年度商品房金额销量排行第二名。排名项目套数面积（平米）金额（万元）单价（元/平米）1太湖国际社区2213251435.9244810.197362万科酩悦874111720.1147528.2132053融创煕园940117442.7109531.893264金域缇香86193428.91103894.4111205融创理想里1026124860.395712.887666l项目整体均价远高于同区域内其他热销竞争对手。世联地产目录项目基本情况目标—难点—成绩世联地产操盘经验分享关键点操盘经验分享关键点：CHAP.1核心价值点放大CHAP.2对市场快速反应CHAP.3世联地产圈层营销CHAP.4常规营销手段精细化CHAP.1核心价值点放大世联地产项目所处的位置从不为人知的郊区直至被人们追捧今日的。万科，经历了七核心价值年的孕育，魅力完成了向“酩悦”的升华，“成熟”是现今最核心的价值。万象城育红小学历时七年变迁永和大王世联地产无锡大剧院元祖豪味家转角咖啡2011年4月22日，万科魅力“家园成长计划”发布会隆重举行