[中新森林海]2008营销方案2008年1月www.fdc01.com房市金碟目录Contents31市场篇2产品篇33客户篇4定位篇35执行篇www.fdc01.com房市金碟市场篇www.fdc01.com房市金碟07年—这个冬天有点冷!www.fdc01.com房市金碟07年长沙楼国家一系列宏市的供应量不观调控政策效断增长，由供果的显现，导不应求发展到致全国范围内供大于求，市观望气息的加场供需结构发强和蔓延。生变化。导致导致0707年第四季度年第四季度长沙楼市出现寒流长沙楼市出现寒流www.fdc01.com房市金碟宏宏观观政政策策关关键键词词一一物物六六十十第第物物回回费费权权次次次次二二业业归归二二法法加加上上套套税税保保税税正正息息调调房房障障式式存存首首运运款款付付行行准准提提备备高高金金率率www.fdc01.com房市金碟其它因素影响?过度投机使得深圳的房价暴涨之后出现有价无市的局面?广州、深圳、上海等地的降价情况出现挑动了购房者对房地产降价期望心理的敏感神经。www.fdc01.com房市金碟2007年长沙市商品房、住宅累计均价走势图商品房住宅37503487354636013398344435003338324432783162313631843251325033113372320632563000311031672998301230542750288729432822250007.1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月单位(元/㎡)2007年全市商品住宅平均售价为3372元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品住宅平均售价为3195元/㎡。）www.fdc01.com房市金碟2007年长沙市各区商品房、住宅均价柱形图商品房住宅全市商品房均价线全市住宅均价线4500394437583713345036013500313733722500363431173518299636421500500开福天心雨花岳麓芙蓉单位（元/㎡）分区来看，2007年芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价为2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。www.fdc01.com房市金碟2007年度全市住宅供应、销售情况比较住宅住宅项目批准预售面积同比比例销售面积同比比例（万㎡）（%）（%）（万㎡）（%）（%）板块全市759.7212.81100.00803.7728.46100.00开福区162.9287.6921.45141.9640.4417.66天心区152.610.4520.09164.5965.8220.48雨花区233.6617.2530.75227.7231.1328.33岳麓区116.70-25.2015.36151.196.6618.81芙蓉区93.8318.0612.35118.317.6314.72www.fdc01.com房市金碟2007年长沙市各季度纯住宅销售量与供应量对比350280215.03210183.26176.94175.61166.78185.64144.97140108.1700第一季度第二季度第三季度第四季度住宅销售量住宅供应量前三季度市场消费需求逐步步入平稳期，加上国家紧缩宏观政策的执行力度不断加大，而楼市供应量仍保持一定的惯性上涨，第四季度销售态势出现供大于求的局面，市场竞争更加激烈。www.fdc01.com房市金碟　　通过对第四季度的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况：?　售楼处来访量明显减少；?　客户理性消费心理增强，紧捂钱袋；?　房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊；?　各楼盘销售量出现明显下滑趋势。07年岁末，长沙楼市令人感到阵阵寒意www.fdc01.com房市金碟08年—长沙楼市何去何从？www.fdc01.com房市金碟热眼看长沙——楼市飞速发展的正面因素www.fdc01.com房市金碟1、长沙经济增长幅度迅猛200020.00%14%14.80%150012.10%14.90%15.00%10.10%14%1790.66GDP总量100012.70%1519.910.00%12.90%11.30%1296.66增长率5009285.00%53558065672881300.00%199819992000200120022003200420052006从03到06年，长沙经济总量分别超过西安、福州、长春而居全国省会城市第11位。2007年上半年，长沙经济增长速度超过16%，预计年底长沙经济总量将超过2000亿，正式进入中国都市群落的新贵阶层。www.fdc01.com房市金碟2、人均可支配收入相对较高1800017989160001400013294120001034310640103011000080006000400020000北京长沙武汉郑州南昌长沙第三产业比重高，产业附加值高，在全国省会城市中排名第六，中部第一。较高的人均收入构成了房地产市场的强力支撑。www.fdc01.com房市金碟3、城市开发成本居高不下年度2004年2005年2006年2007年2008年土地成交总7088亩13050亩14327亩16066亩预计18000亩面积土地成交41.3万49.95万58.61万147.19万预计180万单亩单价增长比例020.94%17.34%151.13%22.29%每平方米2738元/3030元/2991元/3600元/预计销售均价平方米平方米平方米平方米4200元/平方米（1.29%增长比例010.66%23.70%13.51%）土地费用构成了房价的重要部分，土地成交价格的日益走高，是造成房价日益走高的重要原因之一。www.fdc01.com房市金碟4、城市发展空间大不管是栖居于两地的大城市“长沙侨民”，还是本省地级市的“外来移民”纷纷把家安在长沙，而长株潭融城更加加强了长沙作为省会城市对周边地域的中高端置业者的吸附作用。www.fdc01.com房市金碟以上因素将：支撑０８年长沙房价继续上涨www.fdc01.com房市金碟冷眼看市场——长沙房价飞速发展的制约因素www.fdc01.com房市金碟1、置业者构成结构缺乏多元化长沙潜在置业者购房需求分布其他1.70%投资收益14.00%为父母/子女购买17.80%第二居所26.60%生活私密居住33.20%过渡性居住6.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%数据支持：易居中国地产研究所长沙超过85%的购房者是出于自住用途，自住客对价格的敏感度是比较高的，自住客对房价的支撑是呈现缓慢增长的。www.fdc01.com房市金碟2、市场供应量增大350280215.03210183.26176.94175.61166.78185.64144.97140108.1700第一季度第二季度第三季度第四季度住宅销售量住宅供应量07年第四季度，长沙房地产市场出现了供大于求的局面，加上08年即将上市的项目量非常大（尤以南城为最），因此，全市的供大于求的局面会进一步加剧。www.fdc01.com房市金碟3、同质化竞争严重?国六条的影响将在08年进一步显现，90平米及以下的一房、二房的产品将会大量的拥进市场。?考虑到利润贡献率，开发商会做足容积率，高层和小高层产品将占据主要的产品线。?各项目的同质化现象会非常严重。www.fdc01.com房市金碟4、政策性调控的影响央行2007年一年期贷款基准利率调整示意图表8.00%7.47%7.29%7.50%7.02%6.84%7.00%6.57%6.39%6.50%6.00%5.50%07.03.1807.05.1907.07.2007.8.2207.09.1507.12.2107年出台的一系列调控政策将势必影响到08年的长沙楼市；随着07年全国房价7.6％的增长，08年不排除会进一步出台更为严厉的调控政策。www.fdc01.com房市金碟以上因素将：抑制０８年长沙房价出现疯涨www.fdc01.com房市金碟结论：08年，长沙房价将呈现稳中有升，小幅慢跑的格局．www.fdc01.com房市金碟2008，长沙房价走势预计长沙秋交会北京奥运会长沙春交会开发门槛日益提高，部分本土及小规模开发商资金压力显现，变相降价国家调控政策走势线房价的自然增长惯性2008年高CPI的情况下，房价走势投机类投资与保值类均衡线投资的博弈3372元/平方08年第一季度08年第二季度08年第三季度08年第四季度米（2007年商品住宅销售均价）开发成本居高不下，土地费用日益走高筑底线675万平方米349万平方米50万平方米1074万平方米城市人口增容产生的居民住房升级换代的+城市旧城改造产生的+=购房刚性需求主动型购房需求改善型购房需求被动型购房需求开发产品日新月异，挑动购买冲动www.fdc01.com房市金碟本案目前在市场上的形象如何呢？——项目市场认知度调查www.fdc01.com房市金碟项目市场项目市场知名知名度调度调查查分分析析?调查时间：2008年1月23日至2008年1月24日?调查地点：长沙市五个区，共30个抽样点?调查对象：年龄在25-45岁之间的10161位潜在置业客户?调查方式：随机拦截访问?调查内容：1、受访对象来自的区域2、是否知道本项目3、对项目记忆最深刻的是什么www.fdc01.com房市金碟市场市场认知认知度调度调查查区区域域分分布布调查区域天心区芙蓉区